初めての取下げ(2017.12.9)

地目変更登記で初めての取下げを経験しました。

事件の概要は以下のとおりです。
@現況地目が公衆用道路(登記地目は畑)である細長い土地を自宅の接道要件の妨げにならないようにするために売買契約による所有権移転登記をするのが最終目的でした。
Aまず、行政書士が5条農転届出受理通知書を取得しました。
B次に調査士である私が、Aの受理通知書を添付して売主である現所有者から申請しました。
C翌日、法務局から電話があり、所有権移転が前提の地目変更登記申請だと思うが、この受理通知書では通常の期間では登記完了にならず、市役所に照会するので年内一杯かかる恐れがあるがどうするかという内容でした。
D司法書士担当者に聞いたところ、12月21日決済で設定してしまったので、何とかそれまでに登記完了にしてもらうよう依頼してもらえないかという返事でした。
Eそのうちに、依頼者様のご都合で12月21日はずらせないという結論に至り、止む無く地目変更登記を取下げることになりました。

反省点としては以下のとおりです。
@まず、私が5条農転届出受理通知書を添付して現所有者から地目変更登記を申請してしまったことです。
→地目変更登記は何回も経験していますが、お恥ずかしながら5条農転届出受理通知書を添付して現所有者から申請した場合、市役所に照会する期間が必要であることをきちんと認識できていませんでした。
A次に、5条農転届出受理通知書を添付して所有権移転登記を先に済ませてから、買主からの申請で地目変更登記を申請すれば何ら問題なかったことです。
→これまたお恥ずかしい話ですが、このような場合において登記地目が農地のままで所有権移転登記ができることを私は知りませんでした。

対応策としては以下のとおりです。
@12月21日の決済の日に、紙申請で所有権移転登記と地目変更登記を連件で申請することで依頼者様の了解をいただくことができました。
Aこの場合、地目変更登記の申請人は買主である依頼者様です。

紙申請で思い出しましたが、11月21日に東京土地家屋調査士会主催で開催された法令実務研修会で来年4月から現在の半ラインではなく完全オンライン申請に移行する予定である旨の趣旨を述べていましたが、そうなれば我々調査士の負担軽減は計り知れないものがあり、同時にレターパックを販売している日本郵便(株)への影響もかなりのものがあるのではと要らぬお節介ではありますが心配してしまいました。

いずれにしても、完全オンライン申請はそれほど遠くない将来に導入されるのは時代の趨勢からしても必至のようです。

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筆界特定申請の取下げ(2017.12.2)

10月28日のブログで筆界特定申請が迷走していることを書きましたが、当方が危惧していたとおり取下げしてほしいという連絡が入りました。

それもその連絡が入った日時が11月29日の午後4時で、翌11月30日には筆界調査委員の先生や法務局の職員との現地の実地調査が実施されるというタイミングですから、非常識にもほどがあると思います。

11月29日の午前9時過ぎに売主の仲介業者の方が事務所にいらっしゃって、報酬の件について打合せをした際に、明日は実地調査が行われますよとお話ししたところ、驚いたような反応を示して、筆界特定申請は中断していたものと思っていたようでしたから、こういうこともあろうと思って纏めて置いたメモを見せました。
@10/13筆界特定申請
A10/25筆界特定申請の取下げ要請
→法務局に取下げの旨を連絡
B10/26筆界特定申請の取下げ撤回要請
→買主の希望でそのまま進めてほしい。
→法務局に取下げの撤回の旨を連絡

法務局の職員に聞かれるので、なぜこの時期に申請を取下げるのか聞いたところ、最初から買主はある一定の時期(売買契約の締結、決済)が来たら取下げるつもりだったとのことでした。

筆界調査委員の先生や法務局の職員などどれだけ多くの方々を巻き込んでおきながら、最初から一定の時期が来たら取下げるつもりだったなどと平然と言ってのけるその神経が全く理解できません。

当然、11月30日は現地の実地調査を粛々とこなして帰ってきましたが、調査士は仲介業者の方達からお仕事をいただいて生業としている弱い立場ですが、こんなにコケにされたのも開業以来初めてです。

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3回目の測量のご依頼(2018.11.26)

平成26年に1,000uを超える土地の分筆登記を依頼されて以来3回目の土地地積更正登記のご依頼をいただきました。

最初のご依頼は地元のJAの紹介で分筆登記の仕事をさせていただいたのですが、ご信頼いただけたのか2回目からは直接事務所にお電話をいただけるようになりました。

3回目の今回も1,000uを超える2筆の土地の地積更正登記ですが、区画整理区域内の土地なので、公簿上の面積とそれ程の差異はないでしょうから、地積が増えても固定資産税が急激に増えることもないと思います。

平成28年にはそれまでの顧問税理士があまりにも杜撰なので、評判の良い税理士がいたら紹介してほしいというご相談をいただき、手前どもの事務所の顧問税理士法人をご紹介して喜ばれた経緯もありました。

とても義理堅い方でこの時もそのお礼にと菓子折りをいただいた記憶があり、今まで毎回なにがしかのお心遣いを頂戴しており、今までのお客様の中では特上にランクされる方です。

そのような特上のお客様がリーピーターになってお仕事をご発注くださるのは調査士冥利に尽きます。

これからも親切・丁寧・正確をモットーに仕事を進めていきたいと考えています。

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境界確定測量の必要性(2017.11.18)

昨日(11/17)東京都と日野市主催の土砂災害に関する説明会があり、大勢の方が出席しました。

元々日野市は河岸段丘の構造になっていって、崖線が多く存在しています。
その崖線があるために、貴重な自然が残っていて、湧水も多く市役所に「緑と清流課」という課があるほどです。

ところが近年の地球温暖化の影響のせいか、凄まじい集中豪雨やそれに伴うがけ崩れが多発していて、平成12年に土砂災害防止法が可決成立し公布されました。

この土砂災害防止法の中で、「土砂災害警戒区域」とより一層危険度が高い「土砂災害特別警戒区域」を指定することになっていて、我が家の裏山と我が家から東方面に行った延長約300mの崖線が「土砂災害特別警戒区域」に指定されることになりました。

質疑応答の中でも触れられていましたが、土砂災害防止法では土地の所有者責任については別段の規定はないそうでして、個別の相談の中でわかったことですが、土砂災害が起こった場合、多くのケースでは司法判断に委ねられ示談で決着しているそうです。

帰宅して家内にその内容を話したところ、子や孫の世代にそのような危険な場所を残しておく訳にはいかないという結論に至り、市に寄附するにしても第三者に売却するにしても求められるのは境界確定測量を実施しておくことであり、この話を所有者である親に話してみようということになりました。

15年位前にこの細長い土地に買い手がついた時には、子孫に貴重な自然を残すのが今を生きる者の使命であると考えて断りましたが、時代が変わって土砂災害が多発している昨今において、土砂災害が起きて多額な損害賠償金を請求されるような事態になったことを考えるとそんなきれいごとでは済まされないと思うのは独りよがりの考えでしょうか。

いずれにしても、境界確定測量に多額の費用がかかることや当該崖線をどのように処分するのかなど悩ましい問題がまた1つ増えました。

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歯の定期メンテナンス(2017.11.11)

今日(11/11)約1年半ぶりに歯の定期メンテナンスに行って来ました。

私の父親は50歳の頃ほぼ歯がありませんでしたから、歯槽膿漏になりやすい体質で、私自身も30歳半ば頃からもう30年位今かかっている歯医者さんにお世話になっています。

とても腕の良い歯医者さんで、何度となく入れ歯になる危機を救っていただき大変感謝していますが、それだけに患者さんも多く、受付から治療終了まで早くて1時間通常2時間程度を見込んでおかないといけないのが頭痛の種です。

30年前に最初に診療していただいたときは、「あなたはご自分の歯に対してどのような認識を持っていますか?」と質問されたのを鮮明に覚えています。
この時は歯周ポケットの深さが、のきなみ10mmを超えていたらしく、治療を終えるまで約40回通院したのを覚えています。

この時の通院のつらさがモチベーションになって朝晩の歯磨きはほぼ欠かしたことはありませんし、夜は歯間ブラシも使ってケアしています。

こんなに努力しても劇的に悪化する時があり、それは歯医者さんによると就寝中の「かみしめ」によるものだそうで、1年半前から就寝中に上の歯にマウスピースをしています。

最初は違和感がありましたが、現在は慣れてしまって何の違和感も感じません。
このマウスピースが功を奏したのか、メンテナンスの結果歯周ポケットの深さが一部を除いて2mm前後で非常に良く手入れされていると褒められました。

しかし、マウスピースをしても「かみしめ」のダメージはあるらしく、上の奥歯の所に黒い影があるので、そこを気を付けて歯磨きするよう指示を受けてきました。

やはり自分の歯で美味しいものを楽しんでいただける生活を1年でも長く続けていきたいと思っています。

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TSのリースアップ(2017.11.5)

5年前の開業して間もなくの時期にリース契約したTSが早いものでリースアップしました。

毎月の口座からの引き落としはなくなって助かるのですが、リースアップ後の取り扱いは次の2択から選択することになります。
@5年間ありがとうございましたということでそのまま返却する。
A54万円(税込)支払って所有権を取得する。

5年間のリース料は約240万円になり、確かに元は十分取れていますが、そのまま返却してしまうと何も残らないので、Aを選択することにしました。

これから何年調査士を続けられるかわかりませんが、それなりに需要も見込まれることから、痛い出費ではありましたが、所有権を取得する道を選んだ訳です。

この5年半を振り返ると、大変だった現場やスムーズに行った現場など色々と思い出されますが、その時々の関係者との出会いややり取りが現場以上に強く印象に残っています。

今は5年間お世話になりましたという感謝の気持ちで慰労したいと思っています。

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筆界特定申請が迷走しています(2017.10.28)

筆界特定申請が迷走しています。

10月13日に管轄法務局に申請書を持参して正式に受付受理されたのもつかの間、10月25日には間に入っている仲介業者の方が事務所にいらっしゃって、筆界特定申請を取り下げてほしいとのことでした。

理由は、未確定の筆界があっても確定せずにそのままで良いからという条件で、当該地にそれなりの高値で買っても良いというお客様が現れて、施主様もその値段で納得したので、筆界特定申請を取り下げてほしいとのことでした。

本当に取り下げてよろしいのですねと念を押して、管轄法務局の担当官の方に平謝りで取下げの電話入れて当方もホッとしていた矢先、翌10月26日に仲介業者の方から電話があり、買主の希望で筆界特定申請は取り下げずにそのまま進めてほしいとのことでした。

しかも買主のお抱えの土地家屋調査士から近々私宛に連絡が入るので専門家同士で情報交換してほしいというメールが翌10月27日に入りました。

所有権登記名義人が売買等で変更になってもその地位は継承されることは承知していましたが、申請代理人である土地家屋調査士が変更になった場合、取り下げ対象になるのではと思い、買主のお抱えの土地家屋調査士の先生にどこまで受託するつもりなのか確認するために、電話するも今日は終日現場に出ているとのことでしたので、できるだけ早く連絡がほしい旨伝えて待っていました。

そこへ、管轄法務局の担当官の方から電話が入り、正式に取り下げの手続を取りたいので、11月2日に法務局まで来てほしいとのことで、さすがにそうですかとも言えずに実は取り下げは撤回しそのまま進めてほしいとの連絡が入っているので、取り下げの話はなかったことにしていただきたいと再度平謝りでお願いし、そのまま進めることになりました。

その後しばらくしてから買主のお抱えの土地家屋調査士の先生から電話が入り、詳しいことは何も聞いていないので、事情を聞かせてほしいとのことでしたので、今までのいきさつを説明したところ、まだ受けると回答している訳ではないのでと何やら消極的なご様子でした。

管轄法務局の担当官の方からお聞きしたのですけれど、申請代理人が変更になっても現在の申請人から変更後の申請代理人宛の委任状を提出すれば、申請自体は取り下げしないで良いとのことでした。

ただ、この先次のような色々の問題があり、その度にもめそうなので、できれば代理人は降りたいところです。
@年末か年始早々には売買により所有権が移転するそうですが、特定測量の費用(法務局が必要に応じて命じるさらに広範囲の測量の費用)をどちらが負担するのか。
A場合によっては特定測量の費用を予納しないために申請が却下される可能性があること。
B買主のお抱えの土地家屋調査士の先生が代理人を受託しない場合、私が引き続いて代理人を行う以外ないのですが、所有者が変更になって情報共有がうまくいくのか。

いずれにしても、厄介なことに巻き込まれて辟易としています。

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2番目の孫の運動会(2017.10.14)

今日(10/14)1才6か月になる2番目の孫が通っている保育園の運動会があるというので家内と一緒に朝から見学に行って来ました。

歩き始めたのが遅かったので、もう「かけっこ」ができるようになって子供の成長には驚くばかりです。

そうかと思うと周りの子供がちゃんとお遊戯をしているのに、あまりのギャラリーの多さに圧倒されたのか最後まで固まったままで動かなかったのには大笑いしました。

中には最初から最後まで泣き通しの子がいるので、理由を尋ねたら親と一緒にいたくて泣いているのではとのことで、その証拠に母親に抱かれている時には泣き止んでいました。

1才児と2才児が対象だけの運動会でしたから、あっという間に終了し、その後はデパートに移動して昼食を食べた後、家内が平日会えないからと孫用の靴を2足プレゼントして帰路につきました。

来週は3番目の孫のお食い初めとイベントが続きますが、こうして調査士の仕事を続けられているモチベーションとして孫の存在は大きく関与しており、孫たちの健やかな成長を願うばかりです。

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建物表題登記をするメリット(2017.10.7)

釈迦に説法ですが、建物表題登記は不動産登記法により申請義務があります。

ところが、金融機関から借り入れをしていない場合、登記費用がかかるためか登記をしないまま放置している場合があります。

ただし、固定資産税は都市部では現況課税ですから登記の有無にかかわらず課税されます。

問題はその評価の方法です。

固定資産評価額は通常資産税課の職員が担当して算出しますが、大抵は事務職員が携わっています。

建物表題登記は、当然のことですが外気分断性のない階段、廊下、ベランダ等は除外して各階平面図を作成して申請し、登記完了すると法務局から市役所等へその資料が自動的に送付される仕組みになっているようです。

固定資産評価額は、どうもこの床面積がほぼダイレクトに反映されているようで、今回私が扱った共同住宅のケースでは建物表題登記の申請がされていない建物については、確認申請の床面積で算出されているようでした。

それも昭和54年新築の建物ですから、もう築38年が経過していますが、確認申請の床面積と登記床面積でなんと約88u、評価額にして約200万円、税額にして約33,000円の相違が出ました。

築38年の経年減価補正率は0.2191ですから、38年間の固定資産税の過払金額を計算すると恐らく数百万円の単位になると思われます。

一見建物表題登記をしない場合、登記費用がかからずに得したように思いがちですが、建物所有者は実はこのようなケースもあるのですよということを肝に銘じるべきです。

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筆界特定申請書の提出日の決定(2017.10.1)

筆界特定申請書の作成が終了したので9/25(月)に申請前チェックをお願いしていたところ、9/29(金)にチェック完了の連絡がありました。

すぐに提出できるのかと思いましたら、日時指定で10/13(金)午前10時に申請書及び意見書一式を6部作成して持参してくださいとの指示でした。

申請前に十分セルフチェックをしたせいか訂正はほとんどなく受領していただけることになりました。

また、迅速に処理していただくために、任意的筆界特定申請情報である意見書及び資料も申請書と同時に提出することにしましたから、筆界特定登記官及び筆界調査委員は今回の事件の概要を手続きの早期の段階で把握することができることになると思います。

筆界特定登記官と実際にお話しをしてみますと、筆界特定代理人は申請書提出後、現地確認のため一度と筆界特定室でもう一度の二度出頭するようです。

色々と筆界特定制度に係る資料には目を通しましたが、どうも全体像が把握できにくく、実際に自分が当事者になって経験することで今までわからなかったことも目から鱗の世界で分かって来るのだと思います。

最初に相談に伺った際には、標準処理期間は以前は9か月と掲げていたが、今は1年前後かかりますと言われましたが、その後の相談では東京は9か月でしょうけれど、当県では7か月ですとおっしゃっていましたので、順調に行けば5月中旬には結論が出て地積更正登記が申請できるのではと淡い期待を抱いているところです。

それにしても、今回の申請書等の作成にあたっては、東京土地家屋調査士会発行の「土地家屋調査士のための筆界特定申請書の作成要領」が大変役に立ちました。
また、上記の作成要領を良く確認したうえで適切な申請代理業務に当たられるよう注意喚起として通知が来たのが8/22と絶妙なタイミングであったことも幸いしました。

これで10/13に無事申請が受理されれば施主様との約束を果たすことができ取り敢えず肩の荷を下ろせます。

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「共同住宅」or「居宅・共同住宅」(2017.9.23)

共同住宅の一室に施主様が自宅を建築するケースは多々あります。

今回の場合、1階が貸家2戸で2階・3階が施主様のご自宅で、2階・3階へは階段で登るという構造になっていました。

この様な場合、いままでは「共同住宅」として登記してきましたが、今回権利の登記を申請する段階になって、融資する金融機関から「居宅・共同住宅」でないと困ると言われたそうで、担当する司法書士の先生から「居宅・共同住宅」で表示更正できないか法務局に聞いてほしいという依頼を受けました。

私も調査士掲示板でこの問題に関する議論があったことは承知していたのですが、投稿した先生の見解が必ずしも一致していなかったのと、いままで「共同住宅」で登記して来て問題なかったし、特に施主様から「居宅・共同住宅」で登記するようにとの指示もなかったので、「共同住宅」で登記した訳です。

法務局に問い合わせたところ、登記官にも伺ってからご返事しますということで待っていましたら、暫くして「居宅・共同住宅」で登記することは可能ですというご返事をいただきました。

ただし、居宅以外の貸家は2戸以上ないと「居宅・共同住宅」では登記できませんということも言われました。
後で考えてみたら、至極当然のことで、居宅以外の貸家が1戸では共同住宅とは言えず、全体を「共同住宅」として登記する以外方法がありません。

司法書士の先生も「居宅・共同住宅」でないと融資ができないというのは違和感があると言われていましたが、これからは今回のようなケースの場合「居宅・共同住宅」で登記する方が無難かなと感じた次第です。

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「ドローン測量」の動画(2017.9.16)

6月10日の日記で書いた「ドローン測量」の動画を当事務所のHPに次のとおりアップしましたのでご覧ください。

「ドローン測量」動画→http://endo.han-jo.jp/category/2075011.html

当事務所はドローン測量についての知識や経験はほとんどないので、主に中心になって実施していただいた蜩y地家屋調査士法人(京都府)様のHPから引用させていただき、ドローン測量の概要や精度をご紹介したいと思います。(以下引用文)

さいたま市の宅地分譲予定地で、これから手続きを行うにあたり現況の状態をドローンにて測量を行いました。ドローン測量にて、これまで人が測量機器で行っていた何倍もの座標点を作成することが出来ます。
ドローン測量はこれまで何度も実験と解析を行い、その結果今回の精度はX座標で約7mm、Y座標で5mm、Z座標で約8mmまで高める事ができ、座標点も約1億点作成いたしました。
また、このドローン測量によりオルソ画像やGoogle Earthなども作成でき、測量データからは土量計算や縦横断面の作成もより正確に行うことができます。(以上引用文)

精度がX座標で約7mm、Y座標で5mm、Z座標で約8mmまで高めることができたこと及び座標点も約1億点作成したことは素晴らしいことだと思います。

ただし、東京23区内のように人口密集地域での一筆地測量にドローン測量が適しているのか、10mmを切るような精度が得られるのか等の課題があるようです。

ですので、測量分野においてはドローン測量が郊外の広大地の宅地造成・開発許可業務を行うには適した手法であることは間違いないようですが、初期費用も数百万円程度かかるなど貧乏事務所には手が出ないのが実情です。

ただし、昨今の技術革新はめざましいものがあるので、その動向には注視をして、一歩先んじた事務所を目指していこうと思っています。

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バリエーションに富む建物滅失登記(2017.9.9)

建物滅失登記には色々なバリエーションがありその都度が勉強になります。

所有権登記名義人の氏名・住所が現在の氏名・住所と変わっていなければ全く問題なく登記済になるのですが、それ以外のものとしては@所有権登記名義人が被相続人の場合が一番多く、A次に多いのが住所が移転している場合です。

今回も同じ市内で3回転居を繰り返していたため、
@住民票の前住所地には2回目の住所地が記載されていて所有権登記名義人の住所と一致しませんでした。
Aそれではと戸籍の附票を取ってもらおうとしたら、5年以上経過しているので、1番目・2番目の住所は廃棄され現在の住所地しか載っていないとのことでした。
B次の手段として滅失建物の登記済権利証と不在籍・不在住証明書を添付して申請したら、法務局から連絡があり、権利の登記でも一緒であるが、いきなり滅失建物の登記済権利証と不在籍・不在住証明書を添付するのはNGで、現在の戸籍の附票を添付してもらいその上で滅失建物の登記済権利証と不在籍・不在住証明書を添付してもらわないと困りますとのことでした。
幸い依頼者の方が事務所の近くの方でしたので、朝9時頃戸籍の附票の取得を依頼しましたら10時頃取得して持ってきていただいたので、13時頃法務局に持参しましたら15時頃登記済の連絡が入りました。

戸籍の附票についても、自治体によってその保存年限が異なっていてずっと昔からの住所の変遷が追えるところばかりでしたから、保存年限が原則5年とは思っても見なかった次第です。(そもそも戸籍の附票は住所の変遷を把握するために作成されているものだと思っていましたので。)

建物滅失登記は色々なバリエーションに富んでいるケースが多く、このようなケースは備忘録として記録し蓄積していくように努めていますが、それでもなかなか完璧に対応し切れていないのが現状です。

こんなことなら、現役時代に市民課に異動できていればと悔やまれます。

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23区内の土地の測量(2017.9.2)

前々回の日記で書きました14階建ての建物の敷地の境界確定測量ですが、ほぼ2週間かかりきりでなんとか収束できそうです。

北側隣接地主が境界立会においてその点で間違いないか判断できないので他の調査士の先生に依頼して検証してからでないと署名・捺印ができないとおっしゃって、実際そのとおりになったのですが、こちらの事情を汲んでくれて相当前倒しで立会に応じていただき、検証役の調査士の先生からも厳しい注文がありましたが、真摯な態度で説明責任を果たした結果、問題なしとのお墨付きを出していただき筆界確認書の取り交わしにまで至ることができました。

それとは別に南側隣接地主と越境の関係でひと悶着があり、こちらは施主様が菓子折りを持参して丁重にお詫びを入れてくれたお陰で来週筆界確認書及び越境の覚書の取り交わしができそうです。

施主様からこの周辺の実勢価格は坪1500万円するところもあるという話を伺った時は本当に肝を冷やす思いでした。

どうやら売買契約のネックとなっていた境界確定測量も無事収束する見込みとなりましたが、23区内の土地の境界確定測量の恐ろしさを再認識すると同時に、一歩対応を誤れば調査士事務所に多額の損害賠償請求が来る可能性を感じ、23区内の土地を専門に取り扱っている先生のご苦労の一端がわかった気がしました。

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筆界特定申請の本決まり(2017.8.26)

前回の日記で書いた筆界特定を申請することに昨日(8/25)の打合せで正式に決定しました。

昨日の打合せには施主様と仲介業者様が同席され、筆界特定申請しないで土地を売却した場合どのような価格になるのかという施主様のリクエストに仲介業者様が周辺の売買事例を調査した上で回答することから始まりました。

以下に仲介業者様の説明を列挙します。
@周辺の土地は40坪位の整形地で坪70〜75万円が相場である。
A筆界特定申請をしないで売却した場合坪35万円位でしか売却できない。
B筆界特定申請して筆界が確定すれば坪50万円位で売却できる。

私からは次のことを説明しました。
@筆界特定申請できる時期はこれから着手して出来上がったものを事前に審査されて手直しを命じられることを考えると10月初旬位になる。
A筆界特定申請してから結果が出るまで早くて約1年間かかると事前相談で言われている。
Bただし、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の適用を受けられる時期が平成30年12月末までという事情を筆界特定登記官に説明して急いでほしい旨依頼すればもう少し短縮することができるかもしれないが保証の限りではない旨も言われている。
C筆界特定の結果が出れば基本的にはその点は座標値で示され、分筆登記や地積更正登記もできるが、登記簿の筆界特定欄に「平成◯年◯月◯日筆界特定(手続番号平成◯年第◯号」と記載されるので、それなりのデメリットも考えられる。

施主様は両者の意見を聞いて筆界特定申請することを即決されました。
やはり、筆界特定申請して筆界が確定すれば坪15万円のアップが期待できる点が決め手になったと思われます。

私自身筆界が確定すれば坪15万円のアップになることに少々驚きましたが、それだけに日常行っている筆界を特定することの責任の重大性を改めて実感した次第です。

これから、東京土地家屋調査士会からメール送信されてきた「土地家屋調査士のための筆界特定申請書の作成要領」を熟読して、事前審査の段階であまり指摘事項のない筆界特定申請書を作成しなければと決意を新たにしているところです。

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精神的にタイトな日々(2017.8.20)

大学不動産連盟が縁で受託した2つの物件の境界確定測量が難しい局面を迎え、かなり精神的に厳しい状態に陥っています。

1つ目は、前回の日記で書きました筆界特定制度を利用するかどうかで、8/25に結論が出る予定になっています。

今まで、幸か不幸か筆界特定制度を申請した経験はないのですが、調査士を職業としてやっているうちに一度は経験してみたいものだという気持ちと1年間もの長きにわたってどの様な結論が出るのかやきもきとしなければならないという気持ちが相克して複雑な気持ちです。

2つ目は14階建ての建物の敷地の境界確定測量ですが、今まで順調に行っていたのですが、ここに来て北側隣接地主が境界立会においてその点で間違いないか判断できないので他の調査士に依頼して検証してからでないと署名・捺印ができないと言い出したことです。

この土地の施主様は境界立会が順調に進むものとして8/31に決済を行う予定であり、境界立会の成果品の納期は9月末なのですが、合理的な理由があればさらに納期を延長することもできるのですが、境界に紛争が起きれば莫大な違約金を支払わなければならないとのことで、現在の買主様の条件が良いだけに何とか境界立会を成功裏に終わらせたいという意向です。

お世話になっている施主様だけに境界立会を何とか成功裏に終了させたいと思っていますが、こればかりは相手方の出方次第の面もあり、境界立会が無事終了するまでは精神的にタイトな日々が続きそうです。

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筆界特定制度の事前相談(2017.8.12)

8/9に某地方法務局の筆界特定室へ筆界特定制度の事前相談に行って来ました。

対応していただいたのは土地家屋調査士であり、筆界調査委員でもある方でした。

今まで参考書等である程度のことは調べていましたので、概要はわかっていましたが、やはり実際にお聞きしてみると知らない事項もありましたので、以下にその相談内容の抜粋を記載します。
@筆界特定は境界確定訴訟のように形成権がなく、筆界特定登記官の「意見表明」である。
A従って、筆界特定の結果が出ても境界標を埋設するには隣接地主の了解が必要である。ただし、座標値は示されるので境界標を埋設しないで登記(地積更正登記、分筆登記)を申請することはできるので、このような場合には有効な手段である。
B上記Aにかかわらず、稀に筆界点ではなく範囲で筆界特定の結果が出されることもあるが、某県では過去に例はない。
C申請手数料以外に筆界特定代理人である土地家屋調査士が提出した測量図のほかに、追加の測量費用(「特定測量」という。)として50万円から90万円程度の費用を要する。
D上記の特定測量は供託で予納しないと申請が却下される。
E境界確定訴訟のような裁判を提起すると筆界特定を先にやってほしいと言われる場合がある。(筆界特定制度は調停のように裁判の前置主義の位置づけではないので、筆界特定を先にやるかどうかは任意であるが、境界確定訴訟まで提訴するケースが少ないと思われますのである程度うなずける内容です。)
F標準処理期間は申請件数が多くなっていることから、申請してから早くて1年前後かかる。
G筆界特定は行政処分ではないことから、不服があっても審査請求はできない。

上記の8項目の中で最も驚いたのはAの「筆界特定の結果が出ても境界標を埋設するには隣接地主の了解が必要」ということでした。
土地取引の実際は良くわかりませんが、座標値が確定していれば境界標が埋設されていなくても土地取引に支障はないものでしょうか?

もう一つ問題なのが、標準処理期間が約1年かかるという点です。
当該土地は、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の適用を受けようとしており、その売却期限が平成30年12月末となっており、非常に微妙な時系列になっていることです。
空き家の発生を抑制するための特例措置→http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

筆界特定制度以外の解決策も模索するために、来週施主様・仲介業者様と打合せを持つことになっていますが、骨の折れる厄介な事案です。

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仮換地指定上の建物表題登記には注意して(2017.8.5)

仮換地指定のある土地上の建物表題登記の建物図面については、さいたま地方法務局管内(すべてかどうかはわかりませんが)では仮換地指定の街区及び画地を実線で書くだけで良いのですが、東京法務局管内の地元の出張所では底地を破線で重ねて書くことになっています。

今回、仮換地指定のある土地上の建物表題登記を受託し、施主様に仮換地証明書をいただきに行ったところ、2街区の西側のK-1及びその東側のK-2の仮換地証明書のみいただきました。

建築確認申請書の配置図と仮換地証明書の図面を見比べながら、建物図面を作成していったのですが、仮換地証明書の図面では北側道路が一直線なのに対して、建築確認申請書の配置図では途中で1点折れ点があるので、設計会社に確認したところ北側道路が一直線か折れ点があるのかは重要なことなのでしょうかという質問を受けましたので、建物図面の敷地は実際の現場の線形や周り軒で書くのを基本とするので、そこをはっきりさせたいのですと回答しました。

ところが、話を段々と進めていくうちに、建物の敷地は2街区のK-1とK-2だけでなく、K-1の西側のJから始まっているという話になり、びっくり仰天です。

後で良く検証してみると2街区のJから始まっているどころか、Jだけに建っている建物であることがわかりました。

早速、施主様に連絡して上記の事情を説明したところ、正直区画整理の仮換地指定の話は良く分からないので、そう言われればそうかも知れないという話になって、2街区のJの仮換地証明書を取得していただけることになりました。

西に1画地ずれることになるので、底地の地番も変わってきて、家屋番号も変わりました。

最初は北側道路が一直線か折れ点があるかという話から始まって、最終的にはとんでもないことがわかり、もし法務局の審査がそのままスル―してしまったら、後に保存・設定が控えているだけに取り返しのつかないことになってしまったかも知れないと思うとゾットする案件でした。

皆様、仮換地指定のある土地上の建物表題登記を受託した際には、(特に連続して仮換地指定されている土地についてはなおさらのこと)施主様のおっしゃることばかりを鵜みにするのでなく、施工会社や設計会社からも良くヒアリングをして間違いのないように登記申請しないと取り返しのつかないことになってしまう恐れがありますので、十分注意致しましょう。

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目が回るような忙しさ(2017.7.29)

某大手スーパーとの提携駐車場を有人管理から機械管理に移行する時期が8月1日といよいよ目前に迫ってきて、各種契約締結がラッシュを迎え、目が回るような忙しさです。

まず、某大手スーパーとの提携契約に基づく「覚書」を有人管理から機械管理に移行するのに伴って実態に合わせるための規定整備があります。
5月頃から計3回に渡って打ち合わせを重ねようやく双方合意しました。

次に、駐車場運営会社との機械管理についての打合せも数回行いカメラ認証による方法で合意し、工事もほぼ完了し、明日(7/30)竣工検査を行います。
駐車場運営会社との管理運営業務委託契約書も本日締結しました。

加えて、場所が繁華なところなので、欲張って自動販売機(飲料水)も導入し、先日契約締結しました。自動販売機会社の話では、当該場所は定価の20円引きの100円〜110円で販売すると月平均で約800本売れるそうですが、私の所へ入って来る手数料は月1万円位にしかならず、色々なところで利益を分配することになるようです。

契約書を読み込んで当方に不利にならないようにする作業は骨が折れるもので、もう当分契約書は見たくないというのが本音です。

最後に、提携駐車場を経営している有限会社はおよそ34年前に設立されたままで、役員も一切変えないでやってきましたので、ここで、役員も大幅に入れ替え、平成18年の会社法の改正に合わせるべく定款も全面的に見直しましたので、辞任する役員の登記簿上の住所と名前を現在の住所と名前に繋がりがつくように戸籍謄本や戸籍の附票を取ってもらうなど大変苦労しました。
商業登記は司法書士法人山口事務所にやっていただくのですが、特例有限会社は@決算公告をしないで済むことやA有限会社の取締役の任期はないなどのメリットもあり、あと一息で商業登記を依頼するところまで来ましたので、ホットしています。

このような交渉が土日の度に行われたため、アパートや畑の草は伸び放題で、8月の連休の時期に今度はお百姓さんになって草退治をやらなければと思っています。

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実家に「でんすけすいか」をもらいに(2017.7.22)

毎年恒例になっているのですが、明日(7/23)は子供達夫婦と一緒に総勢8名で山梨県上野原市の実家に「でんすけすいか」をもらいに行きます。

兄嫁がすいか博士と言われる位、すいかの栽培が上手で毎年この時期になるとすいかができたので取りに来てと電話があります。

概ね普通のスイカも含めて10個位いただき、その他にきゅうり・なす・ピーマン・ゴーヤ・トマト等々ワゴンタイプの乗用車で行かないと積み切れないほどの旬の野菜をいただいてきます。

「でんすけすいか」をネットで調べてみると、良の訳ありのものでも3,500円位しますし、高いものですと9,000円代のものもありますのでお金に換算すると相当な金額になり、今更ながら長兄夫婦には感謝感謝です。

昨年長男夫婦と一緒に行った際には私の父母(息子からすれば祖父母)のお墓参りも兼ねて行ったことを忘れていましたら、長男から今年もお墓参りをしたいという申し出があり、私の父母も草葉の陰から喜ぶのではと思うと熱い思いを感じました。

帰りは8名全員でお馴染みのお寿司屋さんに寄って、賑やかによもやま話に花が咲くのが楽しみです。

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二世帯住宅の区分合併登記の完了(2017.7.15)

今年の1月から関わっていた区分建物区分合併登記が7月10日に登記済になり、施主様の当初からの目的であった非区分建物にようやくなりました。

1階を93歳のお母様が所有し、2階をご長男の施主様が所有する物件で区分建物のまま相続が発生すると、小規模宅地の特例が適用されないため約1000万円の相続税が課されるということでしたので、ある意味時間との戦いで非区分建物になって正直ホットしております。

なぜ、こんなに時間がかかったのかと申しますと、
@2階は当初ご長男の奥様との共有でしたが、なかなか言い出せなかったのでしょうが、だいぶ以前に離婚していたのにもかかわらず、弁護士が関与していて共有のまま放置されていましたので、その登記を財産分与を原因として持分の全部移転登記をしなければならなかった。
A1階については平成6年10月に増築登記をしていたにもかかわらず、増築登記をしていなかったため、区分建物表題部変更登記をしなければならなかった。
ことなどが挙げられます。

ですので、上記の@Aがなければ、1階と2階の持分交換を原因とする所有権一部移転登記をするだけで、区分建物区分合併登記が申請できたのです。

もっとも、1階の所有者である93歳のお母様には成年後見がついていましたので、持分交換登記を申請する前に家庭裁判所に処分許可の申立書を提出して許可する旨の審判が出ないと登記申請することができないという特殊な理由もより一層時間がかかった理由だと思います。

二世帯住宅の建物表題登記を依頼されるお客様は、親と資金を出し合って建物を建築されたので、区分建物表題登記で申請しますと依頼してくる場合もあるかと思いますが、東京のように地価の高い場所では少し敷地が広い場所であれば、区分建物の二世帯住宅の場合、相続時の小規模宅地の特例が適用されないばかりに約1000万円もの相続税を課される場合もあることを肝に銘じておく必要があることを痛感した事例でした。

誰に伺った話かよく覚えていないのですが、このような事例(区分合併登記)を専門に取り扱っている土地家屋調査士の先生がいらっしゃるとのことでが、クライアントの真の目的を見極めて事前に防げれば越したことはないと思いますし、場合によっては損害賠償請求を受ける恐れもありますので皆様注意いたしましょう!

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悩ましい境界立会(その2)(2017.7.8)

前回の日記の続きです。

今週境界立会そのものを拒否している隣接地主との話し合いがありました。

施主様の話では、実家の建物を解体した時に養生もしなかったので、埃がすごかったことに対して話し合いを持った後でないと境界立会できないとおっしゃっていたそうですので、その話が延々と続いてからでないと境界立会の話には進まないのかと思っていたところ、世間話程度をした後、ところで境界についてはどう考えているのかと唐突に聞いてきました。

隣接地主とは2点で接しているのですが、1点は官民の筆界点でもあり民民の筆界点でもありましたし、市の境界確定図どおりこの点に復元しましたと黄色のペイントを指しましたらあっさり認めた様子でした。

もう1点の道路から離れた奥の民民の点については、ブロック塀の現況の境に木杭を仮に埋設してありますので、その点と先程説明した点を結んだ線が境界線と考えられますと説明しますと、その点はお互いの話し合いで決める点であり、その点で決まった訳ではないのですよねと尋ねられましたのでその通りですと回答しました。

ただ、初めの官民と民民を兼ねた点より施主様の方へ隣接地主のブロック塀が明らかにはみだしていましたので、後の民民の点がどこで決まっても「越境の覚書」を締結していただくことになりますと説明したところ、そのような文書には署名・捺印はできないとの返事でした。

それだけでなく、施主様の土地の方が低い土地のためとブロック塀の中間に挟まれている樹木を伐採するとブロック塀の強度が低下するため、補強策を考えてほしいという要望も出ました。

越境の覚書を締結できないと越境の問題をクリアするためには施主様の土地を分筆するしか方法がないので、その話も出しましたが3週間後に2〜3案位提示して再度話し合うことになりました。

売却予定の土地でなければ越境の覚書をスル―することも可能かも知れませんが、そうでないだけに分筆して贈与するなりの方策を考えないとこの問題は解決しませんと施主様へご提案してご納得はいただけましたが、いつになったら落としどころが見つかるのか悩ましい日々が続きそうです。

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悩ましい境界立会(2017.7.2)

先週、境界確定測量に伴う境界立会を隣接地主との間で行いました。

午前10時からスタートして30分刻みで4人の隣接地主と境界立会を行いましたが、最後の11時30分からの方との境界立会で不調になる可能性が出てきました。

境界立会の場所は施主様の実家に当たる場所ですが、施主様は実家から離れて長い期間が経過しているため、隣接地主の方が何に対して不満を持っているのか理解できないとおっしゃっていました。

隣接地主の方は境界点及びブロック塀が越境していることは認めている様子でしたが、相隣関係(施主様の土地の木々が鬱蒼と生い茂っていて、蚊に悩まされたこと等)に不満を持っている様子で立会確認書及び筆界確認書並びに越境に関する覚書に署名・捺印してくれるかどうかは今のところ五分五分の状況です。

さらに、もう1人の隣接地主は境界立会そのものを拒否していて、その前に実家の解体の際に養生をしなかったために埃がすごかったことについて話し合いを今週に持つことになっていて、その話し合い如何によって境界立会に進展するかどうか決まることになっています。

最近、年老いた親が亡くなって実家を売却するケースが増えていると思いますが、その子供たちは実家を離れて長い期間が経過しているため、事情が良くわからないというケースも多々あり、このもつれた糸をほぐすには相当の忍耐と労力を費やさなければ解決しないと実感した案件でした。

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3番目の孫の誕生(2017.6.25)

3番目の孫が6/20に生まれ、今日(6/25)退院してきました。

3050gの女の子で息子にとっては2番目の子供ということもあって順調に育っているようです。

新生児は抱くときに肘まで石鹸で洗ってから抱くようにと息子から言われそのとおりにしましたが、本当に小さくて愛おしいものです。

ところで、6/19から息子と2歳になる初孫が我が家に泊まりに来ていて、寝食を共にしていると色々と見えない部分が見えてきておもしろいものです。

どちらかと言えば引っ込み思案に見えていた初孫が一緒にいるとうるさい位とても活発で、引っ込み事案で大きくなって損をしないかと心配していたのが取り越し苦労であることがわかりました。

また、普段仕事を終わって帰宅すると寝っ転がってテレビを見ているのですが、初日だけ初孫と風船を突いて遊んであげたのでしたが、次の日からは体力が続かず遊んであげられませんでした。

子育ては体力のある若いうちにするものだとつくづく感じました。

一番疲れているのは家内で、2歳の孫から90歳の父母の面倒まで見ていてもうへとへとの様です。でも孫は可愛いらしく退院して我が家から帰ってしまうのがお名残り惜しい様子です。

ともあれ息子夫婦にとっては2人の子供を抱えて暫くは大変な日々が続くことと思いますが、そこは若さで乗り越えていくのだと思います。

3番目の孫を含めて家族全員が健康で過ごせるよう祈る今日この頃です。

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兄弟姉妹での会食(2017.6.17)

今日(6/17)は姉2人兄1人の合計4人で会食があり楽しみにしています。

私は当年とって66歳になりますが、6人兄弟姉妹の末っ子で、配偶者を含めてまだ誰も欠けていません。

毎年お正月とお盆には兄弟姉妹で実家である上野原市に集まって賑やかに過ごさせていただいています。

これも84歳になる長兄の連れ合いが嫌な顔一つせず、快く迎えてくれるからだといつも感謝しております。

そればかりでなく、毎年新玉ねぎ、ジャガイモ、新米ができると宅急便で送ってきてくれて、5人の弟・妹の家全部ですからその労力だけでも大変なものです。

その他に私とすぐ上の姉は車の運転ができるため、夏の時期には2度ほどスイカ、トウモロコシ、ナス、キュウリなどを山ほどいただいて子供たちや親戚にお裾分けしています。

兄弟姉妹4人の会話も途切れる間もなく色々な話題になり、時には相談に乗ってもらったり、逆に相談に乗ったりとストレス解消には持ってこいです。

この6人の兄弟姉妹が連れ合いも含めていつまでも誰も欠けることなく仲良く付き合える日が一日でも長く続くよう祈るばかりです。

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ドローン測量の実施(2017.6.10)

以前の日記で、区画整理区域内の土地を16区画に分筆する登記の依頼が大手ハウスメーカーからあったことを書きました。

その現場がいよいよ動き出し、昨日(6/9)区画整理事務所からいただいた座標データの確認測量や既設の境界点の観測などの測量を実施してきました。

これは、6/13に予定されているドローンやGPSによる測量との誤差を確認するために予め実施したもので、どのような結果が出るのか楽しみです。

今回ドローン測量を実施していただけるのは関西方面でのこの道の第一人者の先生で、わざわざ東京方面まで出張してドローン測量を実践していただける道を事務所のスタッフが苦労して開拓してくれたお陰です。

話で聞いたり動画では拝見したことはあるドローン測量をこの目で見られる機会は滅多にありませんし、通常測量との誤差の程度も気になるところです。

通常測量(確定測量)と遜色ない結果が出て、通常測量に取って代われる見込みがあるのでしたら、高額な初期投資費用などクリアしなければならない問題点はいくつか出てくる可能性はありますが、前向きに検討する時期に来ていると思います。

そういう将来的な展望も秘めた今回のドローン測量の実施にわくわくしています。

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被相続人名義の建物滅失登記(2017.6.3)

被相続人名義の建物滅失登記を申請している法務局から昨日(6/2)お電話があり、次の書類が不足しているのでレターパックで送ってほしいとのことでした。
@被相続人の昭和何年から昭和何年までの戸籍(除籍)謄本
A本籍地入りの除住民票か滅失対象建物の登記済証

被相続人名義の建物滅失登記では今まで何回か補正対象になり、痛い思いをしているので自分の中では必要書類は次のように整理していました。
@被相続人が確かに亡くなっていることがわかる戸籍(除籍)謄本
A被相続人と相続人(申請人)の関係がわかる戸籍(除籍)謄本
B被相続人の戸籍(除籍)謄本と登記簿上の住所の繋がりを証明できる戸籍の附票等

相続登記では被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本が必要だという話は司法書士法人の職員から伺って知っていましたが、建物滅失登記では被相続人が確かに亡くなっていることがわかる戸籍(除籍)謄本を添付すれば足りるというお話を別の法務局から補正の時に伺っていた記憶があるので、今回は相続登記並みの書類を求められている気がします。(今回のケースでは平成8年に亡くなっているという内容の戸籍(除籍)謄本を確認しているからです。)

いつも悩まされるのがB被相続人の戸籍(除籍)謄本と登記簿上の住所の繋がりを証明できる戸籍の附票等で、住居表示などが絡んでくるとまるでパズルを解くような難解さで司法書士法人の職員の詳しい方にレクチャーしてもらっています。

今回も、最後の住所地である市役所にA本籍地入りの除住民票の保存年限を尋ねたところ5年保存とのことで登記済証を持っている可能性もほとんどないので法務局が要求している書類は提出できそうにありません。

このような時に使う手として、不在籍・不在住証明書を請求することですが、今回の場合北海道とのことで入手するのに1週間から10日位かかりそうなので、下手をすると初めての取下げをする羽目になるかも知れないと、今更ながら被相続人名義の建物滅失登記の難しさを感じています。

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超多忙な日々(2017.5.28)

ここのところ仕事以外に家の用事等で超多忙な日々が続いて少々参っています。

まず、何回か前の日記で書いた大手スーパーの専用駐車場として貸しているところを有人管理からカメラ認証によるシステムに機械化する話が具体化し、今まで数回打ち合わせを重ねいよいよ契約の一歩手前まで進んできました。
このカメラ認証による駐車場管理システムは昨年11月にリリースされたもので、駐車場に入って来る車のナンバーをカメラで記録し、精算も車の数字のナンバーで行い、出庫する際に再度カメラで記録し、精算の有無を確認し、精算しない車が再度入ってきた場合警告を発し、以前の未精算を督促するという画期的なシステムで、フラップやゲートがないため使い勝手が非常に良く、これからの高齢化社会にはうってつけのシステムと言えると思います。

それに伴い当方の有限会社の役員を変更したり、会社の定款を変更したりの作業が加わり、税法上の問題も発生するので、顧問税理士との打合せと順調に機械化されるまでクリアしなければならない問題が山積しています。

その他、6月6日には中学校の同窓会の幹事を仰せ付かっており、42名の仲間が出席する一大イベントなので、そちらの準備もしなければなりません。

加えて、境界立会いの依頼が2件も舞い込んできており、その下調べもしなければなりません。
我々は日常境界立会をお願いする立場ですが、お願いされる立場になるとなまじ知識があるだけに真正な境界はどこかとその根拠となる資料を探してしまいますが、もう50年以上も前に組合施行の区画整理で整備された土地の換地図が見つからず困り果てている状況です。
1件は境界杭がすべて埋設されていたので助かりましたが、もう1か所はこれから調べていかなくてはなりません。

重なるときは重なるもので1つずつ解決していかなければなりませんが、仕事優先で休日しか動けないため少々バテ気味です。

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無接道敷地の可能性(2017.5.21)

先日の日記で、HPからの受託としては過去最高額の現場を受託したことを書きましたが、その現場の測量に行って来ました。

5月16日(火)の午前9時に伺うことでお約束し、次の順序で作業を進めました。
@施主様への工程表の説明
A隣接地主との間に設置されているコンクリートブロック塀の所有者確認
B隣接地主との関係や注意しなければならない点
C西側赤道の境界標の探索
Dトラバース点の選点
E現況測量

@からBについて約1時間ご説明やヒアリングを行いましたが、施主様が一級建築士であることもあって、理解が早く順調に終了しました。

Dについては施主様の土地が南北に約80m東西に約10mの細長い土地であるため、現況測量図を作成するための選点を行い、閉合トラバースとしたため結局9点となりました。

Eについては約4時間で約250点測量してきました。

Cの西側赤道の境界標の探索をしている時に気が付いたことですが、当該地は都道に接していて、町境となっているため公図が2つに分かれていてわかりにくい区域なのですが、どうも都道と施主様の土地の間に公図上「水路」があってこのままでは、無接道敷地になってしまう危険性があることです。

今後の東京都との境界確定の状況にもよるのですが、もし上記のとおりで確定した場合、無接道敷地を解消するために、水路の境界確定及び払下げを行わなければならないことになります。

丁度測量を終わって帰ろうとしている所に施主様が帰っていらっしゃったので、その旨お伝えしたところ、その分の見積書を作成してほしいとのことでしたが、官民の境界確定がはっきりした時点で作成することを提案し了解をいただきました。

上記のように考える根拠としては、現況を見ると都道のラインが水路の外側であることが自然であることと当該地のすぐ西側に水路の払下げを受けたであろう有地番が存在することです。

ともあれ、受託した以上はちゃんと一人歩きできる土地にしなければならない責務が我々調査士には課されていると思いますので、キチンと事実はご報告し後は施主様のご予算との関係でどこまでやらせていただくのかが決まってくると思っています。

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14階建の建物表題登記の受託(2017.5.13)

大学不動産連盟(UREL)立川地域会に所属している会社様から上野の駅前に14階建のホテルの表題登記を受託し来週申請する予定です。

昨年8月にも赤坂で9階建のホテルの表題登記を受託し、今回が2回目のご依頼でした。

普段は2〜3階建の建物表題登記がほとんどで、さすがに14階建の建物表題登記となるとプレッシャーがかかってきます。

床面積求積図と平面図をにらめっこしながら、床面積に算入する部分と不算入の部分をマーキングしながら作業を進めていくのですが、正直骨の折れる仕事です。

また、CADで1階と2階以上の階の一致点を見つけるのも大変で、微妙に10cmずれていたりと平面図を良く見ないと間違えそうになりますが、エレベータの角は各階一致していることに気付き事なきを得ました。

建物表題登記でも14階建となると簡単な境界確定測量の料金と同額程度の料金になりますので、効率の良い仕事ではありますが、半端ないプレッシャーは感じます。

今後も順次ご計画があるようですので、今回の仕事も無事完了させてゆるぎない信頼を獲得したいものだと思っています。

ちなみに、建物表題登記が終了する頃、引き続いて境界確定測量もやらせていただくことになっており、UREL立川への成約寄附金を納めさせていただくのが今から楽しみにしています。

ご発注いただき誠にありがとうございました。

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HPからの過去最高額の受託(2017.5.6)

HPを開設して丁度3年になりますが、HPからの受託としては過去最高額のお仕事を受託し、施主様には心から感謝しているところです。

土地家屋調査士法人山口事務所としても過去4番目の大きなお仕事で、所員一同しっかりと施主様のご期待に応えなければと張り切っているところです。

今回の施主様は他のHPもご覧になって研究していたらしく、ご自分なりの予算も把握していたのでとんとん拍子で受託に至りました。

4月30日(日)にHPの問い合わせフォームからのメールの送信があり、翌5月1日(月)には電話によるお問合せがありましたので、5月2日(火)には官民境界確定の調査を経て見積書を作成送信しましたら、5月3日(水)にはご発注のご連絡がありました。

仕事の内容としては、都道(旧国道)との官民境界確定、市管理の水路との官民境界確定、南北に約80m東西に約10mの細長い土地の民民境界確定と盛り沢山で、工期も4〜5か月を見込んでいます。

それにしてもこの地区は仕事にご縁があり、HPを開設したばかりの頃、今回の施主様の1軒おいてお隣の施主様から民民境界確定のお仕事を受託しHPの効果を実感したばかりでなく、その翌年にはそのまた2軒おいてお隣の施主様から今回とほぼ同じ形態のお仕事を(事務所として過去2番目の大きなお仕事)受託するなど半径200m以内の地区でこの3年間で3件ものお仕事をさせていただくことになります。

ここのところHPからの受託が相次いでおり、4月20日には建物表題登記を受託し、連休明けに建物調査後登記申請を予定しているほか、5月8日(月)には建物増築登記のご依頼がある予定で、今更ながらネット社会であることを実感している昨今です。

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施主様主催の慰労会(2017.4.29)

昨晩(4/28)調査士冥利に尽きる宴会がありました。

大学不動産連盟(UREL)立川地域会で知り合いになった大手不動産会社の部長様からご発注いただき昨年11月から今年初めにかけて実施した境界確定測量でお世話になったということで、施主様主催の慰労会を開いていただきました。

その宴席には権利の登記を担当した司法書士の先生も同席され、施主様のお馴染みの店でおいしい料理と楽しい話で大いに盛り上がりました。

ちなみに、その司法書士の先生もUREL立川で事務局を務めていただいており、いつも大変な部分を担っていただいており感謝しているところです。

その他、建物解体もUREL立川に加入している会社で実施し、建物滅失登記は当事務所で担当させていただきました。

このように、売買の仲介を担った大手不動産会社の部長様が司令塔になって、UREL立川の会員の中ですべて完結した訳です。

そんな訳で平成28年度のUREL立川の成約寄附件数が120件を超えたとのご報告が3月の例会で代表世話人からありました。

つい最近では建物解体会社様からは自社物件で購入した建物の増築登記を受託したほか、大手不動産会社の部長様からは昨日境界確定測量の新たな見積依頼も頂戴し、このようなご縁を大切に着実に実績を積んでいき信頼を勝ち取ることこそが肝要なのだということを改めて感じた次第です。

それにしても、この5年間で施主様主催の慰労会を開いていただいたことは初めてで、とても心遣いが細やかで、優しく気が合っただけにより一層感謝の気持ちを強くした事例でした。ありがとうございました。

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過去最大規模の現場の受託(2017.4.22)

区画整理区域内の土地を16区画に分筆する登記の依頼が大手ハウスメーカーからありました。

それも分筆だけではなくその後の建物表題登記、保存・設定まで一連の仕事として発注していただけるようです。

まずは、その区割案を作成してほしいということで資料を送付していただいたのですが、どの様に区割するのかはわかりましたが、肝心の座標データが送られてこなかったので問い合わせたところ、そのハウスメーカーでも現在持っていないとのことでした。

そこで、近くに住んでいる所員の方に区画整理事務所へ委任状を持って座標データを取得に行っていただきました。

最初は中3営業日後でないとデータが出せないと言っていたのですが、その所員の方の交渉のお蔭で中1営業日でデータを出してくれることになりました。

2u以上のごみ置場も2〜3か所設置しなければならないので、全部で19区画に分筆しなければならず、我が事務所では過去最大級の規模の分筆になります。

幸い当該地は3方向道路に囲まれている土地なので、道路を入れずに済むため開発行為にはならずに済みそうです。

また、この土地の施主様は定期借地権付き戸建分譲の手法でこの土地の有効利用を図ろうと検討しているとのことで、最初は何のことか全くわからなかったのでネットで調べてみたところ次のようなメリット・デメリットがあるとのことでした。
@定期借地権ですから「旧借地権」「普通借地権」と異なり、一定期間経過後は必ず地主に土地を返還しなければならず、その期間は一般的に50年が多い。
A結構高額な保証金を地主に預け入れますが、これは土地に保証金返還請求権の抵当権を借主が第一順位で設定するので、保護されます。土地の名義が変わったりしても預け入れた保証金は契約解除の際に返還されます。
その他に毎月の地代を例えば3万円支払うことになります。
B定期借地権付のメリットの一番大きな要素は、所有権は高くて購入できない立地で、住宅が所有できるということですから、ここがハッキリと受益できる物件かどうかが一番検討することです。

なかなか複雑な手法であり、貸主・借主とも損益分岐点をどこに設定するかで悩むところではあります。

ともあれ、折角いただいた大きな現場ですので、所員一同力を合わせて成功裏に終わるよう最大限の努力を払うよう決意を新たにしているところです。

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駐車場の運営方式(2017.4.15)

我が家では某大手スーパーと専用駐車場として管理契約を締結しています。

今はそのスーパーで買い物をするために駐車場に入場するお客様に、券を発行してスーパーのレジでスタンプを押してもらった券を回収して、そのスーパーに1枚何円で請求するというシステムを採用しています。

いわば有人管理をしてきた訳ですが、ここで機械式の駐車場として採算的にやっていけるか検討することになりました。

そこでネットで色々と調べたのですが、駐車場の運営方式として大別して次の3種類があることがわかりました。
@ゲート式
Aフラップ式
Bカメラ認証による管理システム

@のゲート式は初期投資は少なくて済みますが精算時に精算機に手が届きにくく特に高齢者に不人気であり、Aのフラップ式は初期投資も多額であり、精算後一定の時間が経過するとフラップが上がってしまって車や設備を破損する恐れがあることからやはり不人気であることがわかりました。

Bのカメラ認証による管理システムは、入場した車のナンバーを自動的に記録するため、精算を行わなかった車の所有者をすぐに特定でき催促を行えばあっさりと支払に応じ、この方式が初期投資も少なくて済むし、駐車し易いという点からも今や主流になりつつあり、ゲート式やフラップ式から移行してきているという話を調査士法人の職員から聞き、十分に検討に値する話であると思いました。

4月中に某大手スーパーの担当者と打合せを持つのですが、とても良い話を聞かせていただきその職員には感謝しています。

それにしても一昔前では考えられなかったような昨今の技術革新には目を見張るものがあります。

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同窓会繋がりの話(2017.4.8)

同窓会繋がりのお話です。

昨晩(4/7)は私の母校である山梨県立都留高校の出身者で八王子市役所に勤務している(していた)方達で組織する鶴親会(かくしんかい)の年に1度の懇親会がありました。

会員は36名いるのですが、出席者は14名でした。

36名の会員のうち退職者は20名になり、個人情報保護がうるさくなったせいか新入職員を発掘できなくなったため、高齢化が進み出席者は先細るばかりです。

私が20代の頃は皆若く血気盛んでしたので、年に数回懇親会を開いていて、会員同士で結婚した方もいました。

退職した方も6名出席していましたので、これからは退職者が中心の会になるのではと思っています。

ところで、今日は6月に開催する中学校の同窓会の案内はがきを往復はがきで103枚印刷して、発送準備が完了しました。

こちらは3年前に13年ぶりに開催して、48名の参加者があったのですが、今回の幹事を半ば強引に押し付けられてやることになったのですが、100名からの同窓会は参加するのは楽しいのですが、幹事を任されると大変な思いをすることになります。

1週間後に発送する予定ですが、意外と大変だったのが、往復はがきを折る作業でした。これは幹事としてやってみなければわからないことで、果たして何名の方が出席してくれるか楽しみではあります。

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同窓会からの依頼(2017.4.1)

変わったところから建物表題部変更登記の依頼がありました。

一般社団法人紫芳会という法人で、地元の方ならだれでも知っている東京都立立川高校(前身は東京府立第二中学校)の同窓会です。

同窓会が法人格を持っているのも珍しいですが、事務局長さんにお聞きしましたら都立高校では何校か同窓会が法人格を持っている学校があるそうです。

さらに同窓会が不動産を保有しているのですから驚きです。やはり地元の名門高校は違うなと思って前出の事務局長さんにお尋ねしたところ、他の都立高校の同窓会ではもっと立派な不動産を保有しているところがあるそうです。

建物表題部変更登記の依頼を受けた場所は、千葉県館山市で、内容は校外施設としての寄宿舎とその附属建物としての居宅及び浴室の増築・滅失でした。
寄宿舎の約100m前が東京湾で波も穏やかで絶好の海水浴場になるものと思われ、このような校外施設を持つ同窓会を羨ましく思いました。

3月30日にアクアラインを経由して建物調査に行って来ましたが、往復の移動時間だけで約7時間かかり、座りきりで腰が痛くなりました。

今まで一般社団法人紫芳会の役員が変更すると司法書士法人に依頼してきており、その流れで今回も調査士法人に依頼があった訳ですが良い経験をさせていただきました。

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建築中建物の施主様の急逝に伴う表題登記(2017.3.25)

以前日記で書きました施主様の急逝により、延期されていた建物表題登記の依頼が3月末の引渡しという内容で先週正式にありました。

3月21日申請で3月24日登記完了したので、ホットしていますがもう少し余裕をもってお話をいただければありがたいと思った次第です。

建物建築中に施主様が急逝されるケースは少ないのか、参考書をみても被相続人が建築した建物を相続人が表題登記を申請する場合はいくらでも出ているのですが、今回のケースにぴったり当てはまる例が出ていなかったので、管轄法務局に質問してみました。

回答は通常の所有権証明書(確認済証+工事完了引渡証明書)の他に次の書類を添付してくださいとのことでした。
@遺産分割協議書(相続人全員の印鑑証明書付)
A被相続人の戸籍謄本(生まれてから亡くなるまでの)
B被相続人の除住民票
C相続人全員の戸籍謄本
Dその建物を相続する相続人の住民票

Cについては、法務局からわざわざ電話をくださって、取り扱いが最近(?)変わって相続人全員の最新の戸籍謄本を添付しなければならなくなったのでご注意くださいとのことでした。

また、司法書士法人の職員から相続関係説明図を添付すれば、戸籍関係の原本還付手続きは不要であることも教えていただきました。(ただし、除住民票・住民票・遺産分割協議書及び印鑑証明書は原本還付手続きは必要です。)

もう1つは、建物の「種類」の問題です。
この建物は1階が施主様の住居で2階・3階が賃貸用の共同住宅ですが、種類を単に「共同住宅」とすべきか「共同住宅・居宅」とすべきかという問題です。

丁度申請する前日に「調査士掲示板」を見ていたら、この問題が取り上げられていて、「居宅を入れる理由は融資の条件、土地の固定資産税の関係とかありますので注意が必要です。」という書き込みを目にしたので、急に心配になって申請日当日に管轄の都税事務所に建物の種類欄を「共同住宅」にするか「共同住宅・居宅」にするかで固定資産税に差が出るのか確認した結果は以下のとおりでした。
@建物の評価額は建物登記簿の種類欄で決めるのではなく、建物一棟の使われ方で決まるとのことでした。
以前賃貸併用住宅を区分建物で登記するメリット・デメリットを調べた際に、区分建物で登記しても固定資産税は一棟で評価されるという話を聞いていたので納得しました。
A土地の評価額はやはり建物登記簿の種類欄で決めるのではなく、家屋担当者が調査してきた「建物の現況がどのように使われているか」により決まるとのことでした。
つまり、建物が賃貸用も含めて「居住用」に使われていれば「住宅用地」として扱われ、土地の評価は1/6に減額される。
建物が事務所や店舗として使われていればの1/6の減額の適用はない。

調査士の隣接分野は意外と広く、一番関係があるのは建築基準法ですが、税法も結構関係が深く、基本的なことだけは押さえておかないと損害賠償請求を受ける恐れもありますので、隣接分野の日頃の研鑽も重要であると感じた事例でした。(例えば、相続税評価の小規模宅地の特例を区分建物で受けられるか等)

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端午の節句の鎧兜の購入(2017.3.18)

今日(3/18)は2番目の孫の端午の節句に飾る鎧兜を購入しに妻と娘夫婦と孫で三越本店まで行って来ました。

3連休の初日だったためか、都心に向かう高速道路は混んでいましたが、約1時間30分で三越本店に到着しました。

三越本店は本館と新館に分かれていて連絡通路で繋がっている構造のため、迷いながらようやく売り場に到着しました。

予算は40万円までと事前に決めていたので、比較的迷わずに購入できましたが、妻は兜だけのもので気に入ったものを主張しましたが、やはり鎧兜の方が見栄えが良いという理由で私の主張が通りました。

その後、3月29日で1歳の誕生日を迎えるので、誕生祝としてBRIOのレールウェイも購入して帰路につきました。

3月26日には1歳の誕生祝を皆で揃って行うことになっていますが、気に入って遊んでくれれば、じいじとしても購入した甲斐があります。

また、4月から運よく保育園に入園することもでき、保育園生活が始まりますが、最初のうちは親子とも疲労困憊の状態が続くでしょうから、健やかな成長を願ってやみません。

健康で優しい子供に成長することを心から願っています。

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端午の節句の鎧兜の購入

基本三角点等に基づく測量の実施(2017.3.12)

東京法務局管内では基準点測量に基づいた地積測量図の提出が完全実施され始めたようです。

先日、任意座標に基づいた測量成果で地積測量図を作成して提出したところ、補正対象になり、その後始末で大変な思いをしました。

東京土地家屋調査士会では、昨年11月22日に全会員を対象とした必須研修があり、その時に基準点測量に基づいた地積測量図の提出がテーマになっていましたが、まさかこんなに早く実施に移されるとは思ってもみなかったので、ある意味戸惑っています。

不動産登記規則第77条には地積測量図の作成方法が規定されていて、「基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値」を記録しなければならないとありますので、当然と言えば当然のことなのですが、今回の場合、一筆地測量をするために200m以内までの基本三角点等を基準点として測量しなければならず、大変な手間暇がかかります。

加えて各自治体の基本三角点等の整備状況がまちまちで、あるはずの基本三角点等が舗装工事等で飛んでいたりと管理状況が決して良いとは言えない状況です。

しかも東日本大震災による地殻変動に伴うパラメータ補正が完全ではないために、折角基本三角点等による測量を実施しても、任意座標扱いとなるケースもあり、何か割り切れない気持ちになります。

何よりも基本三角点等による測量を実施しても、その手間暇を価格に転嫁することはできず、調査士にだけそのしわ寄せがくるため、事務所の経営上も少なからず影響を受けることになります。

しかし、法令上決められていることですから実行に移すほかなく、慣れるまでの当分の間は厳しい状況が続くことになりそうです。

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たかが滅失されど滅失(2017.3.4)

土地上に存する建物滅失登記を完了していることが土地売買の決済の条件という急ぎの建物滅失登記の依頼を受けました。

しかも段々調べていくうちに滅失対象建物は2棟あり、そのうちの1棟の所有権登記名義人は現在行方不明であることがわかりました。

この様な場合は、土地所有者からの建物滅失申出しか手はないことをご説明し、期間も通常の2〜3倍かかる旨をご説明しましたらさすがに決済日はずらしてくれたようです。

次に依頼人の建物の登記情報を調べましたら抵当権設定登記が2件設定されていましたので、通常なら抵当権抹消登記を申請していただくか、抵当権者の滅失承諾書を添付しなければならないが、そんな暇もないことでしょうから当該金融機関の担当者名と電話番号を教えてくださいとお願いしました。

教えていただいた金融機関の担当者とお話をさせていただき、法務局から電話で問い合わせがあるので、その件については承知していて意義なく承諾しますとお答えくださいとお願いして了解をいただきました。

滅失登記が無事終了しない場合、土地の決済が流れる危険性がありますので、その日のうちに法務局の担当官に問合せをし、裏は取れましたのでホットしているところです。

我々調査士の仕事は建物表題登記にしても建物滅失登記にしても決済という名のタイムリミットが控えていることが多く絶えず気が抜けない因果な商売だと思った事案でした。

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なぜ?台形の計算式になるの? なぜ?台形の計算式になるの? なぜ?台形の計算式になるの? なぜ?台形の計算式になるの? なぜ?台形の計算式になるの? なぜ?台形の計算式になるの?(2017.2.25)

建物表題登記を申請した法務局から電話がかかってきました。

各階平面図の算出方法を後学のために教えてほしいとのことでした。

少し待っていただいて申請した各階平面図を見ると、台形の計算式になっていました。
通常の長方形を組み合わせた図形なのに、台形の計算式になっているのを見て、私も唖然としてしまいました。

そして、法務局の方には使用しているCADソフトに建物の周り間を入力して閉合したので、計算式まで注意して見なかったことを詫び、補正コメントを出していただくことにしました。

早速、CADソフトの会社のコンシェルジュに尋ねたところ、最初から作成過程を見ていないので、どの様なことが原因で、そのようになったのか原因を特定することはできないとの回答でした。

たぶん、私が不規則な入力をしたのが原因だと思いますが、これからはソフトにお任せきりではなく一応計算式にも注意を払うべきであると感じました。

運良く小数点以下第2位までの数字は一致していたので、大きな補正にはならず、建物図面・各階平面図を補正申請書に添付して送付しただけで済みましたが、それにしても原因が特定できないというのも釈然としない話です。

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土地売却の依頼(2017.2.18)

親戚の方から土地の売却を依頼されました。

約80坪の土地ですが、固定資産税が年間40万円以上かかるので、持っているのが大変になったというのが売却する理由とのことです。

早速、今まで1年半位の間に300万円〜400万円の境界確定測量の仕事を発注していただいている不動産仲介業者様に、今までのご恩返しも兼ねて売却の仲介をお願いしました。

私も40年前に宅建の資格を取得していますが、使わずに来たのでさっぱり業界の常識を知らないので、ネットで調べ直してみました。

不動産売買の契約方法には、大きく分けて一般媒介契約と専任媒介契約があります。
専任媒介契約は1社としか契約できず、契約外の不動産業者の仲介で成約したら違約金が発生し、2週間に1回以上依頼者への報告義務があり、指定流通機構「レインズ」には契約締結の日から7日以内に登録しなければならないとありました。
これに対して一般媒介契約は何社とも契約することができ、契約外の不動産業者の仲介で成約したら営業経費を支払えば売却でき、依頼者への報告義務は特になく、指定流通機構「レインズ」への登録も依頼者の任意であるとありました。

ただし、一般媒介契約では折角苦労してお客さんを見つけても他社に先を越される危険があるため、一般的に熱心にお客さんを探してくれない欠点があるとのことでしたので、専任媒介契約で依頼することにしました。

ところで、この土地の周辺の基準地価を調べたところ坪約70万円でしたが、悲しいかな間口が狭く奥行きが長い長方形の土地で、依頼した不動産業者様に測量図を見てもらったところ、地区計画の関係から2軒分建てられないとのことなので、坪60万円代になるのではと思っています。

また、区画整理地なので境界確定測量が必要かどうか尋ねたところ、買主次第と言われました。
つまり、買主の方が境界確認書をきちんと取り交わし、実測面積で売買したいと希望すれば境界確定測量が必要となるそうです。

さらに仮に坪70円(総額5600万円)で売却できた場合に、手元にどれ位残るのか私なりに試算したところ約4000万円と出ましたので、そのことに加えて国保税が売却後の1年間は最高額になり医療費も高くなる旨親戚の方に説明しましたが、それでも良いので売却してほしいとのことでした。
ちなみに、控除されるのは@譲渡所得税が約1100万円A仲介手数料が約188万円B所有権移転登記手数料(登録免許税込)評価証明書がないので不明ですが約110万円C測量代(必要になれば)約40万円ということになります。

親戚の方なので測量が必要になった場合にはディスカウントする予定ですが、それにつけてもいつも感じることですが、仲介手数料は我々調査士からみれば、高嶺の花で羨ましい限りです。

また、良い勉強をさせていただいた上に、日頃からお世話になっている不動産仲介業者様にはご恩返しができ、他人のふんどしで相撲を取るようで心苦しいのですが、親戚の方には大変感謝しております。

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複雑な相続・分筆・共有物分割登記(2017.2.11)

都内の物件で、相続・分筆・共有物分割登記が必要な複雑な物件の依頼がありました。

登記簿上は母親と子供の共有者6人で1/6ずつの持分を持っているのですが、末娘以外全員お亡くなりになっていて、相続登記未了の土地です。

今年1月に五男の方がお亡くなりになり、10か月の相続税申告期限に間に合わせるために、今まで先送りしていた相続登記を待ったなしでやらなければならない状況になったようです。

しかも、その1筆の土地の上に親族3世帯が住んでいるので、相続登記→分筆登記→共有物分割登記を相続税申告期限までに終わらせたいという内容です。

相続人は重複していますが、母親の法定相続人は10人、四男でお子さんがいなかった方は兄弟姉妹及びその子らの法定相続人が11人います。

しかも所謂腹違いの兄弟姉妹もいるので、調査士の民法の試験に出題されてもおかしくないような複雑な権利関係になっています。

調査士業務としての分筆登記は相続登記が終了した時点で行うのがベターですので、そこまで待ちたいところですが、相続税申告期限という絶対的なデッドラインがありますので、来週当事者の代表の方と主にスケジュールのヒアリングのために打合せに行くことになっています。

幸い当事務所は司法書士法人と土地家屋調査士法人の合同事務所ですので、このような権利の登記と表示の登記が入り組んだ案件には、一緒にお客様宅に伺えばスケジュールや進捗状況を共有できデッドラインを守りやすい環境にあるといったメリットがあります。

それにしても相続登記を先延ばしにしておくとその時点に出くわした相続人は大変な思いをすることになることを実感した事例でした。

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厄介な建物滅失登記の依頼 厄介な建物滅失登記の依頼 厄介な建物滅失登記の依頼(2017.2.4)

登記簿上の所有者は依頼人の祖父に当たる方ですが、コンピュータ化する際に〇〇〇一の「一」の所に登記官の印が押印されていたため、移記ミスで〇〇〇と表示されています。

加えて所有権保存登記の年は昭和21年で権利証は持っていないとのことです。

これだけならまだ何とかなるレベルですが、滅失建物の所在欄が元地番で、地図に準ずる図面を取得して調べてみたところ、何と枝番が800番台まであり、依頼人から滅失建物はどこにあったのか教えてほしいという有様です。

勿論建物図面・各階平面図は存在しませんし、虱潰しに調べるとしたら膨大な時間と費用が掛かるでしょうし、800番台まで枝番があるとその範疇を超えていると言えるでしょう。

以前同じ様な依頼を受けた際に法務局に相談したところ、場所が特定できないなら話にならないと一蹴されたことがありました。

幸い東京23区内と違って、滅失してから5年以上経過しても当該市役所から建物滅失証明書は出るでしょうが、さすがに市役所でもその建物が現在のどの地番上にあったものかまではわからないと思います。

ここまで調査しても不明な場合は管轄法務局に相談するほか手段がありませんが、また場所が特定できなければと言われることが目に見えています。

その時は丁重にお断りするしか方法がありませんが(恐らく上記の説明と費用を聞けばやらなくても結構ですという話になると思いますが)、どなたかこのようなケースでの解決策をご存知の方はご教示いただけないでしょうか?
 endo140@to-ki.jp

それにしてもこの類の滅失登記の多さ(解体してしまえば手続終了と思っていること)には閉口してしまうこの頃です。

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施主様の急逝(2017.1.28)

某大手ハウスメーカーの担当者様から現在建築中の建物の施主様がお亡くなりになったとの突然の連絡がありました。

現在建築中の建物は、自宅兼賃貸住宅で、当初1月中旬ごろ竣工予定とのことで準備期間がなく慌てた案件なのですが、何かの事情で2月下旬竣工に変更され、そろそろ現場調査に出かけようかと思っていた矢先のことでした。

相続人として奥様とお子様がいらっしゃるとのことでしたので、遺産分割協議書を作成して添付すれば直接相続人名義で登記できますよとお話しておきましたが、何しろお亡くなりになったばかりで、遺産分割協議書を作成するような段階ではなく、会社として方針が決まったらまた連絡しますということになりました。

そのハウスメーカー様にしても表題登記ができなければ、融資実行もできない訳ですから建築資金を回収することもできませんが、施主様がお亡くなりになったばかりでそのような話(遺産分割協議)も切り出しにくいというジレンマに陥っていることと推察されます。

滅失登記もありますので、当事務所としても書類が増えたり、申請書を作成し直したりその影響は少なからずありますが、当初の見積金額でやらせていただく予定です。

それにしても施主様はまだ70歳そこそこのご年齢で昨年の今頃賃貸住宅の表題登記をやらせていただいたばかりなので他人事とは思えずご冥福をお祈りしたいと思います。

この業界に入ってまだ約5年ですが、びっくりするようなことが度々起こり、不謹慎な言い方かもしれませんがなかなかエキサイティングな商売だと思うこの頃です。

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まだまだ知らない実務での取扱い No7(2017.1.22)

昨年5月に境界確定測量を依頼されて実施した隣接地のお話です。

所有権登記名義人はだいぶ前にお亡くなりになり、直系の卑属がいなかったため相続登記も行われてなく、甥にあたる方が固定資産税を払いその土地を管理されていました。

その方は相続人が何人いるかもはっきりわからず、相続登記をどの様にして進めていったらよいかもわからなかったので、隣接地主の好みで当事務所(司法書士法人)が相続人探しや相続登記を請け負うことになりました。

もう着手してから6か月以上経っていると思いますが、相続人が11人で(うち相続放棄をする方3人)実際相続を受ける方8人までようやく絞り込むことができたと担当した司法書士の先生から報告がありました。

相続人は北海道・福井県・東京都等に住んでいて、しかも8人もいるとなると当該土地を売却して金銭を分けるしか方法がないので、知り合いの仲介業者に売買の仲介をしていただき、境界確定測量は当事務所(土地家屋調査士法人)が昨年5月に隣地の測量を行っているので、その続きということで30万円未満で請け負うことになりました。

ここからが裏技ですが、当初測量担当者に話をしましたら、全国各地に相続人がいるとなると、官民査定の申請や特に確定図は一人ずつ図面を回して署名・捺印してもらわないといけないので相当時間がかかるとのことでした。

そこでもう一人の測量担当者が登記名義を一人に絞ることができるのではと言い出しましたので、司法書士の先生に確認したところ、できるとの回答でした。

方法としては、「所有権登記名義人は1人にして、土地の売却益は8人で分ける」という趣旨の遺産分割協議書を作成して、それを添付して相続登記を申請すれば所有権登記名義人は相続人の代表者1人の名前で登記できることがわかりました。

そうすることによって、官民査定の申請や確定図への署名・捺印は代表者1人で済ませることができ、大幅な時間短縮になります。

多くの調査士の先生はご存知だとは思いますが、私が勘違いしていたのは相続放棄をした方以外の相続人は所有権登記名義人として登記をしなければならないと思っていた点です。

ですので、売却ありきの土地の相続は後の境界確定測量の手間暇を考えれば代表者1人で相続登記をしてもらうよう司法書士の先生と連携を取って予め頼んでおくと随分その後の作業が楽になると感じた次第です。

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まさかの落とし穴(2017.1.14)

先日今までで一番大きな現場の納品に行って来ました。

業務内容も合筆・地積更正・分筆とフルスペックで着手から納品まで半年かかった現場です。

さらにご自宅の売却や借地権の底地の売却を仲介業者を入れずに相対でなさるということも絡んでいて難しい現場でした。

納品前に全部事項証明書・公図・地積測量図を点検していて、ご自宅の2筆のうちの1筆と借地権の底地の2筆のうちの1筆がいずれも農地(田)であることに気付きました。

仲介業者を入れずに相対で売買契約を締結するという話を以前お聞きしていたことを思い出して、納品時にこの地目(田)のままでは売却(所有権移転登記)できませんよという話を申し上げたところ、大変驚かれていました。

というのも、売買契約の締結の直前まで来ていたので、まさかそのような落とし穴があるとは思ってもいなかったようです。

当該農地(田)上には建物が昭和の時代から建っていて宅地課税されていたので、そのような障壁があるとは思ってもいなかったようで、その点については少なくとも東京都は登記地目による課税ではなく現況課税だからそのようなことが起こり得るのですよというお話をさせていただきました。

契約締結が目前に迫っている現在取り得る最善の策は、すぐに地目変更登記を申請して登記簿の地目を田から宅地に変更すれば、すぐに契約締結や所有権移転登記を申請でき、その方法も農地転用届出受理通知書を添付する方法ではなく、その書類を添付せずに地目変更登記を申請すれば、後は法務局から市役所への照会及び市役所から法務局への回答という方法で地目が宅地に変更されることをご説明し了解をいただきました。

なかなか一般の方はそこまでご存知の方は少なく、今まで大変お世話になったお客様のお役に立てて権利の登記の勉強もしていて良かったと感じた事例でした。

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新年早々の見積依頼(2017.1.7)

新年早々HPをご覧になっての境界確定測量の見積依頼がありました。

実は見積の依頼主は昨年12月に一度ご相談の電話をいただいた方なのですが、色々な案件を抱えていて覚えていられないのと年末年始の休みが入ったため、すっかり忘れていました。

状況をお聞きするうちに段々と思いだしてきて相談内容がわかってきました。

見積の依頼主は、ご実家の東側隣地との境界を確定するのが主たる目的なのですが、その境界線だけを決めても中途半端なものに終わり、将来的にその土地を売却する場合にはもう一度やり直しになり、投資対効果の面からみると無駄になってしまいますよと助言していたので、このお正月休みでご実家に帰られてご両親と相談されて見積を取ってみようという話になったとのことです。

この類のご相談は今までかなり多く対応していて、その度に片側だけの境界確定をしても中途半端なものに終わり、東西南北の境界確定をしないと投資対効果の面からみると無駄が多いですよと言い続けているのですが、やはり測量費用との兼ね合いからか受託に至るケースは少なかったと記憶しています。

この様な見積の際に面倒なのが官民査定が済んでいるか否かを調査することで、近くの市なら簡単に調べられますが少し距離がある市ですと半日がかりにもなり、受託できなければ完全な持ち出しになる訳で、この辺が調査士業務の辛いところです。

連休明けに調査をして見積書を提出する予定ですが、受託に繋がればと思う案件です。

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恐るべしドローン測量(2017.1.1)

明けましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

昨年12月27日にドローンの販売代理店の方からレクチャーを受けましたが、ついにドローンを使用した測量の技術革新もここまで来たかという衝撃を受けました。

この会社は無人自動空撮システム(ドローン・マルチコプター)の世界シェアの7割を占めている中国の会社の日本における正規代理店ですが、ドローンを使用した測量の技術革新はものすごいスピードで実用化に向けて進歩しているようです。

以下にそのお話の実例を列挙します。
@本格的なドローンが登場したのは、2〜3年前の話である。
A測量精度が上がったのはここ1年位の話である。
Bマニア→映像業界→建築・測量関係・IT業界というように会社のイベントに参加する客層が変化してきている。
Cmm単位の精度を求められると今は対応できないが、来年は対応できるかもしれない位技術革新が進んでいる。
Dスバルでお馴染みの「アイサイト」を搭載しているので、センサーで周りの物体と衝突することを避けることができる。
EGPSを利用してジオフェンス(ドローンの飛行する範囲)を設定できるので、そのジオフェンスの外に飛び出すことはない。
F現在測量誤差は2〜5cmで、工期は従来の現況測量の1/3まで短縮できるようになった。
G測量におけるイニシャルコストは562万円で、メンテナンスは1年100万円と現段階では高額である。

このお話が真実であるならば、現況測量は遅くともここ2〜3年のうちにはドローン測量に取って代わられるであろうし、境界確定測量も人間が担わなければならない部分は残っているものの早晩ドローン測量に取って代わられる時代はそんなに遠い将来ではないという感想を持ちました。

このような技術革新の著しい進歩の中で我々士業はどうすれば生き残っていけるのか目が離せない時代に突入したと言えるのかもしれません。

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電子証明書の失効(2016.12.24)

当事務所の従たる事務所(支店)で登記申請をしようとしたら電子証明ができないという連絡が入りました。

その後調べてみたところ、電子証明の有効期限切れであることががわかりました。

登記情報提供サービスではパスワードの有効期限が近づいてくると、警告文が出るので安心ですが、申請書への電子証明の場合、全くこのようなサービスがないので自己管理するしかないことが今回の騒動で分かりました。

電子証明に有効期限があるのは法人事務所だけなのか個人事務所にもあるのかは良くわかりませんが、補助者を含めて6名全員が有効期限の存在に気付いていなくて、ある日突然申請書への電子証明ができなくなると、ましてやそれが2月・3月の繁忙期に当たっていたらと思うとぞっとします。

早速、商業登記電子申請ソフトを立ち上げ、手順1の「鍵ペアファイル及び証明書発行申請ファイルの作成」をクリックして必要事項を入力後、CD−ROMに書き込み、PDFを開いて申請書を印刷し、法人の実印を捺印して、印鑑カードを持参して最寄りの法務局に行ったところ、私の場合CD−ROMの中身が違うものが入っていて、従たる事務所の補助者の場合CD−ROMの初期化がしていないため中身が見られないという理由で二人とも敢え無く却下になりました。

事務所に戻って私の場合CD−ROMに「SHINSEI」というファイルを入れ直し、従たる事務所の補助者の場合「SHINSEI」というファイルをメールに添付して送ってもらい再度法務局を訪問して、今度は無事「電子証明書発行確認票」という文書を発行してもらいました。

次に手順3の「電子証明書取得」をクリックして、電子証明書発行確認書に記載してあるシリアル番号等を入力してようやく電子証明書を取得することができました。

ところが有効期限を最長の27か月で申請したため、有効期限切れが2019年3月20日の繁忙期に当たっていることに気付き、次回は2018年12月の余裕のある日に手続きをやりましょうと補助者と確認しました。

この間事務所と法務局を2往復し、2時間もかかってしまいました。

お心当たりのある方は同じ轍を踏まないようご注意ください。

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我が家のクリスマス(2016.12.17)

我が家でも4世代揃って12月23日にクリスマスパーティーを開くことになりました。

1歳7か月になる初孫(女児)と8か月の2番目の孫(男児)へのプレゼントを考えなければなりません。

初孫用に何をプレゼントしようかとインターネットで調べていたら「アンパンマンカラーパッド プラス」というパソコンで遊べる知育玩具が出てきたので、息子に打診したところこれでOKとの返事が返ってきました。
最近片言をしゃべれるようになり、アンパンマンがお気に入りなのを思い出したからです。

2番目の孫は、娘からリクエストがあり、初孫に以前プレゼントした「カワイミニピアノ」の男児版がほしいとのことでした。

総勢で11名になる賑やかなクリスマス会になりそうで、じいじにとっては何よりのプレゼントです。

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我が家のクリスマス 

マイナンバーカードを手にして(2016.12.10)

今日(12/10)はマイナンバーカードを受領しに日野市役所まで行って来ました。

会場には7〜8人の方がいましたが、手続全てを終了するのに約25分かかりました。

マイナンバーカードを申請しようと思ったきっかけは、日野市の「市民カード」の利用が平成29年3月31日をもって終了するということを知ったからです。

市民カードの利用の大半は、父親の印鑑証明書を取得するのに使われていましたが、市民カードの利用が終了して、本人を市役所の窓口まで連れて行く手間や委任状を作成する手間を考えるとマイナンバーカードに切り替えるしかないと思ったからです。

父親・母親・妻・私と4人分の写真をデジカメで撮影してインターネットで9月頃申請したので手間はかからなかったのですが、10月頃交付通知が届いてから90日間のタイムリミットもあり放っておきました。

そろそろ期限も近づいてきた11月16日に受取日時を予約するために電話したところ、土曜日は混んでいて直近で予約ができるのが12月3日ということでした。

ネットでマイナンバーカードの普及率を検索してみたところ、7月上旬時点で636万枚で国民の約5%に留まるという記事が出ていました。

今はそれから数か月が過ぎていますからもう少し高くなっていると思いますが、いくら大切なカードとはいえ手続きの煩雑さを考えるとうなずける数値だと思いました。

お年寄りの方が一人で申請から受領までやられるのは本当に大変な作業だと思います。

診断書や障害者手帳を提示して代理人に受領してもらうまでもないが、移動困難を伴う健常な高齢者が市役所まで行かなくても在宅でマイナンバーカードを受領できるシステムが構築できないものかと考えてしまいます。

ともあれ、苦労して取得したカードですから、住民票や印鑑証明書の取得に留まらず、eーTaxによる所得税の申告にも利用できるようですから、これから大いに活用しようと考えています。

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お隣の所有者は休眠会社(2016.12.4)

事務所に近い場所にある土地の地積更正登記を依頼されました。

西側と南西側の2筆は昭和50年に位置指定道路に認定されており、境界立会いのために所有者を調べたところ、5人の方が5分の1の共有で持分を持っていました。

4人の方は近隣に住んでいる方で問題なかったのですが、持分5分の1を持っている会社を調べた結果、平成27年12月15日に「会社法第472条第1項の規定により解散」の登記がされていました。

司法書士の先生にお聞きしたら「休眠会社のみなし解散」という制度だとのことで、取締役だった方が法律上当然に清算人になるとのことでした。

行政書士田中明事務所様のHP(インターネット行政書士のフロンティア戦略第117号平成26年7月25日発行)に以下のように載っていましたので引用させていただきます。
『経営の破綻等により事業活動を最後の登記の日から12年以上停止している会社を休眠会社と云います。   
清算手続きには結構な費用(100万円位)が掛かりますから、清算手続きをしないでその
ままにしていることが多いようです。休眠会社であっても清算手続きが結了するまでは
法人格が存続します。

休眠会社は企業犯罪の温床になり兼ねないということで、会社法第472条第1項は、最後の登記の日から12年経過後に通知を出して2か月以内に「事業を廃止していない旨の届出」がない場合、解散したものと見なすとし、また、商業登記法第72条では「会社法472条1項の規定による解散の登記は、登記官が職権でしなければならない」としています。

更に、解散の登記の日から10年経過すると、登記官は清算結了と見なして当該登記簿
を閉鎖することができます。』

今回商業登記簿に記載のある本店及び代表取締役の住所を調査したところ、会社の実態もないし、代表取締役の表札も見当たりませんでした。

境界立会をお願いしようにも相手が見つからないではどうすることもできません。

この様な場合、4人の方との境界立会で地積更正登記が受理されるのか管轄法務局に登記相談票を提出して問い合わせてみようと思っています。

それにしてもこれからは個人の所有者の場合でも行方知れずで境界立会をしていただけない厄介なケースが増えると聞いていますので、調査士業も楽な商売ではありませんね。

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二世帯住宅の登記は気を付けて!(2016.11.26)

二世帯住宅を区分建物で登記してしまうと、相続税における居住用の小規模宅地等の特例が受けられなくなるということは以前の日記にも書きました。

つまり、二世帯住宅であっても非区分建物で親子の共有名義で登記しておけば、居住用宅地に対する「小規模宅地等の特例」で土地の相続税評価額が330uまでは8割減になるのですが、それを親子の区分建物で登記してしまうとこの特例が受けられなくなるということです。

今回相談があったケースは、親子の区分建物で登記してしまったケースで、この区分建物を解消して非区分建物にしたいということでした。

滅多にないケースですので、参考書を調べていくと「区分建物合体登記」が出てきましたが、これは互いに接続している区分建物同士の隔壁を物理的に除去して事実上一個の区分建物となったときに行う登記で今回の登記とは異なります。

もう少し調べていくと「区分建物区分合併登記」が出てきて、区分建物をこれと接続する他の区分建物に合併して1個の非区分建物とする場合、この登記申請でできることがわかりました。

ただし、土地の合筆登記と同じで合併制限があり、2個の区分建物が所有者が同一人で、片方にだけ抵当権設定登記などがないことなどが条件となります。

今回のケースの場合1階は母親名義で2階は息子夫婦の共有名義の区分建物になっていました。

2個の区分建物の所有者を同一にするためには1階と2階の持分をお互いに交換しなければならず、さらに厄介なのは息子の奥様の持分が入っているという点です。

いずれにしても権利の登記申請を一旦入れてからでないと区分建物区分合併登記は申請することができず、非区分建物にもできないことになりそうです。

当事者は区分建物という概念自体知らないとのことですので、区分建物として登記してしまったのは事情をよく知らない不動産関係者のミスリードによるものと推測されます。

それにしても、調べてみて初めて分かったことですが、区分建物を非区分建物にするだけでこんなに複雑なステップを踏まなければならないかも知れないということを知って驚きました。

二世帯住宅の登記申請を依頼された際には、相続税等の税務上のことも考慮に入れて慎重に対処するようお勧めします。

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分筆後の官民確定はお忘れなく(2016.11.19)

我が家では最近所有地の一部が道路用地として買収されました。

平成25年に当該地の東西南北の官民・民民境界確定をすべて済ませてあったので、道路管理者が道路用地と残地に分筆登記を嘱託するのは比較的容易であったと思われます。

買収されるまでの間に、道路管理者と打合せを重ねていくうちに、わかってきたことは「分筆後の道路用地との境界は確定していない状態になる」ということでした。

この話を伺った時、折角当該地の東西南北の官民・民民境界を確定させたのに、また官民の境界確定をし直さなければならないのかと落胆したものでした。

ところが、分筆登記が済んだので、官民の境界確定を申請したいと申し入れたところ、道路管理者は大変親切に対応してくれて、境界確認申請書と境界確定図の見本を送ってきてくれました。

分筆の地積測量図もそれ以前に入手していましたので、CADで座標値を入力し境界確定図の見本どおりに作成し、チェックしていただいた後、全部事項証明書・公図・案内図・印鑑証明書とともに申請したところ、先日境界杭の確認のための立会いがあり、あとは境界確定証明書が送られてくるのを待つばかりとなりました。

鉄は熱いうちに打てではありませんが、用地買収の担当者と繋がりのあるうちに境界確定を済ませておくべきだとつくづく感じた事例でした。

これで我が家の残地も東西南北すべて確定した状態に戻りあらゆる状況に対応できると安心している次第です。

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破魔弓の購入(2016.11.12)

今日(11/12)は今年3月に生まれた2番目の孫である長女の息子の破魔弓を購入しに浅草橋駅前の人形の久月に行って来ました。

中央道の下り線は紅葉を見に行く車で大渋滞でしたが、上りは信じられない位空いていて1時間位で到着しました。

まだ時期が早いのと時間が早かったのか店内は閑散としていました。

女の子の羽子板と違って華やかさと品揃えは少ないので、あれやこれやと迷うことなく、妻主導のもと写真の破魔弓にすぐ決まりました。

店内に破魔弓の説明書きがあり、それによると「破魔弓は魔除け・厄払いのお守りで、平安時代に宮中で弓で的を射る儀式が起源であり、(中略)鎌倉時代から現在のような形の破魔弓になり、装飾品として飾られるようになった。」とのことです。

店員さんも羽子板と違って破魔弓は1年中家の中に飾っておいて良いのですよとおっしゃっていました。

孫が病気もせずに健やかに育つのを祈るのとともに、次は端午の節句に飾る鎧兜を来年3月頃購入しに来るまで資金を蓄えるべく、調査士業務も頑張らねばと思った次第です。

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土地家屋調査士法人 山口事務所 →http://endo.han-jo.jp/

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破魔弓の購入

まだまだ知らない実務での取扱い No6(2016.11.5)

種類が「居宅」の建物表題登記申請において最近経験した事例です。

種類が「居宅」の建物を新築したが表題登記申請時には住民票は別の場所に置いているというケースはよくある話です。

今までは表題登記を申請した住所で保存登記もされるものと思っていましたが、事務所の司法書士の先生から次のように言われました。
「表題登記は新築建物とは別の場所の住所で登記したとしても、その後新築建物の場所に住民票を移し、そのことが住民票の前住所地で確認できれば、保存登記は新築建物の場所で登記される。」

言われてみれば当たり前のことなのですが、我々調査士は表題登記の後のことまで知る機会が少ないので司法書士との合同の事務所になって2年経ってからようやく知ることができました。

このことを知り得たメリットは意外と大きく、表題登記申請を担当する調査士にとっては淡々と登記事務をこなせば良く、お客様にとっても住民票を新住所地に移すのに約1週間以上の余裕が生まれる訳で双方にとって負担が軽減されます。

権利に関する登記についてですが、もう1つ教えていただいたことがあります。
昭和32年6月27日民事甲第1220号回答(登記権利者の住所証明書として印鑑証明書を援用することの可否)で「1所有権の保存又は移転の登記の申請書に添付すべき登記権利者の住所を証する書面としては、その者の住所地の市町村長又は区長の証明にかかる印鑑証明書で住所としての記載が確認し得るものを充ててさしつかえない。」

上記は権利に関する登記についての先例ですが恐らく表示に関する登記にも適用されるだろうということで、住民票ではなく印鑑証明書を住所証明書として添付して申請しました。

ただし、調査士には直接関係ないことですが、上記の先例では2として「所有権保存と抵当権設定等の登記を併せて申請する場合で、印鑑証明書を所有権保存登記の住所証明書としたときには、当該印鑑証明書をもって抵当権設定等の登記に必要な印鑑証明書として援用することは許されない。」との趣旨の記述もありますので、注意が必要です。

今後もできるだけ本則に則って申請するつもりですが、書類が何らかの事情で揃わない場合に知っておくと便利な知識だと思いました。

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思いがけない電話(2016.10.29)

個人事務所時代にJAの紹介で山林の分筆登記をさせていただいたお客様から電話がありました。

最初のうちはお名前だけではわからなかったのですが、山林の測量をやっていただいたというお話を伺ってすぐにわかりました。

今回は生産緑地の指定を受けている500uを超える畑の地積更正登記の依頼で、市役所で官民の確定状況を調べたところ、東側と南側の赤道は昭和59年に確定されていて、民民の境界確定が2軒だけの見通しの良い比較的簡単な事件でした。

事務所に戻って見積書を作成しようと登記情報を取得していたら、北側の山林が相続税の物納で所有者が大蔵省になっていました。

早速所管している関東財務局立川出張所へ電話し、境界立会に必要な書類などを聞こうとしましたら、貸付地かどうかで提出してもらう書類に違いが出るので調査して折り返し電話してくれるとのことでした。

その日の午後一番で電話をいただき、当該土地は物納をする際の平成8年12月に前所有者と依頼者との間で立ち会い、境界確定協議書を取り交わしているとのお話でした。

そこで、依頼者の娘さんに電話をして境界確定協議書を探してもらうことにしました。この書類があるとないとでは手間や金額にだいぶ差が出てしまうので、探してもらった結果を待って見積書を作成することにしました。

今回のご依頼の目的は依頼者である92歳のお婆さんに相続が発生した場合、かなりの額の相続税を納めるようなので、売却できるように予め境界確定をしておいたほうが良いとのJAからのアドバイスによるものとのことです。

それにしても2年前の測量のことを覚えていていただき、再びご依頼をいただけて感謝の一言です。

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那須塩原市へ建物滅失調査(2016.10.22)

建物滅失証明書や委任状等の必要書類がようやく揃ったので、10月20日(木)に那須塩原市へ建物滅失調査に行って来ました。

那須塩原市へ行く前に調布市の建物表題調査に朝一番で行き、調布市を出発したのが9時50分頃で那須塩原市へ到着したのが12時50分頃でした。

中央道は午前の時間帯は常に渋滞しているので、圏央道を経由して東北自動車道をひたすら220km片道3時間の長い道中です。途中で羽生PAで休憩を取りながら行きましたが、アクセルを踏みっぱなしの状態なので、膝が痛くなりました。

現地は別荘地で周りには別荘が点在していましたが、幸いにも西隣の土地に別荘が建っていたので、登記情報と建物図面・各階平面図を取得して所有者や建物の配置等を調べておいたのが功を奏して、所有権登記名義人と表札のお名前が一致し、その東隣が滅失建物が建っていた場所だと確信できました。

当該滅失建物は5年前に取壊したもので、もうナビからも消えていました。

ナビは建物が建っていればピンポイントでその場所へ案内してくれますが、更地だと全然反応してくれません。もし、西隣に建物が建っていなかったら探し出せなかったかも知れません。

帰りも羽生PAで休憩して合計6時間440kmの長旅は無事終了し、お陰様で翌日滅失登記を申請することができました。

余り自動車の運転が好きではない私にとってはしんどい1日でした。

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位置指定道路の廃道申請依頼(2016.10.16)

大学不動産連盟で知り合いになった不動産仲介会社の方から位置指定道路の廃道申請をしてほしいという依頼があり、事務所に来ていただきお話を伺いました。

仲介を依頼された土地を売却するために、40年以上前に受けた位置指定道路を復元するためには、L型溝を設置したり舗装をしたりと何百万円もかかるので、所管している市の建築指導課との度重なる打合せの結果、売却する土地の一部に指定されていた位置指定道路を廃道にすることで、L型溝や舗装の費用を1/3位に低減できるという提案が役所側からあったようです。

位置指定道路の廃道申請はやったことがないので、事前にインターネットでどんな書類が必要なのか調べてみたところ、次のように出ていました。
<位置指定道路の廃道申請に必要な書面>
1.位置指定道路廃道申請書(廃道道路に接する土地・建物所有者全員の申請)
2.廃道申請者全員の印鑑証明書(申請書に実印押印を要す)
3.廃道する道路の位置・幅員・延長を記した図面
4.廃道道路の案内図・位置図(広域地図・明細地図)
5.廃道道路に接する土地・建物全ての登記事項証明書(土地・建物の登記簿謄本)
6.廃道申請に伴う印紙税

我々調査士が一番関わりがあるのは「3.廃道する道路の位置・幅員・延長を記した図面」の作成ですが、これについては別の調査士がつい最近売却土地も含めた境界確定測量を実施しており、その調査士に引き続き依頼すれば良いのではと投げかけたところ、体よく逃げられたようです。

恐らくその調査士も位置指定道路の廃道申請はやったことがなかったのではないかと思います。

私も経験があれば、普段顔見知りの方ですから、依頼を引き受けましたが、測量的な要素がほぼなく、むしろ行政書士の範疇に入る仕事ですし、途中で頓挫してしまうとかえってご迷惑をお掛けするので、開発などを多く手がけている他の事務所を紹介して、丁重にお断りしました。

市役所からは、建築士か測量士ならできますよと言われて尋ねていらっしゃったとのことですが、開発などを手がけていない調査士ですとこのようなマイナーな仕事はなかなかお目にかかれないと改めて調査士業務の間口の広さを感じた事例でした。

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分筆・地目変更・建物表題登記の連件申請(2016.10.8)

地目変更・建物表題登記の連件を来週早々申請しようとしていましたら、セットバック部分の分筆も連件で申請できないかとお得意先のハウスメーカー様から指示がありました。

地目変更・建物表題登記の連件の登記が完了してから分筆登記を申請したのでは10月下旬に予定している抵当権設定登記に間に合わないというのが理由です。

今まで滅失・表題、地目変更・表題、滅失・地目変更・表題の連件申請は数多く手がけてきて自信はあるのですが、地目変更・表題に分筆が加わるのは初めてであまり自信がないので、登記相談票で管轄法務局に相談する予定です。

既に建物図面・各階平面図はセットバックの分筆がない前提で作成済みであり、恐らく修正が必要になると思われます。

我々の仕事は、後に抵当権設定や土地売買契約の決済が控えていて、必ずそれまでに確実に登記を仕上げなければならないという宿命を抱えていることが多く、その額も億単位になることも度々あり、かなり慣れては来ましたが常に確実に登記を仕上げなければならないというプレッシャーにさらされている状況です。

今回の私なりのシナリオは下記のとおりです。
@分筆→地目変更→建物表題登記の順に連件申請する。
A建物図面は分筆後の地番・形状に修正する。
B地目変更は建物が乗る部分は宅地、セットバックする部分は公衆用道路にして、原因日付は建物新築年月日にする。

恐らくこれで申請は通ると思うのですが、他の登記申請も待ったなしの状態で何件か控えているので、全く気が抜けない状態が続いている昨今です。

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吹抜やロフトの取り扱い(2016.10.2)

建物表題登記申請の際には、写真情報の添付が必須ですが、地元の法務局と東京会の地元支部で打ち合わせを行った結果、「検査済証の添付がないものについては、内部の写真の添付」をするよう双方から要望があったとの趣旨の文書が本年3月にFAXで届きました。

裏返せば検査済証の添付があれば建物表題登記申請については、外部写真だけで足りるということになります。

そのつもりで、埼玉県の検査済証の添付がある建物表題登記を申請したところ、登記完了予定日の2〜3日前に法務局から電話がかかってきて、吹抜と2階のロフト部分の写真を事後補正で良いから添付してほしいとのことでした。

法務局も異なるし外部写真だけで大丈夫かなと若干の不安は抱えつつ申請したのは事実なのですが、やはり不安は的中してしまいました。

しかし、つい最近地元の法務局へ検査済証の添付がある建物表題登記を申請したところ、外部写真だけで申請した翌日登記済になりました。(吹抜とロフトなしの物件です。)

吹抜やロフトがあれば地元の法務局でもその部分の写真を求められるのか、それとも他県の法務局なので内部写真の添付を求められたのかは今のところわかりません。

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遠方の合筆登記の見積依頼(2016.9.24)

某ハウスメーカーから今までで一番遠方の土地合筆登記の見積依頼がありました。

NAVITIMEで調べたところ、距離が片道300km以上で4時間以上かかるので、さすがに車で行くのをあきらめて、電車で行く見積書を提出しました。

電車で行っても2時間40分位かかりますので、交通費も2万円以上ですが、ほぼ1日がかりです。

対象地3筆は宅地で抵当権設定登記はありますが、受付年月日及び受付番号は同じであり、いずれも建物の敷地となっていて特に問題となる要素はありませんが、我々の仕事の辛いところは現地に赴き写真を撮影して来なければならない点です。

その場所はまだ一度も行ったことがない場所なので、もし受託したら多少の観光も兼ねて楽しんで来ようと開き直っているところです。(勿論観光に係る費用は自腹です。)

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新調査報告書を使用しての感想(2016.9.17)

この歳になると新しいことを覚えるのが億劫になるのと日々の業務に追われて新しい様式に切り替えられなかったため、調査報告書を9月14日(木)申請分まで旧様式で申請していました。

早速9月20日の週で申請しなければならない物件が出てきたため、遅ればせながら新様式での準備を始めました。

以下に土地を除く普通建物と区分建物の新旧様式での使い勝手の差異を記述してみたいと思います。
@当事務所は滅失・表題のセットで依頼が来ることが多く、その点新様式は1用紙で済ませることができ、事務の省力化が図れます。
A旧様式では隣地の地番を書く欄がありましたが、新様式にはなく同様に事務の省力化が図れます。
B新様式では「本人確認方法」が追加されましたので、予め依頼者に揃えていただきたい書類に「身分証明書」を追加しました。
C新様式の「原本確認結果」欄に見本として「電磁的記録(PDF)で添付した法定外添付書類(資料等番号10)については、原本の写しに相違ない。」という記述が載っていますが、私の場合いわゆる半ライン申請をやっていて、添付書類は調査報告書、建物図面・各階平面図、地積測量図のみで、その他の所有権証明書・建物滅失証明書・住所証明書・代理権限証書等は「特例」で送付しております。
従って電磁的記録で添付した法定外添付書類はないので、誤っているのかもしれませんが「原本は特例で送付します。」と記述しています。(空欄でも良いのかもしれませんが)
D「07現地の状況」欄に特殊階の項目が明記されましたので、現地でチェックする項目は増えましたが、集合住宅を主に扱っていますので、ロフト・小屋裏・床下収納などはほとんど皆無で、個人住宅を登記する際に出てくる可能性がある程度でほとんど苦になりません。
E写真を説明する欄が少し窮屈になりましたので、備考欄に何でも記述するようにしています。
F問題は「09調査図」欄ですが、以前は拡張メタファイルで書き込んだものを読み込んで貼り付ければ良かったのですが、私が使っているソフトは最初拡張メタファイルを読み込めないソフトでした。
「以前使えていて新様式になったら使えないとは何事か」と会社に文句を言ってようやく読み込めるようにしてくれたのですが、読み込んだだけでは駄目で、ダブルクリックをしてペイントの画面で余白を切り取らないとキチンと印刷できない不具合があり、止むを得ず将来的な検討課題としております。
ただ、TIFFは以前は読み込めなかったのが、新様式では読み込めるようになったので使っていくうちにメリットが出てきそうです。
G区分建物も普通建物とほぼ同じですが、写真を添付する場所が「一棟の建物」と各「専有部分」の直後になっていて、旧様式と同じつもりで最後の専有部分のところにまとめて添付していたら全部やり直しになってしまいました。

新様式に慣れるまでに少し時間がかかりそうですが、心配していたほどのことはなく、割とスムーズに新様式に移行できそうです。

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賃貸マンションの管理会社選定(2016.9.11)

我が家で所有している賃貸マンションの管理会社選定のための契約書(案)兼仕様書づくりがようやく完成し、本日(9/11)数社に管理料の見積依頼をメールで送信しました。

築20年で来年2月末で都民住宅から一般賃貸住宅に移行するのに伴って、同じ条件で競争していただき、より管理料を安く抑えられないかというのが動機となっております。

特に今までお世話になった管理会社に不満がある訳ではなく、むしろ良くやっていただいているという実感はありますが、これからまだ最低でも20〜30年間は続くであろう管理業務に係る管理料は馬鹿にならない額になりますので、初めて同じ条件で競争原理を導入する試みとなります。

仕様書づくりにあたって腐心したのは、できるだけ詳細な点まで記述し、それでも疑問がある場合は、質疑応答書を全社に配布し条件を統一したうえで、管理料を提案してもらう方式を取ることでした。

特に難しかったのは、簡易清掃や各種保守点検などの建物保守管理業務の業務内容・実施頻度・費用負担区分でした。

また、借主が退室する際の原状回復工事の手配・負担区分・修繕業者への支払も記述するのに苦心した点でした。

9月末に各管理会社から質問が届きますので、10月中旬までに回答書を作成し送信しなければならないため、管理会社が決定するまでは調査士業務との2足の草鞋を履くことになりそうです。

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悩ましい区分建物・非区分建物(2016.9.3)

今日(9/3)は東京23区内の建物調査に行って来ました。

現地に午前10時30分頃到着予定でしたが、中央道は午前中は毎日混んでいるので電車で行って来ました。

この建物は1階がオーナーの住居で2階から4階までが共同住宅という構成になっていて、ハウスメーカーの方と非区分建物にするか区分建物にするか迷って相談した物件でした。

最終的に区分建物として登記することに決定したのですが、それは下記の理由によるものです。
@最終的には登録免許税も含めて登記費用が安くなる点です。
A表題登記としては、区分建物として登記した方が非区分建物として登記するよりは約3倍高くなります。
→一棟の建物の床面積の計算の他にdxfデータをいただき内壁の寸法を丹念に調べなければならず、加えて小規模区分建物ですから建物と敷地権を分離する分離処分可能規約の作成を公証役場に依頼しなければならないからです。
Bしかし、区分建物として登記すれば住宅用家屋証明書が取得できますので、保存登記の際に、住宅部分について長期優良住宅の場合で1/1000そうでなくても1.5/1000の軽減税率が適用できます。(共同住宅は4/1000)
C一番大きいのが抵当権設定登記の際に、住宅用家屋証明書を添付すれば借入額の4/1000のところを1/1000に軽減されるところです。
→今回も借入額が大きかったため、表題登記が約3倍になるよりも軽減税率による登録免許税の節税額が大きく、結果として10万円以上お得という結果が出た訳です。
Dその他詳しいことは知りませんが、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の適用も受けられるメリットもあるようです。

非区分建物にするか区分建物にするかは毎回悩ましいところではありますが、借入額が大きい場合は区分建物として登記することを検討してみてはいかがでしょうか?

ただ、相続がらみで気を付けなければいけないのが、2世帯住宅の場合で親所有と子所有の区分建物として登記してしまうと相続評価の小規模宅地等の特例が受けられなくなると聞いていますので、くれぐれも注意が必要であると思います。

小規模宅地特例の見直し→http://www.tabisland.ne.jp/webseminar/souzoku/souzoku_1_4.htm

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赤道の付け替え(2016.8.27)

まだ計画段階のようですが、土地の売買に絡んで赤道の付け替えの相談を受けました。

4筆ある土地の売却に当たって、その西側にある赤道を、さらに西側の土地の一部を分筆して赤道の機能を持たせ、赤道は交換してその土地の残地と合わせて有効活用を図りたいという趣旨のようでした。

赤道の付け替えはやった経験がないので、当該赤道を管理する市役所の担当部署にヒアリングに行って来ました。

結果は私の予想したとおりNGで次のような話がありました。
@付け替えを予定している赤道が現に通行機能がある場合は、付け替えできない。
A従って、通行機能がある場合は赤道の払下げもできない。
B例えば通路や水路が公図と現況の形が異なっていて、公図上の赤道は通行機能がない場合で、現況通りに赤道を付け替えても支障がない場合は認められる可能性がある。
C赤道の付け替えの手続手順としては
当該赤道の境界確定→当該赤道の市名義への土地表題登記(保存登記)→付け替える土地の分筆(赤道の幅と同じ幅に分筆)→交換を原因とする所有権移転登記
D赤道を付け替える場合は基本的には同じ面積にしてもらって交換するが、付け替える土地の分筆地積の方が例えば10u多ければ市に寄附してもらい、逆に例えば10u少なければその分は購入してもらう。
E議会の議決は不要で、2か月に1回程度開催される市の内部組織である不動産評価審査会に付議するので、境界確定がしてあれば2〜3か月で赤道の付け替えは終了する。

やはり赤道を付け替える前の諸条件(通行機能の問題や付け替えても支障がないか)をクリアするのが大変で、それさえクリアできれば後は我々の職域で解決できる問題であることがわかりました。

相談者には上記の旨ご説明して納得していただきました。

赤道の付け替えのアウトラインがわかり良い勉強になりました。

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建物滅失登記のし忘れ(2016.8.20)

本年3月に建物表題登記を依頼された敷地に建っていた平家建の建物の滅失登記を改めて依頼されました。

間に人を介しているので正確な話はわかりませんが、どうも都税事務所から滅失登記の催告があったようです。

私も建物表題登記を申請する際に、「土地からの建物検索」を実施し、滅失し忘れている建物が残っているかどうかのチェックはかけていますが、今回のケースは枝番のない元地番の時代に登記した建物で、そのために「土地からの建物検索」が機能しなかったようです。

東京都特に23区は分筆による枝番が多く、今回のようなケースを防止するために、滅失しなければならない建物がどの枝番(又は元地番)の時に登記された建物かを突き止めるのにはそれ相応な労力を費やすことになると思います。

今回も建築主様からは登記された建物か未登記建物かの情報はいただけませんでしたし、ハウスメーカーの方からも未登記建物らしいという情報を耳にしたような記憶があります。

また、昔建てた建物にはよく見かけられますが、家屋番号が地番と全く無関係な番号が付されているのも混乱する一因になっているような気がします。

今回のようなケースを無くすためにはどのような手立てがあるのか読者の方でご存知の方は教えていただければ助かります。
E-mail endo140@to-ki.jp

取り敢えず励行してみようと思っているのは、怪しいと思った場合「土地からの建物検索」を元地番で実施すること位しか考え付きません。

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土地表題登記→分筆登記の錯誤(2016.8.13)

今週の月曜日(8/8)に法務局から電話があり、某市から嘱託登記申請のあった「土地表題登記」は平成25年の国調で既に表題部が作成されているので、取り下げてもらうことになったが、ついては実務担当者である私にも知らせてほしいとの市の担当者からの依頼を受けて電話しましたとのことでした。

法務局の職員の説明によれば、T字型の用悪水路は平成25年の国調で既に表題部が作成されていて、今回嘱託登記申請した「土地表題登記」はIの部分にあたり、表題登記ではなく分筆登記を嘱託申請しなければならないとのことでした。

そう言われて地図を良く見ると、Iの部分が塞がれてなくT字型になっていて、分筆申請しかないことがすぐにわかりました。

市の担当者へは翌日一番で謝罪の電話を入れましたが、担当者も気付かないで申し訳ありませんでしたと言っていただいたのがせめての救いでした。

今回の錯誤の原因は、@市からの払下げ=土地表題登記の申請と最初から思い込んでいたことA国調完了地区の土地の仕事をするのが初めてだったことが挙げられます。

国土交通省の地籍調査Webサイトによれば、全国の平成27年度末の地籍調査進捗率は51%なのに対して東京都のそれは22%で、立川市に隣接する三多摩地域の市のそれは武蔵村山市の57%を除けばほとんどが一ケタ前後の状況で、なかなか国調完了地区に出会う機会が少ないのが現実です。
国土交通省の地籍調査Webサイト→http://www.chiseki.go.jp/map/index.php
兎に角、急いで分筆登記用の地積測量図と調査報告書を作成してその市へお届けしなければなりませんが、境界点が8点から29点へと増えてしまい、そうでなくても忙しいところへ泣き面に蜂の状態です。 

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遠方の建物滅失登記の依頼(2016.8.6)

間に人を介して遠方の建物滅失登記の依頼がありました。

お得意先のお客様なので遠方だからという理由では断りにくい事情もあります。

ただわかっているのは登記情報だけで、いつ取り壊されて、解体業者が建物取壊証明書を発行してくれるのかどうかもわからない状況です。

事務所から高速を乗り継いで、片道総距離約186km時間にして2時間50分かかります。

ただでさえ腰痛の持病があり、長距離の運転は腰にこたえるのに、話し相手もなく2時間50分はかなり苦痛です。

建物取壊証明書を発行してくれない場合は、地元の市役所に問い合わせて建物滅失証明書を発行してもらえるかも確認しなければなりません。

有難いことですが、ここのところ夏場にもかかわらず、仕事の依頼が次々と入り夏休みを取っている暇もありません。

仕事があるだけましなのかもしれませんが、このところの猛暑と相まって少々バテ気味です。

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地下1階付9階建のホテルの登記(2016.7.30)

大学不動産連盟立川地域会(通称 UREL立川)に加入している不動産会社様から地下1階付9階建のホテルの表題登記を受託しました。

建物の構成は、1階がフロント・ロビー等、2〜9階がホテル、地下1階が飲食店でした。

最初PDFでいただいた配置図・床面積求積表・各階平面図・立面図が翌日いただいた確認申請書の床面積と合っていなくて、設計者である一級建築士の先生に問い合わせ、設計変更があることがわかり、変更後の床面積求積表を送っていただき、ようやく一致し、建物図面・各階平面図の作成まで終了しました。

今まで4階建までの表題登記しか経験がなく、地下1階付は初めてでしたので、色々と勉強になりました。

疑問点は下記のとおりでした。
@確認申請書の床面積と床面積求積表が合っていない。
A建物の種類は何か。
B確認申請書の構造欄に「鉄骨造一部鉄筋コンクリート造」とあるが、鉄骨造はどこで鉄筋コンクリート造はどこか。
C地下1階付の場合、構造欄はどのように表現し、各階平面図はどのように表示するのか。
DPH階にエレベータ室の他にエレベータホールがあるが階数・床面積に算入するのか。

@については上述したように設計変更があることがわかり解決しました。
Aについても東京会発行の土地建物調査要領で調べたら「ホテル・店舗」で良いことがすぐわかりました。飲食店が少し迷いましたが「飲食物を調理して提供する店」で例示として飲食店が示されていました。
Bについては、前述の一級建築士の先生にお聞きしたところ、基本的に鉄骨造は1階から上で、鉄筋コンクリート造は地下1階だとのことで、「鉄骨・鉄筋コンクリート造」で良いことが分かりました。
Cについては、「鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建」で良いことが分かり、各階平面図は2階以上の場合と同じで1階を破線で地下1階を実線で表示すれば良いことが分かりました。
Dについては、エレベータ室の他にエレベータホールだけならば通常の階段室と同じ取り扱いで階数・床面積に算入しない取り扱いであることも確認できました。

一度経験してしまえば二度目はどうということはないのでしょうが、初物は疑問点だらけでかなりの時間を費やしました。

現在の予定ですと8月中旬に申請予定です。

このような貴重な経験をさせていただいた不動産会社様には厚く御礼を申し上げますとともに、引き続きご愛顧を賜りますようよろしくお願いします。

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親名義の家を息子がリフォームする場合(2016.7.23)

不動産稲門会の先輩から次のような相談がありました。

父親名義の家を息子が約2,000万円のローンを組み、間仕切りの変更・水回りの設備・階段の増設等のリフォームをして(一部増築)、それぞれが完全な独立した居宅とする計画があるが、贈与税の問題や建物登記の問題でどのようにしたらベストなのか教えてほしいというものでした。

そこで、色々と調べた結果は以下のとおりでした。
@父親名義の家に息子が資金を出してリフォームしても、民法でいうところの「附合」が生じたことになり、たとえ一部増築した部分も含め、父親の所有になる。
Aリフォーム及び一部増築をしてそのまま父親の名義にしておくと、税務上は父親に贈与をしたとして取り扱われ、父親に贈与税が課される。
B従って、このような場合増築の登記をしてから、息子の名義を入れる登記をするのが一般的である。
Cリフォームだけなら、床面積に変更はないのであるから、建物の評価の「リフォーム資金に見合う持分」を息子名義に変えてリフォームを行うことによって、父親に贈与税が課されることはなくなる。
D名義変更をしておけばその持分割合に応じて息子に住宅ローン減税が適用される。
Eただし、Cの場合において、息子名義に変える方法がリフォーム代金相当額の売却対価で息子に譲渡して名義変更を行った場合、父親の譲渡所得税の課税が考えられ、逆に息子への贈与であるならば息子への贈与税の課税が考えられる。
F次に、余り現実的ではありませんが、建物すべてを息子名義に移転登記を行い、所有権を取得しておく方法が考えらる。
GFの場合でも2通りあり、売買(譲渡)する方法と贈与する方法が考えられる。
H売買(譲渡)する方法は、父親の譲渡所得税の課税が考えられが、贈与税と異なり、生じた所得の一律税負担で済むといった点でメリットが出やすくなり、建物が古くて評価額が比較的安いケースに適している。
I贈与する方法は贈与税を支払わなくて良い方法として「相続時精算課税制度」を利用する方法が考えられる。この制度は2,500万円以内であれば贈与税はかからないが、「贈与時」の価格で相続財産の計算に入れられるので、建物のように減価償却して年数が経つにつれて通常その評価が下がる場合には、総額の相続評価額を押し上げてしまうことになるので注意が必要である。
J最後にローンを組んでリフォームする場合、息子が持分を持っていれば、少なくとも増築部分には住宅用家屋証明書が発行され、抵当権設定登記の際に登録免許税の軽減を受けることができる。(借入額の4/1000→借入額の1/1000に軽減)

→その後の調査で、抵当権設定登記の際に登録免許税の軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書が必要で、単なるリフォームであると住宅用家屋証明書の取得は難しく、増築部分が50uを超えると可能になる可能性があることがわかりました。(7/25改訂)

税金の問題が入り込んでくると専門外ですので、情報提供するに留めるつもりですが、こんなに複雑な問題点(選択肢)があると整理しないとわからなくなります。

あと区分建物の要件は備えているようですが、既存の建物の横に増築して区分建物になった場合は、はっきりとお薦めできますが、大部分がリフォームで一部増築の場合、それぞれの区分建物の持分として父親と息子が持つという方法もあるのでしょうが、余り相談者もそこまで大袈裟にしたくはないという意向のようですので今回は見送る方針です。

それにしても、身近で良く起こりそうなケースですがこんなにも色々な問題を含んでいるとは調べてみてびっくりしました。

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孫達にクーラーのプレゼント(2016.7.16)

7月22日は大暑で1年で一番暑い季節を迎えます。

我が家の孫達も暑くてなかなか熟睡できないようで、子供達が寝室にもクーラーがほしいと言っていました。

私の部屋のクーラーが2年前に壊れて交換した際には、近くの家電量販店で取り付け込みで9万円かかりましたので、2軒分購入してあげるのは大変だなと思っていました。

試しに価格.comで「クーラー 6畳」で検索したところ、パナソニックの製品で標準工事であれば取り付け込みで約58,000円で購入できることがわかり、これなら2軒分購入してあげられると先週日曜日(7/10)に発注し、7/13に納品され、7/16と7/18に取り付け工事完了する予定になっています。

これで二人の孫もこの暑い夏を快適に乗り切ってくれるでしょうから祖父冥利に尽きるというものです。

私の場合クレジット払いで購入しましたが、参考までに購入した会社のURLを下記に記述しておきます。
デジタルラボ
http://kakaku.com/shop/2048/?pdid=K0000853777&lid=shop_itemview_shopname

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珍しい分筆登記の見積依頼(2016.7.9)

東京都多摩地域の方から珍しい分筆登記の見積依頼がありました。

ごみ収集の有料化に伴ってか(?)、それまで使用していた10uのダストボックス(市有地)を隣接所有者2軒に払下げするのに分筆登記が必要になり、その費用を見積もってほしいという内容でした。

業務内容に齟齬があってはいけないと思い、その市の道路担当課に依頼して払下げ申請書と添付書類をFAXしてもらいました。

業務内容は次のようなものでした。
@隣接所有者2軒の全部事項証明書の取得
A地積測量図の作成
B93条調査報告書の作成
C分筆点1点の境界標の埋設
D土地境界図又は地籍成果証明の取得
E筆界確認書の取り交わし

見積依頼をしてきた方にお聞きしたところ、その方がお住まいの地域の町会では15か所のダストボックスがあり、そのうちの3か所は公園に面していて払下げの対象外であり、残りの12か所のうち10か所が払下げを希望しているとのことでした。

また、数社から相見積もりを取っていて一番安い所に依頼するようでした。

分筆登記にしても所有権移転登記にしても市が嘱託登記を申請する訳ですが、この市は水路・赤道の払下げも同様な手法を取っており、調査報告書は市に成り代わって作成しなければならず、いつものパターンと異なり多少まごつく部分もあります。

後日結果の連絡をいただけるとのことでしたが、10か所まとまればかなりの金額になりますので、吉報をお待ちしているところです。

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思いもよらぬ物件の受託(2016.7.2)

5月のゴールデンウィーク明けに提出していた見積が6月末に受託となりました。

てっきり相見積もりで他社が受託したものと思い、受託管理表にもそのように記載していました。

もっとも救われたのが膨大な資料を廃棄処分しなかったことで受託のご連絡を受けた時、もしかしたら処分してしまったかもと肝を冷やしました。

内容的には、市・都・鉄道事業者との境界確定があり、合筆・地積更正・分筆・農転・地目変更はもとより生産緑地指定解除の相談・居住用不動産の買替特例の適用方法等々多岐にわたっています。

居住用不動産の買替特例の適用については専門外ですので、取引のある税理士先生に相談して判断を仰がなければならないと思っています。

全体敷地面積も1,300uを超える規模で、金額的にも調査士を開業してからの最高額となりました。

このような大きな物件を当事務所を信用して紹介してくださったことに深く感謝申し上げますとともに、しっかりと施主様のご要望に応えて、満足していただける成果品を納品する責任が課されていることに身が引き締まる思いです。

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所得税の更正請求に伴う市都民税の還付(2016.6.26)

先日日野市役所から市税過誤納金還付通知書が届きました。

これは、今年の確定申告の際に、末娘が昨年3月に就職したのに伴い国民年金の納税猶予をされていた分を一括して払い込んだのですが、その分が社会保険料として控除されるのがわかり、平成24年3月に就職した長男の分(約85万円)を社会保険料として控除していないことがわかり、平成25年の所得税の更正請求を申請したのに連動して市都民税の還付が自動的になされたものでした。

普通、社会保険料と言えば健康保険料等が代表的なもので、納税猶予されていた国民年金保険料の納付が社会保険料控除に該当するとは全く気付かずにおりました。

所得によって還付金額は異なると思いますが、私の場合所得税で約65,000円、市都民税で72,000円の合計約137,000円が還付されました。

ところが、その約85万円は妻が支払ったものとのことで還付金全額が妻の財布に収まることになりました。

もしこの記事を読んでお心当たりの方がいらっしゃった場合、確か5年間は遡って更正請求ができますからチャレンジしてみて下さい。

また、蛇足ですが国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すると、画面の案内にしたがって金額等を入力することにより所得税、消費税、贈与税の申告書や青色申告決算書などを作成することができ、印刷すればそのまま税務署に提出することができ、次年度以降もそのデータを利用することができるので非常に便利ですので一度体験してみて下さい。
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/kakutei.htm

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分筆登記の依頼 分筆登記の依頼 分筆登記の依頼 分筆登記の依頼(2016.6.18)

ある土地の分筆登記を受託しました。

依頼者によると、内容は下記のようなものでした。
@ある時境界立会もしないで、隣接地主の方がコンクリートブロックを作った。
Aその位置が本来の位置よりも10cm位自分の方に食い込んでいるようだ。
Bただし、隣接地主の方は依頼者の親戚なので争う気持ちはなく、その食い込まれているであろう部分は分筆して隣接地主に贈与して、自分の住んでいる土地をキチンときれいに整理したい。

このお話をいただいた時にまず思ったのが、コンクリートブロックを作ってどれ位経過しているのかわかりませんが、例え贈与するとはいえ、原始筆界はコンクリートブロックの位置より10cm位隣接地主寄りですよと説明した時に納得してくれるのだろうかということでした。

当該土地は組合施行の区画整理で保留地として売り出されていたものを購入したもので、昭和47年作成の地積測量図があり、依頼者の土地の周り間も載っていましたので、取り敢えず測量してみてその数値と周り間を比較してみて、測量した数値が10cm位短かく、地積も登記簿に比べて相応に少ないのであればそれを根拠に立会時に説明するしかないと思っていました。

昨日(6/17)現場に入り測量して来たデータをCADに流し込んだ結果、精度は1/53,000とまずまずの結果でしたが、依頼者が言っていた前面道路の側が10cm位食い込まれているという結果にはなりませんでした。(ほぼ地積測量図に近い数値でした。)

急ぎの仕事が入ったので、その点だけ確認して後は6/20以降に作業を続行しようと思っていますが、現時点での感触は10cm位分筆して贈与することにはなりそうもなく、その場合は地積更正登記に受託内容を変更して(受託額も減額して)、立会の上、筆界確認書を取り交わしキチンと境界標を埋設して土地を整理する方向でお話ししようと思っています。

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水路の払下(2016.6.11)

水路払下のための見積作成とスケジュールの作成の依頼を受けました。

共同住宅を11月から着工したいそうなのですが、その敷地の丁度真中を公図上水路が東西に走っていて、払い下げを受けないと建築確認は取れるそうですが着工ができないため、何とか9〜10月をめどに水路の払下を受けて、施主様名義の土地にしてほしいという内容でした。

市は異なりますが、平成25年に同じようなケースで赤道の払下を経験していたので、見積作成とスケジュールの作成のために、早速その市の担当課へヒアリングに行きました。

まず、水路用途廃止申請書の提出先である担当課で不明な点を質問し、内容的に不備がなければ1週間位で売買契約や登記を担当する課へ書類を送付するとのことでした。
一つ助かったのは隣接地主の印鑑証明書付の同意書が必要なのですが、その隣接地は水路がある場所より相当高低差があるので同意書の取得を不要にしてくれた点です。実際その隣接地の方が取得しても利用の方法がないので、現実的な判断をしてくれて助かりました。

次に契約担当課へ赴き、おおよそのフローと期間を伺ったところ、次のような回答でした。
水路用途廃止申請書の受領→土地表題登記・保存登記の嘱託登記→払下価格の提示→売買契約書の締結→代金の納付→所有権移転登記の嘱託登記(約3か月)
私が平成25年に赤道の払下を受けた際には、土地表題登記・保存登記が売買契約書の締結・代金の納付の後に払下を受けた方から申請する方式を取っていたと記憶していましたので、最初は市の方が言っていることをなかなか理解できず、市によってやり方が異なるなと感じました。

最後に、当該地は国土調査事業完了地のため、水路用途廃止申請書の添付書類である地籍成果証明書を取得するために道路担当課に赴き、申請してきました。
出来上がるのは約1週間後とのことでしたが、水路の折点に境界標がないことを想定して基準点の成果表も入手しておきました。

水路用途廃止申請書の添付書類には93条調査報告書も含まれており、「国土調査事業完了箇所は地籍調査立会日を記入」とありましたので、お聞きしたところ個人情報なので委任状を持参しないと回答できないとのことで、施主様は全く問題なく委任状に署名・捺印してくださるでしょうが、隣接地主の方が同様に委任状を発行してくださるか心配なところです。

最後に、現地を調査したところ、案の定水路の折れ点には何の境界標もなく、市のプレートが飛んでしまっていたり、市のコンクリート杭があるべき場所に見当たらず、基準点はと思い探しましたら、「国調」と刻印された立派なプレートが見つかったので、基準点の成果表を入手しておき良かったなと思いました。

順調にいけば9〜10月をめどに水路の払下げを受けられそうなので安堵しました。

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HPからの表題登記の受託(2016.6.5)

久々にHPをご覧になっての建物表題登記を受託しました。

最初はお問い合わせフォームからメールが入っておりまして、「表題登記の見積で、7万円以下を希望します。」とありました。

事務所のある立川市内の物件でしたし、何より数ある調査士事務所の中から当事務所を選んでいただいたので、通常85,000円〜でお受けしているのですが折角のご縁なので、7万円でお受けすることにしました。

見積書を作成するのに必要な地番・各階の床面積・竣工時期などを教えてほしいという返信をしましたら、その回答とともに表題登記にかかる時間などの問合せが再度ありましたので、約1週間で完了する旨回答し、併せて登記申請に必要な書類や委任状をご案内しました。

また、依頼者様がお住みになる住宅であれば、住宅用家屋証明書を添付すれば保存登記時の登録免許税が4/1000から1.5/1000に軽減されることも付記しておきました。

そのようなやり取りを経て、6月2日に正式に依頼する旨のメールがあり、その後は仲介業者の担当者から電話があり、建売業者の担当者を紹介されて、確認済証等の必要書類を受領し、今週中には建物調査を経て申請予定です。

今回は物件が近かったのと依頼者様の対応が早かったので、スムーズに進みそうですが、HPからの受託を増やすには他事務所との差別化を図る意味からも7万円位まで下げないといけないかなと感じた案件でした。

ご発注くださいました依頼者様には厚く御礼申し上げます。

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悩ましい地目変更登記(2016.5.28)

約120坪の土地の畑から宅地への地目変更登記の依頼を受けました。

早速資料を調査したところ、建物図面・各階平面図でその敷地に建物が建っていて、建物登記簿も備わっていたので、宅地に地目変更することに全く問題なしと判断して現地調査に出かけました。

建物の西側・南西側・南側と写真を撮影していき、隣地の地目も調べなければと思い、建物の北側に回ったところ、なんとその敷地の約4割が畑になっていて、しかも建物の敷地とはフェンスで区切られていました。

その光景を見て、この地目変更登記の依頼そのものがキャンセルになる可能性を感じました。

というのも地目変更登記を依頼してきたそもそもの理由は、住宅ローンの借り換えにあり、その土地に抵当権を設定するために、地目変更する必要があったからです。

その日のうちに、登記相談票を作成し、東京法務局発行の「土地建物調査要領」の地目の認定基準「住宅街又は商店街等の地域内の整地された土地で、周囲の状況その他の事情から、近い将来建物の敷地として利用されることが確実と認められるもの」は宅地として認定されるという記述を根拠に、管轄法務局へ写真を持参して相談に伺ったところ、担当官の方は「当該土地を宅地として認定することは個人的には構わないと思うが、上司に相談して回答する。」とのことでした。

約20分後に相談を終えて、写真がいっぱい載っている表示登記教材「地目変更」の書籍を基に次のように説明してくれました。
@上記の「土地建物調査要領」の地目の認定基準の考え方は、確認申請を提出済とかの場合を指していて、近い将来建物の敷地として利用されることが確実と認められる根拠がほしいところである。
A屋敷内の土地の一部を利用して自家用の野菜などを栽培している菜園も宅地として取り扱うが、屋敷内の畑であっても、垣根などにより建物の敷地の部分と畑の部分とを明確にすることができる状況にあるときは「畑」とする。
B今回のケースについては、統括登記官まで決裁を取り回答したい。

私も間に何人もの方が介在しているので、その畑が自家用の野菜を栽培しているのか近い将来建築計画があるのかなどのポイントとなる点はわかりませんので、事務所に帰って来て司法書士の先生から聞いてもらっていますが未だ回答がなく、担当官の方には待っていただいている手前そう長くは引き延ばすこともできず困惑しています。

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区分建物敷地権抹消の登記申請(2016.5.21)

4月16日付の日記で書いた区分建物敷地権抹消の登記を受託し準備を進めています。

やはり、初めての登記申請は疑問点も多く、管轄法務局へ登記相談票で相談したところ2〜3日後に電話で回答があり、納得して準備を進めていたところ、今度は別の疑問点が出てきて昨日(5/20)また登記相談票を郵送しました。

当事務所は司法書士法人・行政書士法人の職員と同じ部屋で仕事をしていて、たまたま前職が調査士と司法書士の合同事務所だった司法書士の先生がいて、マンションの登記を数多く手がけた経験があるので、この件でも色々と相談に乗ってもらっていました。

新たな疑問は、「区分所有登記実務一問一答」という本を見ていて次の記述があったからです。「区分建物表題変更登記(敷地権抹消)の申請書には、分離処分可能規約の設定により敷地権が敷地権でない権利となったときは、その規約を証する書面を、また規約敷地を定めた規約が廃止されたことにより敷地権が敷地権でない権利となったときは、その規約を廃止したことを証する書面を添付することを要する。」

実は登記情報を見ましたら、「敷地権の目的たる土地の表示」欄には2筆の土地が記載されているのですが、一棟の建物の表示の「所在」欄にはそのうちの1筆しか記載されていないのです。

建物図面を取得して見てみると微妙ですが確かに一棟の建物はその1筆の土地の上に建っていました。

Google Earthで見てみるとベランダがもう1筆の土地にかかっているようないないような微妙な感じでした。

ベランダがもう1筆の土地にかかっていれば法定敷地であり、一棟の建物の表示の「所在」欄に載っている土地と併せて「分離処分可能規約の設定により敷地権が敷地権でない権利となったときは、その規約を証する書面」を添付すれば良いのですが、ベランダがもう1筆の土地にかかっていなければ規約敷地であり「分離処分可能規約の設定により敷地権が敷地権でない権利となったときは、その規約を証する書面を、また規約敷地を定めた規約が廃止されたことにより敷地権が敷地権でない権利となったときは、その規約を廃止したことを証する書面」の両方を添付しなければならないはずです。

そもそも法定敷地か規約敷地かを調べるにはどうしたら良いかわかりません。
登記簿にはその記載はありませんし、このビルが平成元年に登記された建物ですから、当時の不動産登記法では表示に関する登記申請書の保存年限は確か5年間(改正後は30年間)だったと思うので、もう保存されていないはずで、当時の申請書を見ることはできないでしょう。

週明けに管轄法務局から2度目の電話をいただけるはずですので、その回答でスッキリしたい気持ちです。

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初孫の1歳の誕生祝(2016.5.14)

今日(5/14)は初孫の1歳の誕生祝いをお嫁さんのご両親と一緒に開きます。

年月が流れるのは速いもので、もう一人で立って数歩歩くこともできるし、色々なかわいい仕草で楽しませてくれます。

今日は1歳の誕生日プレゼントとして送った「おままごとセット」の実物を始めて見ることにもなりますし、そのおもちゃでどれ位喜んでくれるかも楽しみです。

また、一生食べ物に困らないように、これからの一生が健やかになるようにとの願いを込めて一升餅を背負わせる行事もするそうで、たぶん嫌がって泣き出すのではないかと思います。

これから言葉も徐々に話せるようになるでしょうし、親がディズニーランドへ連れて行きたがっていますので、年内には1回行ってみようと思っています。

私ももうすぐ65歳の誕生日を迎え高齢者の仲間入りをしますが、このような孫の存在がモチベーションとなって仕事も頑張れますので、前向きに生きていくうえでも大切な宝だと思っています。

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官民境の決定方法(2016.5.7)

10連休のGWもあと1日を残すのみとなりました。

gmailで毎日チェックしていましたら、登記完了のレターパックが届くやら何やらで、さすがに、5月5日に半日出勤して片づけてきました。それとGW明けに申請予定の合筆・地積更正登記の地積測量図に1点不安な点もあったのでその確認も兼ねて出勤しました。

連休中にやることを予定していたものはほぼ終わりましたが、やはり都民住宅の管理業者選定のための仕様書作成は一応作成できたのですが、色々と難しい問題もあって、中身の検討を秋口位までじっくり時間をかけてやらなければならなくなりました。

ところで、GWに入る前に境界確定測量の見積依頼を受けて、見積書を作成して返事待ちの物件についてご紹介したいと思います。

この物件は、昭和40年代に民間の区画整理で整備された約120uの土地の境界確定測量なのですが、官民の境界確定について当該市役所の担当課に行きヒアリングしたところ、@〇〇番と〇〇番の2街区という広範囲を測量し、そのデータを市役所へ提出する。
AさらにJRが当該土地の南側を走っているので、JRの杭も測量し、提出する。
B約3週間市役所で検討して、官民境を指示するのでそれが土地境界図になる。
とのことでした。

上記の測量をするためには、7点のトラバース点に機械を据えて30点観測しなければ、約120uの土地の官民境は確定しないということで、担当者も所有者の方にはご負担かけますと言っていましたが、納得できないのはこの測量を平成26年に実施しているにもかかわらず、確定する位置が同じ街区の離れている場所という理由で、同じ作業をやらせるという点です。

測量誤差も当然ありますから、平成26年に実施した成果とは微妙に異なる部分も出て来るでしょうから両方の成果を比較したいのか、今後同じ街区で官民境を決める場合も同様にやらせるのか、どこまでやったら確定させるのかその意図するところがわかりません。

土地所有者にあまり負担をかけない方法で官民境を決めてくれるように望むばかりです。

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10連休(2016.4.29)

3月によく頑張ったので、ご褒美として10連休することにしました。

しかし、初日の今日(4/29)は隣接地主様の都合で境界立会がありましたが、すんなりとOKがいただけ、立会確認書に署名・捺印をいただくことができました。

ゴールデンウイーク明けの5月9日に合筆・地積更正登記を連件で申請する予定です。

最近は登記申請用に立会確認書、さらに仲介業者の測量の条件として筆界確認書の取り交わしをするケースが多く今回もそのケースに該当します。

ところで、敢えて10連休を取ったのは普段の週休2日のペースではなかなかできないことをこの連休の中で片づけてしまおうという意図もあります。

今回のゴールデンウイーク中にやってしまおうと考えていることは盛りだくさんです。
@クリーンセンターへの粗大ごみの運搬
Aアパート2棟の除草
B畑2箇所の自走式草刈機での除草
C自宅脇の畑の耕運機での耕作
Dストーブをしまい、毛布を洗濯して片づける
E自動車免許証の更新
F初孫と多摩動物公園へピクニック
G水路の清掃作業(農家又は農家だった方が用水組合に加入していて年2回実施)
H都民住宅の管理業者選定のための仕様書作成

この最後のHが骨が折れる仕事で、東京都では中間所得者向けに都民住宅という制度があり、建設してから20年間は補助金や利子補給(利子補給は30年間)が出るのですが、20年を迎えたところで都民住宅という冠が外れて一般の賃貸住宅になります。

今までの管理会社も良くやってくれてこれといって不満はないのですが、各管理会社の管理料がインターネットで調べてみると1%〜7%と大きな幅があり、20年以降の収益にかなりの影響を与えることがわかりました。

しかし、安かろう悪かろうでは困りますから、同じ土俵の上で勝負をしてもらうためにはしっかりとした管理仕様書がないといけません。

遅くとも11月位までには管理会社を決定しなければなりませんので、このゴールデンウイーク中に管理仕様書を作成しなければと前々から考えていました。

このスケジュールでは全部こなせないかもしれませんし、骨休みにもなりませんが少子高齢化社会になった今では我々の世代が中心になってやらなければならない宿命のようなものを感じます。

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甥の結婚式(2016.4.23)

明日(4/24)は甥の結婚式が横浜迎賓館で行われます。

親族紹介が午前9時30分から行われるので、6時30分には家を出なければなりません。

この甥とは長じてからはめったに会ったことはありませんでしたが、私の長女と年が近いせいもあり、子供の頃は良く遊園地に連れて行って一緒に遊んでもらいました。

そんな訳で、良きベターハーフとめぐり合いめでたく結婚することになり、これからの結婚生活に幸あれと願っています。

ところで、私には12人の甥・姪がいて、今度結婚する甥が最後の独身者でしたから、これで全員が結婚したことになります。

残る独身者は私の末娘ただ1人となります。

私は6人兄弟姉妹の末子で、長兄は83歳になりましたから(長兄の長男は54歳)実に年の差が18歳と親子ほど違います。

長兄の長男とは11歳しか離れていませんでしたから、実家ではあたかも兄弟のようにして育ちました。(小学校2〜3年生の時に叔父さんになった訳です。)

兄弟は体質が似るもので、全員盲腸の手術をしていないし、花粉症にもかかっていません。(その代り兄弟の伴侶がほぼ全員花粉症です。)

年に2回(正月とお盆)実家に集まって兄弟の親交を深めていますが、明日は久しぶりに兄弟が集まりますので、甥の結婚を祝いつつ楽しんで来ようと思っています。

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区分建物敷地権抹消の見積依頼(2016.4.16)

今回は、区分建物敷地権抹消の見積依頼を受けました。

見積の詳細は、同一人が所有している19個の敷地権付き区分建物の敷地権を抹消してほしいという内容で、敷地権を抹消した後同族会社を設立し、その会社に区分建物の半分を譲渡するというたぶん相続対策の一環として行うものらしく、最初の一歩である敷地権の抹消をする費用の見積を依頼されたものです。

今回は、東京法経学院発行の「不動産表示登記 申請マニュアル改訂三版」が届いていましたから、区分建物編をパラパラとめくって見ているとすぐに同じパターンの登記申請書の雛形が見つかりましたので、なるほどこのような申請書を作成すれば良いのだなとすぐに全体像が見えてきて見積書も割と簡単に作成することができました。

この申請のポイントは公証役場に区分所有法32条の「分離処分可能規約」を作成してもらい、これを添付書類として敷地権を抹消すれば良い訳ですが、何しろ19個の区分建物ですから公証役場に提出する委任状を作成するだけでも骨の折れる作業になり、区分建物表題登記を申請する時と同じ内容の委任状で良いかもわからないので事務員さんにお尋ねしたところ、見本を作成したら一度FAXしてくださいとのことでしたから、これで仮に受託したとしても一安心です。

前述の書籍には「建物区分登記」の雛形も載っており、そもそもは調査士の受験生の参考書として作成されたものらしいですが、なかなか使い勝手が良く重宝しそうです。

しかしこの本だけで区分建物関係の全てのパターンに対応できるかというと不安があり、読者の皆様の中で「区分建物」だけに特化した書式が豊富な参考書をご存知でしたら、是非ご教示賜りたくよろしくお願いします。
メールアドレス→ endo140@to-ki.jp

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建物区分登記の見積依頼(2016.4.9)

普通建物を区分建物にする建物区分登記の見積依頼を受けました。

相続対策から区分建物にしておいて、いずれ相続が発生した時には、普通建物を共有持分で所有するより一人歩きのできる区分建物に予めしておいた方が得策との判断からのようです。

結構ポピュラーな登記申請なように見えますが、私にとっては初めての経験で、登記申請書の雛形も探しましたが余り例が載ってなく、止むを得ず東京法経学院発行の「不動産表示登記 申請マニュアル改訂三版」を3冊合計で15,000円で購入することにし、ネットで注文しました。

当該建物は2棟あり、1棟は6階建でもう1棟は10階建で階層区分のほかに、1階ごとに2部屋あるので、その部屋ごとの区分建物の2通りの見積書を作成してほしいというオーダーでした。

しかも平成10年新築の建物ですから、受託した場合、電子データの提供を受けることができないため、内壁の寸法を算出するのに苦労しそうです。

見積書を作成するにも4パターン作成しなければなりませんから、不慣れなせいもあって恐らく丸一日かかりそうです。

最近難しい登記申請の依頼が増えてきて、日々勉強ですが、中でも区分建物関係はマンションの登記などを専門にやっていて慣れている方にはどうということはないのでしょうが、やはり敷地権など独特な難しさがあり不慣れなものにとっては厄介な存在です。

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2人目の孫の誕生!(2016.4.3)

3月29日(火)に2人目の孫が誕生しました。

初孫は長男の子供で女児、今度は長女の子供で男児です。

初孫の誕生後約10か月後の2人目の孫の誕生ですが、同級生になります。

今日(4月3日)は、母子揃って退院し実家である我が家に約1か月滞在することになり、テレビの音が赤ちゃんにうるさいのではないかということで、朝から妻とリビングの模様替えやイアホンを購入したりと大忙しで迎え入れる準備に追われました。

昼少し前に病院から我が家に到着し、父親が半紙に赤ちゃんの名前を書いてお神酒とともに神棚に奉納し、赤ちゃんの健やかな成長を家族でお祈りしました。

私も同様のことをしたようですが、何しろ長女の時は35年前で、次女の時は24年前のことですから全く記憶に残っておりません。

妻は実の子や孫のこととは言え、その世話に追われる訳ですから大変だと思いますが、「このような喜ばしい苦労なら何とも思わない。」と言っていました。

妻も自分が子供を出産した時は同じように親からしてもらっているので、当然のことと感じているようです。

赤ちゃんの存在はいるだけで人を和ませる不思議な力を持っており、もうすぐ11か月になる初孫ともども健やかに育って、一緒に遊園地に遊びに行ける日を楽しみにしている祖父でありました。

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調査士会旧多摩支部の同窓会(2016.3.26)

今日(3/26)は東京会旧多摩支部の年に1回の同窓会です。

法務局の統廃合の影響で、2年前に日野市・多摩市・稲城市を管轄する東京法務局多摩出張所が廃止されたのに伴って、調査士会の多摩支部も解散し、近隣の支部に統合された経緯がありますが、その解散した3月末に集まろうではないかということで去年から始めたものです。

私にとっても、公務員生活を定年退職後、初めて調査士の世界に入った訳ですが、30人ちょっとの会員数でしたし、2年目にはいきなり幹事を仰せつかり、月に1回の定例会の後近くの居酒屋で色々この世界の裏話もお聞きでき、とてもためになる会合でしたので思い入れがあります。

その中には約40年調査士業務を続けておられる大先輩や法務局の所長を定年退官して調査士になられた方など多士済々ぞろいでした。

ただ、どこの支部でも同じような傾向だと思いますが、定年退職して調査士になったのに、私より年齢が若い方は2〜3人しかいませんでした。

調査士会の統計で見ましたが、最多年齢帯は60代とのことで、あと何年かすると70代になるのではと危惧の念を覚えます。

受験生数の下落傾向にも歯止めがかからないようですし、このままでは調査士制度そのものが危ういのではないかとさえ思えてきます。

今日は昔の先輩や仲間と旧交を温めて楽しい一時を過ごし、年度末で忙しかった憂さを晴らせればと思っています。

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まだまだ続く年度末の多忙(2016.3.21)

前回の日記で書いた11件の登記申請のうち6件は先週のうちに申請を済ませ登記済になるのを待つばかりですが、その間に新たな依頼が4件増え今週が正念場になりそうです。

週明けの3月22日(火)には地目変更・表題申請を連件で申請した後、土地境界の復元のために地積測量図から座標値を作成して、3月24日(木)には現地で境界標埋設の作業があります。

ところが、この境界復元は昭和57年作成の地積測量図のため、現地には境界標が1点しか残っていません。
しかも区画整理事業地内であるため色々と調べなければならないことが多く、結構手間がかかっています。
仮換地指定はされていないことがわかったため、従前地として境界復元をすれば良いことはわかりましたが、予定換地の座標値の取得は済ませましたが従前従後の重ね図を取得して検討はしておかなければならず、区画整理事業地内の土地はなかなか厄介です。

また、3月25日(金)に売買決済する土地上に残っている建物滅失申出を前日までに閉鎖してもらわなければならず、この進行管理も気掛かりなところです。

さらに6件申請した登記が続々と完了するでしょうからその完了処理も進めなければなりません。

そして3月25日(金)には滅失・表題の建物調査に行かなければならず、その準備もそれまでに済ませておく必要があります。

3月を過ぎれば一息つけるでしょうが、もうあと2か月で高齢者の仲間入りをする身にとっては結構きつい日々が続きます。

ただ、先日受けた健康診断で「今回の検査では特に異常は認めておりません」との結果が出たのは何よりも有難く、大過なくこの難局を乗り切るべく頑張る所存です。

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年度末の多忙(2016.3.12)

年度末で建物の引渡しが多くなり、3月末までに登記申請しなければならない案件が11件となり、少々バテ気味です。

登記の種類別に調べてみると、滅失・表題×5件、地目変更・表題×1件、表題×2件、地目変更×1件、滅失×2件でした。

地域別に調べてみると、千葉市1件、横浜市2件、越谷市1件、中野区1件、杉並区1件、狛江市2件、調布市1件、西東京市1件、立川市1件でした。

3月8日(火)は午後1時に約70km離れた横浜市へ建物調査に出かけ、終了したのが4時頃でしたので、そのまま約70km離れた千葉市へ日没を気にしながら向かい、暗くなる寸前で調査を終え、事務所に戻ったのが7時30分頃だったと思います。

3月10日(木)は午後1時に約70km離れた埼玉県越谷市と吉川市へ建物調査に出かけ、調査が終了してから法務局と越谷市役所に相談に赴き、事務所に戻ったのがやはり7時30分頃だったと思います。

来週は3月15日(火)に中野区に、3月16日(水)は再度横浜市へ建物調査に行く予定です。

全て高速道路を使っての移動ですが、あまり道路のルートに詳しくないので、西新宿JCTから先の首都中央環状線のルートが良くわからず、おまけに山手トンネルでナビは使い物にならないので本当に神経を使い、事務所に戻るとドット疲れが出ます。
(ナビのソフトが約3年前のものということが災いしているのも一因です。)

ただ、別の班は都内23区内の測量をやっていることを考えると泣き言ばかり言ってはいられません。
3月の山場を大過なく何とか乗り切るしかないと考えています。

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まだまだ知らない実務での取扱い No5(2016.3.5)

今回某ハウスメーカー様から珍しい建物表題登記の依頼を受けました。

L型の2階建の共同住宅で屋根で1棟の建物にはなっているのですが、各階の平面図を見るとL型の90度の部分が廊下になっていて外気分断性がなく床面積に算入できないと判断しました。

そうなると、建物図面・各階平面図上は2個の独立した建物になってしまい、これを1個の普通建物として登記できるかどうか判断しかねていました。

司法書士法人山口事務所の先生で、前職が司法書士事務所と調査士事務所の両方をやっていた職場に勤務していた先生に相談したところ、この様なケースを1個の普通建物として登記した経験があるとのことでした。

ただし、2個に分かれる建物の相互の位置関係を関連付けるために、建物間の距離を2点表示したほうが良いとのアドバイスもいただきました。

司法書士の先生に調査士である私が教えを乞うのは面目ない話ですが、レアケースに対しては経験が物を言う世界ですから有難いことだと感謝しています。

この事案のもう1つ厄介な点は「建物の所在」の特定です。
仮換地指定された土地の上に建物が建っており、しかも「仮換地の底地の証明書」を見ると13筆の底地が絡んでいました。

床面積が多く乗る底地が明らかであれば良いのですが、見た感じでは2筆の土地の上に五分五分で乗っているようでした。

CAD画面で「寸法・補助」→「面積」で計算したら、166.53u対164.14uで私が予想したとおりの底地に多く乗ることがわかりましたが、結局7筆の底地に建物が乗っていました。

もう1点「道」にも建物が乗っているので、管轄法務局にお尋ねしたところ、「道」に接する地番を使って「何番地先」と表示することも教えていただきました。

実務は奥が深いことを思い知らされた事案でした。

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調査報告書の改訂説明会(2016.2.27)

2月25日(木)に中野ZEROホールで平成27年度法令研修会の一環として、調査報告書の改訂説明会が開催されました。

当日は定員1,292席の大ホールがほぼ満席になる盛況で関心の高さが伺えました。

他会からの出席や補助者の出席もOKだったようですが、約1,500名いる東京会の会員の約80%の方が出席されていた計算になります。

説明は東京会の業務部長の先生からありましたが、その内容を箇条書きにすると以下のとおりです。
@今回改訂される調査報告書は全国統一の様式になる。
A操作は慣れれば非常に簡単である。
→レチェックするだけという項目が多いため省力化ができる。
B現行の調査報告書では重複して記載する項目があったが、その点が改善された。
C03章「所有権登記名義人等」に連絡先(電話番号等)という項目が新設されたので、法務局との事務打合会で個人情報でもあり協力要請ということでよろしいか尋ねたところ、柔軟に対応してくださいとの趣旨の回答があった。
D特記事項・報告を08章「補足・特記事項」欄1か所にまとめた。
E「原本確認結果」という項目が新設され、PDFに署名して添付するだけでなく、「電磁的記録(PDF)で添付した法定外添付情報(資料等番号〇)については、原本の写しに相違ない。」旨を記述しなければならない。
F報告書NOは7桁で記述する。(例1600001)
G入力を完了した後PDF化するのに時間がかかる。
H調査報告書の完成版は日調連に2月末に納品され、各単一会には3月上旬に周知されるのではないかと思われるので、ダウンロードして使用してください。
Iオンライン申請率は全国平均で37%、東京会で38%で、紙申請のターゲットは本人申請である。

最後に行われた質疑応答で
@普通建物の書式に土地の地目・地積を記述する欄がないが、08章「補足・特記事項」欄に記述すれば良い。
A本人確認方法については、既に司法書士等は行っており、人違いでトラブルになる危険性もあるので、運転免許証や個人番号カード(マイナンバーカード)で本人確認をすることはもはや避けて通れないだろう。
などのやり取りがありました。

まだ実際に操作していないので何とも言えませんが、現行の調査報告書より省力化に重点を置いたとおっしゃっているとおり、今よりは短時間で作成することができそうな感じはありますが、本人確認の厳格化という点では一手間増えそうな感じはあります。

特に土地の境界立会いの際の隣接地主(又は代理の立会人)にもこの本人確認を求めているようですから、これはかなりの負担になりそうですが、時代の要請と受け止めて何とか工夫して対応せざるを得ないだろうと感じています。

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まだまだ知らない実務での取扱い No4(2016.2.20)

最近農地から宅地への地目変更登記の依頼を受けました。

地積の表示が小数点以下第2位まで必要になりますので、登記情報提供サービスで当該土地の謄本を取得して、「原因及びその日付」欄に昭和60年に〇番〇、△番△に分筆と記載されていたので、その地積測量図を取得しようとしましたが、出てきません。

そこで、管轄法務局の認証係へ電話して事情を説明したところ、調べてくれて確かに謄本の内容と地積測量図が何らかの原因でリンクしていないのは確かであるが、これ以上は窓口でないと対応できないとのことでした。

止むを得ず現地調査の帰りに管轄法務局の窓口に立ち寄り、当該地積測量図を請求したところ、除却されていることがわかりました。

除却された理由を尋ねたところ、〇番〇の残地求積がされておらず、△番△が地積更正されたために平成2年に除却されたとの説明でした。

考えてみれば確かに〇番〇の残地求積がされておらず、△番△が地積更正されたのであれば当該地積測量図は何の役目もしない訳で除却された理由に合点がいった訳です。

それにつけても普段登記情報提供サービスでありとあらゆる情報が取得できる環境に慣れてしまうと、わざわざ法務局の窓口に出かけていくことが大変億劫になります。

そんな訳で地目変更登記の変更後の地積の小数点以下の表示は00としました。

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建物表題登記の上申書(2016.2.13)

最近受託した建物表題登記の事案です。

確認済証を見たら、父親・母親・息子の3人の名義になっていました。
持分を良く確認したところ、父親1/5母親4/5で登記してほしいとのことでした。

真正な所有者は父親1/5母親4/5である旨の上申書を書いてもらうことにしましたが、息子さんは確認申請時から転居していて今は東京23区内に住んでいるとのことで、仕事が忙しく住民票が取れるのがずっと先になるとのことでした。

止むを得ず職務上請求書で取得することの了解をいただきましたが、都内の区役所を往復するだけで半日は潰れてしまいます。

何か良い方法はないかと思案を巡らせていたところ、戸籍の附票を取得すれば良いことに気付き、狙い通り地元の市役所で短時間で用を足すことができました。

被相続人名義の建物滅失登記申請でもそうですが、戸籍・住民票関係では色々なバリエーションがあって一筋縄ではいかないことが多く、現役時代に市民課に異動させてもらえなかったことが今では恨めしく思えるこの頃です。

それにしても、確認済証の名義を父親・母親・息子の3人にするケースは珍しく、逆に3人にしたばかりに登記申請の時に上申書に署名し実印で捺印した上に印鑑証明書を添付しなければならないことになろうとは当事者は思いもよらなかったことと思います。

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引照点の有難み(2016.2.6)

境界標1点の復元測量の依頼を受けました。

当該地の地積測量図を登記情報提供サービスで取得してみたところ、平成18年作成のもので座標リストも載っていて、トラバース点2点と復元点の座標もしっかり載っていましたので、簡単に復元できると高をくくっていました。

しかし、念のために現地に下見に行ってみたところ、道路は舗装され直されていて、トラバース点は2点とも影も形もありませんでした。

他の境界標も探したのですが、それらしきものは1点しか見当たらず途方に暮れていましたら、引照点として隣地の建物の基礎角2点が図示されており、座標リストにも載っておりました。

ただし、後方交会2点法で復元するには、確か角度の問題があったことを思い出し、トプコンに聞いてみたところ、夾角は30度以上120度未満で実施しないと誤差が出るとのお話でした。

現地の状況を考えるとその夾角で測量し、境界標を復元することは十分可能であると判断し、安堵したところです。

それにしても有難かったのは、引照点として隣地の建物の基礎角2点を押さえていてくれたことで、境界標では設置誤差等で精度が落ちる可能性があるのに対して、建物の基礎角では設置誤差等は考えなくて済むし、これから私が地積測量図を作成する際にはできるだけこのような恒久的地物を引照点として載せるべきであると痛感させられました。

それにしても、私の認識が甘いのかもしれませんが、人の往来が少ない場所であるにもかかわらず、10年しか経っていないのに、道路のトラバース点が飛ばされてしまう現実には少々驚きました。

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初孫の雛人形(2016.1.30)

今日(1/30)初孫の雛人形を買いに浅草橋駅近くの「人形の久月」まで行って来ました。

浅草橋は江戸時代からの人形の街で、他にも多くの人形店が立ち並んでいましたが、事前に妻が下見をしてくれていたので、息子夫婦と孫の5人で迷わず久月に直行しました。

店内は私達と同じ様な家族の方で賑わっており、値段もピンキリで何十種類もの雛人形が展示されていて、いきなり行ったのではなかなか決められないと思いました。

自宅には長女が生まれた時に親から買ってもらった七段飾りがありますが、この35年間主に妻が飾っては仕舞いを繰り返し、嫁に同じ思いをさせたくないとの思いと住宅事情から、今回は男雛・女雛だけの内裏雛にすることを提案し、了解を得ていたので意外と短時間で決められましたが、それでも1時間はかかりました。

予算も今朝それまでの30万円から40万円にアップしておいたお陰で写真の内裏雛一式がほぼ予算丁度で買えました。(約15%ディスカウントしてくれました。)

店員から札に八番親王と書かれているのは、赤ちゃんの1/8のサイズの人形であり、このほかにも1/9の九番親王、1/10の十番親王があるとの説明を受けましたが、やはり八番親王の方が見栄えがするという理由で写真の内裏雛に満場一致で決まりました。

これで初孫のお祝いは3歳のお祝いまで一区切り付きますが、4月には長女が男子を出産予定なので、年末には破魔弓を年明けには五月人形(鎧兜)をと祖父になるとこんなにお金が必要なのかと改めて自身の親の大変さを実感するとともに、孫のためにも調査士の仕事も頑張っていきたいと決意を新たにしているところです。

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初孫の雛人形 

平成27年決算(2016.1.23)

当法人は12月が決算月なので、12月から1月にかけて会計処理に追われています。

私が日々の収入・支出の把握を任されていますので、専らインターネットバンキングを利用して、週に2〜3回は「入出金明細照会」を行い、忘れないうちに支出の内容を単式簿記で月ごとに記入し、振込はネットバンキングの「資金移動」で行うため銀行のATMで振込むことはまずありません。

また、報酬の振込をいただいた時は、受託データ一覧表と照合して、領収書を発行していますが、調査士の本来業務である登記申請や各種相談業務と掛け持ちでやっているので、最近だいぶ負担に感じるようになり、雑用をサポートしてもらえる方の必要性を感じています。

その様な中で、初めての1年丸々の決算を迎える訳ですが、売上は当初予想より上回る額を計上することができましたが、その中にはかなりの額の売掛金がありますので、預金口座に残っている残金はカツカツの状態です。

同時に1月中に提出しなければならない年計表も作成したのですが、建物の売上と土地の売上がほぼ同額であることもわかりました。

このことから、平成28年の課題は境界確定を始めとした土地の測量をもっと受託するよう顧客の開拓に努めなければならないこともわかりました。

幸い昨年10月に開設した支店には「開発行為」を得意としている建築士がいますので、まずはこの辺を突破口にして土地の測量の仕事を多く受託できるよう頑張る所存です。

週明けには、会計事務所に必要書類を送付して正式に決算書類を作成し申告していただく段取りになっていますが、ご発注をいただいた得意先の皆様には心から感謝申し上げますとともに、今後とも変わらぬご愛顧をお願いする次第です。

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調査報告書の改定(2016.1.16)

1月14日(木)付の東京土地家屋調査士会からのメールで不動産調査報告書の様式が改定される旨のお知らせがありました。

運用開始日は3月14日(月)からで、現行様式との併用期間は9月16日(金)までとのことです。

東京会では2月25日(木)に開催する法令研修会で、改定内容等の詳細に関する説明を行うので、会員は必ず出席するようにとの注意書きも併記されていました。

日調連からの法務省民事局長への照会文の中で「現行様式は8年を経過しており、表示に関する登記事務の適正・効率化への更なる寄与をはじめ、報告書作成事務の軽減等を目指し、現行様式の改定について検討を重ねた結果、改定版を策定した。」と改定の趣旨が書かれていました。

早速、改定様式をコピーして記載内容を確認したところ、項目的には現行様式と比較して大きな差異はないようですが、フォーマットがガラリと変わったので、慣れるまでは暫くまごつきそうな感じがします。

私がざっと見ての大きな変更点は以下のとおりです。(間違っていたらご容赦下さい。)
【土地】
@所有権登記名義人等の本人確認方法欄が、運転免許証・個人番号カード・面識あり・その他( )から選択するようになり、連絡先(電話番号等)が新設された。
A隣接地欄の表示がなくなった。
B現地の状況を遠景と近景で撮影する欄が新設された。
C「基本三角等・恒久的地物(登記基準点・参照点等)からの測量」から「基準点測量等」に変わり、記述内容がかなり詳細になり、基準点等の遠景・近景写真も添付するようになった。
D観測日欄が新設され、開始日と終了日を記述するようになった。

【建物】
@所有権登記名義人等の本人確認方法欄が、運転免許証・個人番号カード・面識あり・その他( )から選択するようになった。
A隣接地欄の表示がなくなった。
B写真添付欄が全景写真と調査箇所(  )写真に表示が明確に分けられた。
C建物の完成度欄が新設され、完成・工事途中から選択するようになった。
D床面積の算定欄に階段室(現行外部階段)・ベランダ等が新設され、特殊階にロフト・小屋裏・床下収納が新設された。

改定版を見ての感想としては、建物は現行様式と比べてかなりすっきりした感じがします。(隣接地欄の表示がなくなったためと重複して記述しなければならない項目がなくなったためと思われます。)

今現在L社の調査報告書の作成ソフトを使用していますが、昨年2月に導入してやっと慣れたと思ったら今回の改定のお知らせで、今まで登録した内容がフォーマットの変更で全部白紙になってしまうかも知れないし、改定版に対応したソフトがいつ提供されるか少し気がかりなところです。

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メルマガの有効性(2016.1.9)

昨日(1/8)大学不動産連盟(通称UREL)立川地域会で知り合いになった、立川に本社がある仲介会社の常務取締役の方から、11月中旬から数えて4件目の境界確定測量の見積依頼を受けました。

発注してくれるようになったきっかけは、@UREL立川の事務局長を務めている方から会がある度に「この会は単なる親睦を目的としている訳ではなく、会員同士の成約事例をどんどん作って儲けていきましょう。」と言われていることとA私が月2回発行している表示に関する登記関連のメルマガを読んでくださって機会があれば発注を考えていたとおっしゃっていました。

この会社からの依頼の良い点は@現場が事務所からすぐ近くということや、A相見積もりは取っていないということです。
従業員が約20名と多く、次から次へと境界確定測量があるようで、大切なお客様として見積は迅速に提出し、仕事は確実にこなすよう心掛け、末永いお付き合いになるよう頑張っていきたいと考えています。

それにしても、表示に関する登記関連のメルマガはもう1年半続けていますが、大勢集まる会合の中で相手に認知してもらえるのには限界があり、相手の印象に残るツールとしては有効な手段であると感じさせられた事案でした。

【追記】
今日(1/12)2件の受託のご連絡をいただき、合計で3件受託しました。もう1件保留中のものがあり、これが受託できれば2か月に満たない間で4件受託することになり、大変有難いことだと感謝しているところです。

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20年来続けているイベント(2016.1.1)

明けましておめでとうございます。

昨年中はこの拙いブログをご愛読いただき誠に有難うございました。
本年もできうる限り更新していきたいと思いますのでよろしくお願いします。

さて、もう20年以上続けている元旦のイベントを今日もこなしてきました。

朝8時集合で、家族でお雑煮をいただいた後、
@すぐ近くの若宮神社にお参りに行く
A国立市谷保にある学業の神様で有名な谷保天満宮にお参りに行く
B42歳の厄年の時から行き始めた拝島大師にお参りに行く
ことです。

Aは私は6人兄弟姉妹なので、甥姪が合わせて12人おり、毎年高校・大学受験があり、今はその下の代つまり甥姪の子が高校・大学受験にあたり学業の神様で有名な谷保天満宮にお参りに行って合格御守を購入しています。

今年は4月に出産予定の長女の安産御守が加わりました。

Bの拝島大師は護摩を焚いてもらうのですが、調査士業務を開業してからはお願い事が「厄災消除」から「商売繁盛」に変わりました。妻から頼まれる「家内安全」の護摩札と合わせて2ついただいて1年の商売繁盛・家内安全をお願いしています。

明日は、6人の兄弟姉妹が年に2回山梨県上野原市の実家に集まる日なので、積もる話に花が咲く楽しい1日となりそうです。

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我が家の境界立会(2015.12.26)

我が家の所有する土地の境界立会が12月13日(日)、20日(日)と2件続けてありました。

12月13日(日)の方は、隣地所有者が10階建の建物を建築するに当たって、既存の万年塀を取壊す前に建築請負業者に立会を求められたもので、10月に一度立会をしたのに、万年塀を解体する際に確認した境界標を飛ばしてしまったので、再度立会を求められたものでした。

挙句の果てに境界標を復元するための引照点を取っていなかったということもわかり、10月の立会の際に詳細に写真を撮影していたお蔭で、ほぼ元通りの境界の位置を特定することができホットしました。

そして、解体時ばかりでなく、コンクリートブロックを設置する際にも再度立会をさせてほしいということも申し入れしました。

12月20日(日)の立会は、隣接地を相続のために売却するに当たって立会を求められたもので、昭和40年代に換地処分した区画整理地であったため、換地図を探してもらったところ見つからず、おまけに隣接地の所有者の方も換地図が見つからないという中での立会になりましたが、幸いなことに境界石が現地に埋設されていたので、比較的すんなりと境界確認ができてこちらもホットしているところです。

こちらは、すぐ東隣が平成5年に分譲されていて地積測量図があったので、その南北の辺長より1cm長い距離が西側の辺長だったので、客観的な根拠として確認することができました。

いつもは、境界立会をお願いする立場ですが、境界立会を求められる立場に変わって、境界の立会に参加する方々の不安な心境の一端が理解できたような気がします。

それにつけても、私が住んでいる市の役所は組合施行の換地図等は一切保管しない方針だそうで、私が勤めていた八王子市は組合施行の換地図等も保管していて(全部かどうかはわかりませんが...)閲覧やコピーができるようになっていた記憶があり、区画整理法第123条第1項にも「・・・市町村長は個人施行者、組合又は区画整理会社に対し、それぞれその施行する土地区画整理事業に関し、この法律の施行のため必要な限度において、報告若しくは資料の提出を求め、又はその施行する土地区画整理事業の施行の促進を図るため必要な勧告、助言若しくは援助をすることができる。」と書かれていることから、せめて換地図位保管してもらって、一般の方の利便性の向上を図ってもらいたいものだと思いました。

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現住所と繋がらない登記簿上の住所(2015.12.19)

今週火曜日(12/15)に申請した地目変更登記の申請人の住所には久々に手を焼きました。

受託した時から登記簿上の住所と現在の住所が異なっていることは承知していましたので、申請人に電話して、登記簿上の住所と現在の住所が繋がるもの(例えば住民票や戸籍の附票)を市役所の窓口で話して取得していただくようお願いしました。

その翌日、事件を依頼してくださったハウスメーカーの担当者から電話がかかってきて、昨日申請者の方が市役所に赴いたが登記簿上の住所と現在の住所が繋がるものを取得できなかったとのことでしたので、職務上請求書で対応することにしました。

そこで、現在の住所地の市役所に現場調査の後立ち寄り、登記情報を見せて、地目変更登記の依頼を受けている者だが、この登記簿上の住所と現住所が繋がる書類を発行してほしい旨告げて待っていたら、暫くして2通の住民票【除票】を手渡されました。

市役所の職員の説明によると、@登記簿上の住所(A市)→AA市内で転居→B隣の市であるB市へ転居→CA市へ転入→D近くのC市へ転居→EA市へ転入→FA市の現住所へ転居と目まぐるしく住所を変えていました。

本来はB市とC市の住民票の除票を取得する必要があるが、住民票の除票の保存年限は5年で発行してもらえるかどうかわからないし、一応この2通の住民票【除票】で繋がるので、後は登記所の方がどう判断されるかだと思うとの説明を受け、何となく納得して帰所しました。

しかし、これで良いのか気になったので、翌日司法書士法人の詳しい方に尋ねたところ、決定的に抜けているのが現住所の住民票で、それも本籍地入りの住民票を取得し、本籍地がA市であれば戸籍の附票を取得して、結婚していなければ生まれてから現住所までの履歴が表示されるので、登記簿上の住所と現在の住所が繋がる旨の説明を受けました。

同時に、転出後5年を経過した場合でも住民票の除票を発行してくれるかをB市とC市へ問い合わせてくれましたが、回答はNOでした。(ちなみにA市役所では5年を経過しているのに住民票の除票を発行していました。)
権利の登記の場合、このような時は、権利証や印鑑証明書付上申書の提出を求められることがあるとの説明も受けました。

それにしても、気付かなかった私も悪いのですが、昨日A市役所で現住所の住民票をどうして発行してくれなかったのか疑問でなりませんでした。

止むを得ず、片道30分はかかるA市へ再び赴き、本籍地入りの住民票を取得してみたら、本籍地はC市になっていましたので、もうこれ以上時間を費やすことはできないと判断し、近くにある法務局の表示係に相談した結果、「権利の登記と違って一応繋がっているので表示の登記の場合これで結構です。」との回答をいただき一件落着となりました。

たかが地目変更登記の住所ですが、これでは申請人自身が市役所へ赴いても取得できない理由がわかるとともに、私自身の不勉強を恥じた事案となりました。

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羽子板購入(2015.12.12)

今日(12/12)は初孫の羽子板を購入するために、家内と息子夫婦の5人で八王子市役所前にある内野人形店というお店に行って来ました。

3年9か月前まで勤務していた八王子市役所が懐かしく感じられました。

この内野人形店というお店とは長いお付き合いで34年前に長女が生まれた時もこのお店で連獅子の羽子板を購入したことがあり、お店の方も住所と名前で思いだされていたようでした。

店内に入るとたくさんの羽子板が陳列されていて、値段も3万円位から20万円位までと正にピンキリの世界です。

予め電話で問い合わせた時には、3万円位と5万円位が売れ筋だとのことでしたが、家内ははなから長女に購入した時と同じ位の値段の羽子板を購入するつもりだったようで予算は10万円と言われていたので、なけなしの通帳から10万円を引き出して用意しておりました。

そんな訳で、最初から3万・5万の羽子板には目もくれず、10万円の羽子板をターゲットに物色して候補を選び、息子夫婦に見せたところ、すんなりと10万円の羽子板に決まりました。(本当は11万1千円でしたが10万円に値引きしてくれました。)

年が明けると、今度はひな人形を購入することになっていて、その予算は25万円だとのたまっていましたので、おじいちゃんになるのも楽ではないなと感じています。

しかし、可愛い初孫のためですから調査士業務に精を出して、これからある色々なイベントの費用を稼がねばと思っています。

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羽子板購入 

無事終了した境界立会(2015.12.5)

前回の日記で書きました境界立会は、苦労して事前調整した甲斐があって無事終了しました。

それにしても、南北に約80m東西に約10mの細長い土地でしたので、立会に出席した人数は15人にも及び立会の順序を決めるにも一苦労しました。

先週は東京都や市役所に納品する「土地境界図」の下図を作成し、チェックを受けている所です。

特に東京都のチェックは厳しく、マーク・地番・辺長の大きさやタイトルのフォントまで指定されますが、以前やった現場があるので、シンボル登録して現在の現場にシンボル入力することでだいぶ省力化することができました。

現場は並行して共同住宅の建設が行われていて、境界標を埋設できる段階ではありませんので、東京都と市役所の担当者の了解を得て、座標一覧には現段階で予想される境界標の種類と向きを記入しています。

民民の筆界確認書には、通常埋設した境界標を写真撮影したものを添付して双方1通ずつ取り交わしを行っていますが、境界標を埋設できるのが共同住宅の外構工事が終了する3月でないとできないので、立会現場で署名・捺印していただく「立会確認書」をいただくことによって、筆界点を「計算点」で表示して地積更正・分筆登記を1月中にも申請しようと思っています。

以前地積測量図を請求した時に、筆界点が計算点で現場には境界標が埋設されていたのを見て不思議に感じていましたが、調査報告書に「筆界点には工事完了後コンクリート杭等の境界標を埋設する予定である。」旨記入すると、計算点のまま地積更正や分筆登記申請が受理されることで納得しました。

いずれにしても、境界立会が無事終了してホットしています。

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境界立会(2015.11.28)

来週境界立会があり、うまく合意してくれればと願っています。

場所は事務所から近くの場所ですが、都道との立会、赤道・水路の立会、民民境界の立会と内容は盛りだくさんです。

特に苦労したのが約40mの赤道の線形で、周辺に地積測量図もないし、その他の資料も一切ない場所で、片側に万年塀とネットフェンスがあるだけで、主張により東西にどうにでも動いてしまう赤道でした。

立会時に双方の地権者が主張し合って決めるのも1つの方法ですが、それでは不調に終わる危険性もあるので、予め万年塀等になるべくかからないような線形案を作成し、調整に入りました。

依頼者の方はその案で納得してくれたのですが、赤道を挟んだ反対側の地権者の方はその案では納得できないとのことで、もう一度線形案を作成して赤道を挟んだ反対側の地権者の方にお見せしたところ納得していただき、やれやれと思っていたところ、今度は依頼者の方からその線形案では建築計画が成り立たなくなる恐れがあるとのご指摘があり、再度赤道を挟んだ反対側の地権者の方に当初案での再考をお願いしたところ、納得していただけたという経緯がありました。

何の資料もない場所での官民境界確定は地権者同士の力関係で線形がどのようにでも動いてしまうという怖さがあり、その間で調整を取らなければならない調査士という職業のつらさを感じてしまう事案です。

筆界特定制度の利用が平成18年の運用開始以来すでに処理された事件が全国で20,000件を超え、今でも年間約2,000件のペースで新規申請があるという事実もうなずけるところです。

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大学不動産連盟会員からの見積依頼(2015.11.21)

「大学不動産連盟(University Real Estate League = UREL)」は、17大学の不動産関係に従事するOB・OGで構成する団体で、都内を中心に神奈川県・埼玉県に14の地域情報交換会を持つ正確な構成員数は不明ですが恐らく数千人規模の大きな団体です。

私は、不動産稲門会に所属しておりますが、例会が渋谷区で行われるため、出席すると帰宅が午前様になってしまいますので、専ら地域情報交換会である「UREL立川」に月に1回出席しております。(UREL立川は中央大学OBが圧倒的に多い地域会です。)

先日、建物調査で外出しておりますと事務所から電話があり、何々という会社の方からお電話があり今日事務所にお邪魔したいという内容でした。

うろ覚えではありましたが、UREL立川で名刺交換した方だと思いますと答えましたが、帰社後、重要な打ち合わせがありましたので、留守にしていたところ、お尋ねくださったようで、内容は建物滅失登記2件と境界確定業務1件の見積依頼でした。

早速、お礼の電話をしたところ、いつもメルマガをいただいていて、いつかは仕事を依頼しようと思っていたとの有難いお言葉でした。(実は、毎月原則1日・15日に表示に関する登記関連のメルマガを約370名の方に配信しております。)

仕事の依頼はこのようにコツコツと努力していればいつかは報われるのだということを実感した事案でした。

そのようなことを感じていましたら、また昨日(11/20)HPをご覧になった方から境界確定業務の問合せがあり、週明けには見積書を作成してお送りすることになりましたが、内容的にかなり受託の可能性が高く、ここの所のHPからの問合せの多さには自分でも少々驚いている所です。

大学不動産連盟はこちらから→http://www.urel.biz/index.html

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相次ぐHPからのお問い合わせ(2015.11.14)

ここの所HPをご覧になっての問合せが相次いでいます。

今回問い合わせがあった案件は、相続がらみの合筆・分筆・共有物分割登記が内容で、司法書士会開催の相談会で、土地家屋調査士と司法書士の両方の資格を持っている事務所に依頼したほうが良いというアドバイスを基にインターネットで検索されて、土地家屋調査士法人山口事務所のHPにたどり着いたようでして、同じフロアーで司法書士法人山口事務所と一緒に執務していることをご存知のようでした。

早速、司法書士法人の職員に相談内容を話し11月18日に同席してもらって詳しい内容をヒアリングすることになりました。

やはり、土地家屋調査士と司法書士が同席してヒアリングすると、それぞれが知らない部分は補い合って、登録免許税も含めてベストな解決策を提示できますし、見積書も通常表示の登記の費用を含んだ1本の見積書を提示しますのでトータルの費用を最初から把握できるメリットはあります。

その他にも登記の進行管理も、表示に関する登記が終了すればすぐ隣の司法書士に連絡できタイムラグを最小限にすることも可能です。

それにしても、どのようなキーワードで検索してHPにたどり着いていただけるのかが最も知りたいところなのですが、あまり根掘り葉掘りお尋ねすることではないので、未だにお聞きできていないのが現状です。

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家屋番号へのこだわり(2015.11.7)

ある会社から建物滅失・土地合筆・建物表題変更登記の申請を依頼されています。

ご依頼の主たる目的は、倉庫兼事務所となっている建物の家屋番号を〇〇番5から〇〇番1に変えることで、役所に届け出る書類等に記載するのに変更した方が何かと便利だというのが理由のようです。

ところが、合筆する4筆の土地のうち2筆には担保権の登記があり、合筆するためには2筆の担保権を抹消し合筆したのち再度担保権を設定する必要があるということをご説明し、1か月位金融機関や会社内部で検討していたようですが、担保権の抹消・再設定に登録免許税だけで約40万円かかることを承知の上で正式にご依頼してきました。

調査士法人として厄介なのは、建物表題変更登記で、この建物は昭和58年に建設されたものを今年買収したものなのですが、平成8年に増築されていて建築確認済証の原本がないことです。

段ボール箱1箱お預かりして、片端から書類を探しましたが、ようやく建築確認済証の写しと図面らしきものを探し当てることができました。

これで、建物図面・各階平面図は描けそうですが、固定資産税評価証明書のほかに所有権証明書がもう1点足りないので、建築確認申請書の施工業者欄に記載のある会社に電話したところ「うちはわかりません。」とつれない返事でしたので、ご依頼くださった会社経由で前所有会社へ工事完了引渡証明書の提出を働きかけてもらうことにしました。

それでも駄目な場合、前所有会社の過去3年間の納税証明書か、工事請負契約書及び工事代金領収書を出していただくよう依頼しました。

その様なことに気を取られていたら、4筆の土地を合筆したとして、建物の床面積が〇〇番1の土地の上に一番多く乗るのかどうかの検討を忘れていることに気付き、慌ててCADで面積計算をしたところ、1階部分の面積が497uと458uと約40uの僅差で〇〇番1の土地に多く乗ることが判明しホット胸をなでおろした次第です。

なにしろ、担保権の登記を抹消したり・再設定する目的が家屋番号を〇〇番1にすることですから、建物の所在の欄に〇〇番1が最初に来なくてはすべて無駄な作業になりかねないからで、調査士業務の怖い一面を思い知らされた案件でした。

ちなみに、家屋番号を〇〇番1に変えてくれるかどうかについては、管轄の法務局の登記官に確認済で、「家屋番号の附番は法務局の専権事項ではあるが、所在のトップに〇〇番1が来れば家屋番号も変えましょう。」とのご回答はいただいております。

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筆界特定申請の依頼(2015.10.31)

10月27日にHPをご覧になったお客様から筆界特定申請の依頼を受けました。

電話されてきたのは60代の女性の方で、新聞でこの制度のことを知ったとのことで、女性の方がこの制度の概要をご存じなのは少々驚きました。

今年3月から測量士(?)同士で話し合いを続けてきたが、隣接地主の同意が得られないため、解決がつかない。将来土地を売却する時に困るから筆界特定制度を利用して解決を図りたいとおっしゃっていましたので、そこまでご存知ならばお受けしましょうということになりました。

来週の月曜日(11/2)にお邪魔し、詳細をお聞きして見積書を作成してから、納得していただいた上で受託することになりましたが、以前に測量した成果品がどこまで利用できるかや相手方の土地まで測量する必要があることまではご存知ないようでしたので費用面で折り合いがつくか懸念されるところです。

「平成18年1月20日に施行された筆界特定制度において、すでに処理された全国の筆界特定件数は、平成27年3月末現在で20,514件となり、2万件を超えていることが分かった。」というHPの記述がありましたので、私が記憶していた年間約2,000件の新規申請があるということと符合します。

制度の全容がまだ見えていない状態では、ルーティンワークをこなすのと違って苦労が多いと思いますが、いくつになっても何事も勉強だとの心意気で臨みたいと思っている所です。

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有意義な打合せ(2015.10.24)

10月22日に官民境界確定申請書に署名・捺印(実印)及び印鑑証明書をいただきに依頼者様のご自宅に伺いました。

ちょうど民民境界についても案を作成してA1の長尺図面ができていましたので、その図面を持参してご説明をし、併せて依頼者様のご意見を伺い、来るべき境界立会いに望むべく打合せをしてきました。

兎に角、南北に細長い2筆の土地ですし、依頼者様も初めての経験で興味深かったのか打合せは約2時間にも及びました。

最初は、南側の水路の線形の説明から始まり、西側隣地の民民境界の考え方、その続きの1間の赤道の線形の説明、北側都道の線形の説明、東側隣地の民民境界の考え方と1周するのに約2時間を要した訳です。

お陰様で、依頼者様も納得していただき、私も新しい発見があり、意見の一致を見ることができ非常に有意義な打合わせになりました。
これで立会当日も1枚岩になれ、スムーズにいくのではないかと期待している所です。

ところで、この打合せに役に立ったのが、ポイントを撮影しA3用紙に4枚貼り付けた写真14枚でした。依頼者様のご自宅と現場が離れているために、ご自分が生まれ育った場所であっても、境界のポイントを説明する場合は、必須アイテムでこの写真がなかったらお互いの意思疎通もこの時のようにうまくいかなかったかも知れません。

その後は、官民境界確定申請書を東京都と某市にお届けして無事受理されましたので、東京都から担当者が決まったというご連絡と打合せを経て、登場人物は9人と大勢になりますが、日程調整のうえ、立会当日を迎えることになります。

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PCのメモリー増設(2015.10.17)

私が今事務所で使用しているPCは4年前に購入したWindows7(32bit)でメインメモリーが2GBのものです。

最近動作が遅く(特に休日明けの月曜日の朝)イライラしていたところでしたが、事務所内のPCに詳しい方に何気なくそのことを話したところ、「CADを扱っているのによく2GBのメモリーでやられていますね。」という話になり、近々8GBまでメモリー増設をしてくれることになりました。

考えてみれば、色々なアプリケーションプログラムがインストールされていて、新しいプログラムがインストールされる度に段々動作が遅くなってきたような感じはありました。

オンライン申請するだけでも、L社の「権表示サブシステム」や図面作成にはF社の「ブルートレンドXA」は必須アイテムですし、場所の確認にはグーグルアースも欠かせませんし、PCにかかる負荷は便利になるだけ増しているように感じます。

また、ここ数年でのメインメモリーの拡大も目を見張るものがあり、2年前に購入した自宅のPCはWindows8でメインメモリーは8GBでした。今は、Windows10にアップグレードして使っていますが、16GBのメインメモリーも最近では当たり前の世界のようです。

それから痛いのがWindows7のサポート期間が 2020 年 1 月 14 日で終了しますので、後4年余りしかありません。その度にPCを買い替えたり、セットアップをし直すことを考えるとその時が引退の潮時かなとも考えてしまいます。

先のことは別にして、メモリー増設によりサクサクと動くようになれば仕事を処理するスピードも少しは速くなるかなと思うこの頃です。

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HPからのお問い合わせ2件(2015.10.10)

昨日(10/9)はHPをご覧になってのお問い合わせが2件ありました。

1件目は農地から宅地への地目変更登記を希望してお問い合わせしてきた方です。
内容をお聞きしてみると、山梨県の某市にある3,000坪の土地を相続したが、ご自分は会社経営をしていて将来的に会社名義にするために地目変更登記をしたいとのことでした。
しかし、現地は農機具置き場の小屋があるだけとのことで、それだけでは宅地への地目変更登記は申請できませんと回答しました。
単発的な建物滅失や建物表題登記であれば交通費もかさみませんから受託させていただきますが、農業委員会との折衝等が予想されましたので、その市の調査士を2人紹介するに留めました。
その市に行くには中央高速道を使って片道50分位かかるので、交通費がかさむので、地元の調査士に依頼した方が安く上がるのではないかと提案し了解していただいたものです。
一旦電話を切らせていただきインターネットで調べてからご連絡を差し上げました。
山梨県土地家屋調査士会のHPに地区ごとの会員名簿が載っており、その市の調査士は5人しかいなかったので、そのうちの2人をご紹介させていただきました。

2件目は境界確定測量の問い合わせで、セカンドハウスを売却したいのだが、測量代はいくら位するものかという問い合わせでした。
この方は東京都の市部にお住まいの方で20坪の土地を売却するのに、不動産の仲介業者から測量代が50万円位すると言われているが、そもそも測量自体しなければならないものかとのお問い合わせでした。
今は不動産の仲介業者も後々のトラブルに巻き込まれないようにするために、実測売買が主流で、隣接地主と境界立会をし境界確認書を取り交わして1通ずつ保有し、さらに道路との境界が未確定ならば市役所へ申請して官民境界確定もしなければなりませんし、登記簿上の面積を訂正する地積更正登記も申請する場合が多いですと回答しました。
官民境界確定が済んでいるか否かによってだいぶ金額が違う旨お話ししましたら、早速市役所へ調査に行っていただけるとのことで、また連絡をいただけることになりましたので、受託に結びつく可能性が高いと思っています。

HPを開設してから約1年2か月ですが、受託件数は3件で受託額は約56万円と件数・金額とも多くはありませんが、投資した費用はとうに回収できており、仕事の忙しさとの絡みはありますが、これからもできるだけ続けていきたいと思っています。

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変わった見積依頼(2015.10.3)

10月1日に変わった見積依頼を受けました。

その法人様は約18万uの広大の土地に大小取り交ぜて約180棟の建物を所有しているのですが、その敷地に建物がどのように配置されているか座標値で管理したいので、その建物が例えば長方形であればその4隅の座標値を1棟ごとに作成し、さらに敷地内の通路も図上に表示してほしいという依頼内容でした。

その様な成果品を必要とする理由は、今後新たに建物を建築する際に座標値で管理できていれば何かと都合が良いからということのようです。

最初そのお話を伺った際にまず考えたのが、約180棟の建物の角を視準するには一体基準点が何点必要だろうかということでしたが、どうやら既に基準点網図をお持ちのようですが、建物配置図との重ね図はお持ちではないようでした。

来週月曜日以降に基準点網図はいただけるようですが、補助点が何点必要になるかを調べるだけでもかなりの時間を要しますし、敷地内には樹木も沢山あって視準が利かない所もあるでしょうから作業量に見合った見積額の算出方法にはかなり苦労しそうですが、何百万円オーダーの予算でしょうから是非受託したいものだと意気込んでいるところです。

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南北が真逆の地図訂正(2015.9.26)

大手ハウスメーカーのお客様から地図訂正の相談がありました。

東京23区内の土地で、既存のアパートの建て替えを計画しているが、公図が当該土地だけでなく5番台及び4番台の1区画が南北真逆になっていて、銀行の融資が受けられない状態になっているとのことです。

筆数で言えば16筆になり、このようなケースは扱ったことがないので、管轄法務局へ相談に行って来ました。

回答は、この16筆の土地は勿論のこと、その16筆に隣接する土地の所有者全員の印鑑証明書付承諾書に実印で捺印していただき、訂正前後の地形図も添付して、アパートの建て替えを計画している方から地図訂正の申出を申請するという内容でした。

隣接する土地は13筆にもおよび合計29筆の所有者から印鑑証明書付承諾書を実印でいただかなければならないことになり、大変骨の折れる仕事になるなと感じつつその旨ハウスメーカー様へ報告したところ、どれ位かかるか見積書を出してほしいとのお話でした。

5番台及び4番台の1区画の中の方達は当事者ですから、説得すればそのメリットも感じて納得していただけるのでしょうが、その区画に隣接する方達は言ってみれば何のメリットもなく印鑑証明書をわざわざ取得し、しかも承諾書に実印で捺印しなければならない訳ですから、この忙しい世の中にあってそう簡単に同意してくれるとは思えません。

しかも、13筆の中にはマンションの敷地になっている土地もあり、管理組合があれば良いのですが、住人の共有になっていたら目も当てられませんし、1筆でも承諾しなかった場合のことを考えると憂鬱になってきます。

ちなみに、公図を取得してみると種類が「旧土地台帳附属地図」となっており、最初からこの区画は南北が真逆になっていたことがわかりました。

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基準点測量で過去最高の精度(2015.9.19)

大手ハウスメーカー様から官民・民民の境界確定業務を受託して9月15日(火)に測量に行って来ました。

まちづくり条例の協議の中で、アパート建築予定地に隣接している赤道の境界確定を指示されたようでして、施主様はこの機会に隣接している自宅部分も一気に境界確定してしまおうということで依頼されたとのことでした。

赤道の境界確定のほかにも自宅の南側には未査定の水路があり、赤道の出口は都道に接しているなど作業内容は盛りだくさんです。

大手ハウスメーカー様からのご好意でDXFデータで現況測量図をいただけましたので、この現況測量図が利用できるかを確認するために、基準点測量(7点)を行って来ましたが、その精度が約14万分の1と過去最高の精度を記録しました。

今まで組んでいた補助者が変わったためなのか、1素子プリズムを新しいものに変えたのが原因なのかはわかりませんが、7点の基準点のうち1点のみがX・Y座標で1mmの誤差が出ている以外他の基準点はすべて0mmでした。

今までの最高の精度は約6万分の1程度でしたから、幸先良い結果に疲れも一気に吹き飛びました。

それにつけても、測量については経済的な余裕があれば、最新の1素子プリズムや木製の脚などを揃えて置くべきであることを痛感した事案でした。

また、ミニプリズムについても今使っているものは、下記の写真のもので、ピンポールさえ水平に立てばほぼ観測できる優れもので、今まではもう一回り大きいミニプリズムで水平器を前に持って来れないタイプのものでしたので、塀際にある境界標を観測するにも一苦労していたのが今考えると腹立たしい位です。

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基準点測量で過去最高の精度 

補助者急募!第2弾(2015.9.12)

8月22日の日記に「補助者急募!」という記事を書きましたが、まだ決まらずに困っています。

8月22日の日記との変更点は下記のとおりですので、我こそはとお思いの方又は変更後の内容に該当する方をご存知の方は下記までメールをいただければ大変有難いです。
そして、ご応募していただける方は、履歴書・職務経歴書をFAX(042-595-8602)にて送信願います。書類審査後に面接日をご連絡いたします。
ご不明な点があればお気軽にメールでお問い合わせください。
よろしくお願いします。

(変更点@)
【変更前】:10月から業務が急増することが予想されるため、業務の遂行及び拡大に積極的で、営業の一翼も担っていただけるスタッフ1名を募集しております。
【変更後】:同上
従って、調査士業務に精通していて、即戦力となる方のご応募を希望します。

(変更点A)
【変更前】:正規雇用25万円〜(面談の上決定します。)※試用期間あり
【変更後】:正規雇用30万円〜(面談の上決定します。)※試用期間あり

(連絡先)
東京都立川市曙町2−31−15 日住金ビル3階
土地家屋調査士法人 山口事務所 採用担当:遠藤
TEL  042-521-0889

以下に補助者募集の内容がアップされているHPの詳細を表示しますので、参考にご覧ください。
(参考)
東京土地家屋調査士会HP→http://www.tokyo-chousashi.or.jp/recruit/index.html
司法書士法人山口事務所→http://shihoshoshi-yamaguchi.com/recruit.php

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仮換地上の区分建物表題登記の相談(2015.9.5)

3回前の日記で、初めての区分建物表題登記の申請準備をしていることを書きましたが、9月4日(金)に無事申請できました。

後は補正がないように祈るばかりですが、たて続けに6人で共有する予定(血縁関係なし)の建物が区分建物として登記できるかについてのご相談が大手ハウスメーカーからありました。

しかもその敷地が仮換地指定された土地で6人で1/6ずつの共有となっていました。

平面図を見せていただいて、構造上及び利用上の独立性があり区分建物として登記することには問題がありませんが、区分建物とその敷地が一体化して敷地権として登記するのかどうかから調べなければなりません。

何しろ、調査士に合格した35歳の時以来64歳の現在に至るまで、お恥ずかしい話ですが区分建物とは全く縁がなく、約30年前の知識のレベルに留まっていましたし、かてて加えてその敷地が仮換地指定された土地ですからなおさらです。

色々と参考文献を調べていくうちに、区分所有法第22条「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。」にぴったり当てはまることがわかりました。

次は、敷地利用権が仮換地指定された土地を対象としている点ですが、「仮換地が指定された場合には、従前地の権利者は、従前地の権利の内容である使用または収益と同じ使用または収益を仮換地についてすることができる。(土地区画整理法99条1項)」との内容が文献を調べてわかりました。

それでは、具体的にどのように登記するのかと言えば、一棟の建物の「所在」欄にはその区分建物が実際に存する地番(「底地」というそうです。)を書き、「敷地権の目的たる土地の表示」欄には従前地を書く実務上の取り扱いで2つの所在が異なるがやむをえないところであろうとの解説でした。

また、数人有する敷地利用権の持分が異なっていても一体性の原則は適用され、敷地権となり、その場合は「敷地権の表示」欄の「敷地権の割合」欄にその方の土地の持分を例えば3/6のように表示すればよいこともわかりました。

兎に角、区分建物は敷地利用権との一体性があるかどうか見極めるのが難しく、これから研鑽を積みどのようなケースにも対応できるだけの知識を身に着けたいと考えています。

なお、前々回の日記で書いた仮換地上の建物表題登記ですが、さいたま地方法務局東松山支局管内では建物図面に「従前地」の地番を一切書かず仮換地の予定地番を表示すればよい取り扱いですが、「所在」欄には従前地と(換地 同所何街区何画地)と表示する実務上の取り扱いであることを付記しておきます。

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まだまだ知らない実務での取扱い No3(2015.8.29)

前々回の日記で仮換地指定された土地上の建物表題登記の依頼を受けたことを書きましたが、同時に従前地の地目が「畑」だったので、地目変更登記の依頼も受けていました。

お客様には、農地法第5条の転用届出受理証明書や委任状もいただき、当方も申請書や調査報告書もほぼ仕上げて申請するばかりの状態になっていましたが、隣接地の状況を記述している際に、従前地の地番を書いてどのような用途に使用されているかを仮換地指定された土地の利用状況を記述することに違和感を感じて、調査士法人のベテラン補助者に聞いたところ、その様なケースで地目変更した経験がないとのことでした。

そこで、管轄法務局に問い合わせたところ、底地の特定ができないから仮換地指定された土地の地目変更登記申請は受理できないとの回答でした。

確かに従前地と仮換地がほぼ同一の場所で同一の形態の場合は、底地の特定はできるのでしょうが、私の自宅は1か所の地続きの土地(3筆)が3か所に飛び換地になる予定になっていて、そのような区画整理の資料のない法務局では判断ができないからではないかと何となく納得できました。

ちなみに、区画整理の文献を調べてみましたら、「土地区画整理事業後の土地については、すべて不動産の表示に関する登記として、表題部に、換地の所在、地番、地目、地積等が登記される。」とありますから、換地処分の際に施行者の申請又は嘱託により「宅地」として登記されるようです。

このような実務上の取り扱いがあることを知らずにお客様にはご迷惑をおかけして申し訳ないことをしましたが、まだまだ知らない実務上の取り扱いがありそうで、不動産登記法の表示に関する登記という狭い分野ではありますが、奥の深さを感じた事案でした。

話は変わりますが、前回の日記で「補助者急募!」という内容の記事を書きましたが、お陰様で8月28日(金)現在2名の方からご応募をいただいておりまして、来週末(9/4)位まではご応募を受け付けておりますので、奮ってご応募くださいますようよろしくお願いします。

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補助者急募!(2015.8.22)

土地家屋調査士法人山口事務所は、10月から業務が急増することが予想されるため、業務の遂行及び拡大に積極的で、営業の一翼も担っていただけるスタッフ1名を募集しております。

募集内容は東京土地家屋調査士会の「求人情報」欄に載っていますが、その概要をお知らせします。

就業時間 9:00〜18:00
休日   土・日・祝日(立会等場合によっては、出勤あり)夏季、年末年始、有給休暇
待遇   正規雇用25万円〜(面談の上、決定します。)※試用期間あり
     交通費支給
     その他詳細については面談時にお伝えします。
応募方法 @手書きの履歴書・職務経歴書をFAXにて送信願います。
     A書類審査後に面接日をご連絡いたします。

その他  使用CAD:ブルートレンド
     使用機器:トプコン

当事務所は、昨年9月5日に設立登記されたばかりの事務所ですが、ビルの同じフロアーで、司法書士法人・行政書士法人山口事務所と緊密な連携を図りつつ、ワンストップで登記業務を進めている将来有望な事務所であると自負しております。

やる気のある方で、周囲のスタッフと良い人間関係の築けるコミュニケーション能力の高い方のご応募を心からお待ちしております。一緒に頑張りましょう!

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仮換地指定された土地上の建物表題登記(2015.8.15)

8月末申請予定で仮換地指定された土地上の建物表題登記の依頼を受けました。
仮換地指定された土地上の建物表題登記も初めての経験で前回の日記で書いた区分建物表題登記に続き初物が続きます。

場所は埼玉県東松山市で依頼者は東京23区内にお住まいの方です。

建物図面については、仮換地指定された土地の形態を実線で、従前地を破線で書かなければならないので、底地証明書や仮換地証明書の取得が必要になります。
そこで、先日東松山市の担当課に電話で問い合わせたところ、それらの取得は土地所有者の委任状が必要になるとのことでした。
ちなみに、私の住んでいる東京都日野市では委任状なしで底地証明書が取れるとのことです。

しかも証明書の発行には受付から中3日必要だと言われました。

間にハウスメーカーさんが入っているし、施主様のお住まいが東京23区内なので自分で伺って委任状をいただくこともなかなか困難なので、底地証明書等の委任状が手元に届くのにかなり時間がかかりそうです。

底地証明書等の委任状が手元に届かないと現地調査のついでに区画整理事務所にも寄れないので、8月末の申請に間に合わなくなります。
間に入っているハウスメーカーさんには、底地証明書等の委任状が早く入手できないと8月末の申請は不可能である旨お知らせしました。

何しろ立川市から東松山市までは圏央道を使って片道約1時間10分かかりますので、できれば1回で済ませたいのです。

最近、初物尽くしや期限を切られた登記申請が多く、夏休み気分ではいられない昨今です。

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初めての区分建物表題登記申請準備(2015.8.8)

来月の初めに初めての区分建物表題申請があり、昨日はほぼ一日がかりで建物図面・各階平面図を作成しました。

ハウスメーカーの方から各階平面図のDxfデータをメールで送信していただき、CADに読み込んでその他の内側線を測るのですが、なかなか左側と右側の縦の長さや上側と下側の横の長さが合わずに苦労しました。

また、壁の厚みが微妙に異なるために凸凹が多い図面になり、こんなに細かい所まで描かなければいけないのかと思うほどでした。

今回のケースは、1階の一部を居宅としこれが1個の専有部分となります。もう1個の専有部分は共同住宅で1階の一部と2階・3階で構成されています。

オーナー様は住宅ローン減税や登録免許税の関係で区分建物として登記する選択をしたのだと思いますが、ハウスメーカーの指定も最初から区分建物として登記するという内容でした。

ここで気を付けなければいけないのが、今回のように土地の所有者でありかつ建物の所有者でもある場合で、区分建物として登記する場合、当然に土地が敷地権になるという点です。

大規模マンションなら敷地権として登記するのが普通ですが、小規模区分建物の場合敷地権として登記すると何かと不便なことがあり、通常は敷地権として登記しないように「分離処分可能規約公正証書」を公証役場に作成してもらわないといけないことに注意する必要があります。

建物図面・各階平面図さえできれば、後は申請書と調査報告書の作成ですからなんとかなるのではと思っていますが、実際図面作成に取り掛かったら、非区分建物とは違った面での困難さ(例 壁の厚みが微妙に異なるために凸凹が多い図面になる。)があり、何事も経験だと思い知らされた事案でした。

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「地番検索サービス」は優れもの(2015.8.1)

昨日は、建物滅失登記の現場調査のため、埼玉県朝霞市と足立区に行って来ました。

東京都立川市の事務所を午前10時過ぎに出発して、埼玉県朝霞市に到着したのが正午頃で、場所を付近の建物名称などから特定して更地の写真を2枚撮影して終了。この間約5分。約2時間かけて現地までたどり着き5分で終了とはなんともやりきれない気持ちになります。

昼食後、分筆登記完了予定の杉並出張所へUターンして無事登記完了証と還付書類を受領し、全部事項証明書と地積測量図を請求・受領して、次は足立区の建物滅失調査に出かけました。

杉並出張所から足立区の建物滅失調査現場までは約50分でしたので、順調に到着してやはり5分で現場調査を終え、事務所に帰ることにしました。

出発時刻が3時頃で約1時間30分で到着とナビに出ていましたので、帰ってからもう一仕事できると高をくくっていましたら、山手トンネルが大渋滞で中央道に入るのに約1時間もかかってしまい、結局事務所に到着したのが5時30分でした。

ところで、登記情報提供サービスの中の「地番検索サービス」は建物滅失登記の現場調査にはかなり役立つ優れものですね!
以前このサービスがなかったときは、管轄法務局や区・市役所に問合せをしても何丁目何番までしかわからなくて、場所を特定できなかったのですが、「地番検索サービス」を使うと地図上に、ピンク色で住居表示が青色で土地の地番が表示され、しかも近くの主だった建物の名称(例えば、何印刷株式会社)が表示されるので、その画面をExcelでハードコピーし印刷して現地へ持っていけばいとも簡単に場所を特定できます。
建物滅失登記に限らず、現場の特定にかなり役立ちそうです。

東京都の場合、区部はほとんど住居表示が実施されていて、登記簿の地番では辿り着けませんので、車のナビには住居表示の住所は必須アイテムです。

ナビで思い出しましたが、東京都の区部では高速道路と一般道が重なっている場所が多く、一般道を走行しているのに高速道路の案内をしたり、その逆だったりと困っていましたが、車を購入した自動車屋さんに聞いたところ、一般道優先や高速道優先に切り替えられるとのことで昨日実際に試してみました。

トヨタの純正ナビの場合「メニュー→設定・編集→自動車位置補正→別道路切換」で一般道優先と高速道優先が切り換えられるようで実際に切換わりますが、まだ始めたばかりなので、しばらく試行錯誤が必要だと感じています。

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筆界(境界)確認書はA3版1枚で作成を!(2015.7.25)

前々回(7月11日)の日記で書きました急遽の立会は、幸運にも7月12日(日)に5人の隣接地主さんと立会が成立し、立会確認書にも全員の署名・捺印がいただけました。

ただし、筆界(境界)確認書を相互に取り交わすことも要求されていますので、辺長・座標値・方位等の入った筆界確認図を作成しなければなりませんが、境界点のうちの1点がコンクリート杭の頭の部分が擁壁工事の時に壊されたのか十字の部分が飛んでしまっていました。

車で片道1時間近くかかる所なので、ハウスメーカーにDXFで提出してある分割点が決まってから、分割点の埋設と一緒に、飛んでしまっている十字の部分にプレートを設置すれば良いと思って、ハウスメーカーからの回答を待っていましたが、まだ少し時間がかかるということなので、あまり隣接地主さんに筆界(境界)確認書の取り交わしを待たせてもいけないと思い、当該1点だけの逆打ちに昨日行って来ました。

気温は33度位だったと思いますが、ものすごい暑さでたかだか1時間位の作業でしたが全身汗まみれで、事務所に帰って来てからも相当疲れているのが自分でもわかりました。

これから8月中は猛烈な暑さが続くようですので、どうぞ外業をされる先生方はお体をご自愛なさって、熱中症にならないようくれぐれもご注意ください。

なお、参考までに私の作成している筆界(境界)確認書ですが、A3版1枚に収まるようにしております。
A3版の左側には筆界(境界)確認書の定型の文書を、右側には辺長・座標値・方位等の入った筆界確認図を作成して、左側の末尾に甲・乙に署名・捺印していただいております。

最初は、筆界(境界)確認書はA4版で作成し、それに筆界確認図面を添付しておりましたが、一般の方には割印の意味が良く理解できないらしく、印漏れや問い合わせが多く難儀しておりましたが、A3版1枚にしてからはほとんでそういうことがなくなりましたし、郵送代も安く済む場合もありますので是非お勧めします。

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分筆→合筆→再分筆(2015.7.18)

4月3日の日記で書きました分筆と共有物分割が絡んだ登記がようやく決着する見込みです。

私の個人事務所時代に依頼されて行った分筆登記が2年の歳月を経て解決しそうです。

事情をもう一度おさらいしますと、持分が母親と長男の1/2ずつの共有物を南側と北側の2筆に分筆するケースで、既に敷地の南側には長男の建物が、北側には母親の建物が建っていて、ほぼその建物の東西のラインに沿って、南側の土地は整形地に、北側の土地は旗竿地に分筆せざるを得ない状況にあり、依頼者のご希望も同様でした。

このケースの場合、母親の持分が面積ではなく財産価値が1/2になるように分筆して、共有物分割による移転の登記をすれば、贈与税がかからないことは承知はしておりましたが、前述したように分筆すると南側の長男の建物が建築基準法上の既存不適格になってしまいますので、実際は面積比が南側対北側で3:2になり、財産価値は2:1になってしまいました。

知り合いの税理士の先生に、この状態で共有物分割による移転の登記を実行した場合の贈与税を試算していただいたところ、約600万円にものぼることが判明し、さすがに依頼者もこれだけの税金は払えないということで、共有物分割による移転の登記は保留し、南側の土地については公正証書遺言により母親の持分は相続により取得する方法を選択するよう助言しました。

その後、何らかの事情により公正証書遺言の手続は行われずに、同じフロアで一緒に仕事をしている司法書士法人の代表社員の先生のところに母親と長男が相談に見えて、分筆した2筆をそれぞれ単有にしたいとのことだったそうです。

司法書士法人の代表社員の先生も税理士と打合せをするなど税制面からの検討を加えた結果、次のような結論に達したとのことです。
@2筆に分筆した土地を一旦合筆する。→A1筆になったところで母親から長男に持分の2/10を移転する贈与の登記をする。(相続時精算課税制度を使うので2500万円までは贈与税は無税)→B合筆前の状態に再度分筆する→CAで持分の移転登記を行ったので財産価値が1/2ずつになり、ここで共有物分割の登記をする。→D南側は長男の単有に、北側は母親の単有になり登録免許税も含めて費用は約100万円でできる。

やり方を間違えるとお客様に何百万円もの余分な費用をかけさせることになり、税金面を中心とした司法書士・税理士・土地家屋調査士のそれぞれの専門分野を生かした緊密な連携が必要であることを再認識させられた事件となりました。

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急遽の境界立会(2015.7.11)

最近うちの事務所でも土地の仕事(境界確定や分筆)が増えてきました。
これも営業担当者が「成年後見制度や家族信託を利用した不動産の有効活用」等のセミナーの講師を無償で務め、大手ハウスメーカーさんの信頼を得つつあり、その結果としての「表示に関する登記業務」の発注へと繋がっているものと感謝している所です。

その一環としての新規の境界確定・分筆の業務依頼が今週初めにあり、昨日、近隣の挨拶回りを兼ねて測量に行って来ました。

この物件は、平成元年に分筆登記された土地をさらに今回賃貸住宅を建てるために分筆するといった内容です。

平成元年に分筆登記された際に、「地形・筆界点見取図」とともに申請人及び離接地主の記名押印のある「筆界確認書」を依頼者がお持ちで、現地にもコンクリート杭が入っていることから、その後隣接地が分筆され、所有者も相続や売買で変わっていましたが、立会なしでいけるのではないかと思い、管轄法務局の表示の登記官にお尋ねしたところ、「地形・筆界点見取図」に辺長や座標値等の記載がないことから、もう一度立会をやり直してくださいとのご指示でした。

やむなく、昨日隣接地主との接触を兼ねて測量に出かけた訳ですが、幸運なことに全員の隣接地主と接触でき、明日7月12日(日)に急遽立会が決まりました。
それも、そのうちの2軒の方はまさにこれから出勤しようとしていたところでしたから、その機会を逃したら今度はいつお会いできるのかわからない位幸運な出会いでした。

測量も3m位高低差がある所に南側のコンクリート杭3本があり、北側の3点との間を行ったり来たりとなかなか効率良く測量できずに、しかも分筆地の畑の中には蚊の大群がいて襲ってくるやらで大変な思いをしましたが、なんとか初期の目的を達成できる視準点は観測できました。

明日の立会いが滞りなく済み、後はこちらのペースで作業ができるようにと願うばかりです。

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家屋番号の補正(2015.7.4)

6月30日(火)に東京23区内の5階建の共同住宅の建物表題登記を受託しました。

急ぎの物件だったので、その日の午後中央道と首都高を乗り継いで、まず紹介していただいたハウスメーカーに寄り必要書類を受領し、そのまま現場調査へ行って事務所に帰ったのが午後6時を過ぎていました。

7月1日(水)に電子申請をしてホット一安心と思っていたところ、7月2日(木)に携帯のメールが鳴りました。
てっきり6月30日(火)に申請していた建物表題登記の「手続終了」を知らせるメールかと思って見たところ「補正通知」を知らせるメールでした。
当然のことかもしれませんが、最近、電話もいただけずに「補正通知」が発送され、事務所の同僚に言われて気がついたことがありましたので、gmailの設定を「補正通知」が来た場合も携帯に転送するよう変えてあったので助かりました。(いちいち処理状況画面で補正通知が来ているかどうか確認するのは大変な手間ですから是非お勧めします。)

事務所に着いて処理状況一覧で補正内容を確認したところ、家屋番号を〇〇番〇の2と訂正することと建物図面・各階平面図に1/2、2/2と追加してくださいという内容でした。
建物図面・各階平面図に1/2、2/2と追加するのはこちらのミスですが、家屋番号については「土地からの建物検索」で〇〇番〇には該当データがありませんという内容を確認していましたので、後々のこともあるので担当の登記官に確認したところ、「電算化される前に〇〇番〇という家屋番号があって閉鎖されたためかも知れない。家屋番号についてはお手数でも電話で確認してください。」とのことでした。

ここからが電子申請の良い所で、CADで家屋番号を〇〇番〇の2と訂正し、1/2・2/2を追記して建物図面・各階平面図を補正書に添付・送付して終了です。同じ東京都と言っても電車で行っても車で行っても片道1時間以上かかるところですので、紙ベースなら半日がかりです。

それにしても、家屋番号については毎回「土地からの建物検索」で確認していますが、電算化前に使用されていた家屋番号まではヒットしないでしょうから、読者の皆様で良い方法をご存知の方は下記メールまでご教示いただけないでしょうか?

土地家屋調査士法人 山口事務所のE-mail: endo140@to-ki.jp

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都市計画区域外の建物表題登記(その2)(2015.6.27)

前回の日記で、都市計画区域外の建物表題登記を受託したことを書きました。

去る6月23日(火)に立川市から1時間10分ほどかけて奥多摩町の現場の現地調査に行って来ました。福生市から青梅市を経由して奥多摩町に進むにつれて空気がひんやりとして来て心地良かったです。

現地へ到着して依頼者にご挨拶を済ませ、もう一度依頼された建物の敷地の境界をご存じないかお聞きしたところ、最近「国土調査」が入りその時埋設されたプラスチック杭があるとのことで、これはラッキーと思いその位置を教えていただき3点発見できました。

そのプラスチック杭3点をもとに申請建物までの距離3点を測り、建物周囲の寸法の確認や外部及び内部の写真撮影も済ませました。(この時もデジカメを忘れてしまいましたがガラケーで写真撮影をすることを思い出し、事なきを得ました。これも孫をガラケーで撮影していたお蔭です。)

その後、奥多摩町役場へ移動し、地域整備課のご担当の方に事情をお話ししたところ、紛れもなく平成22年度に実施した国土調査の際に埋設したプラスチック杭であることが確認できました。ただ、その国土調査の成果は現在東京都の認証中で、その後国の認証も受けなければならず、それらが完了した後、法務局の登記に反映するとのことでした。

また、申請建物の敷地が家屋評価証明書では266番地3だったのが、国土調査ではその西隣の266番地2に変わっていて、しかも266番地2の北側の筆に跨っていることもわかりました。

確かに266番2の土地は登記簿上107u位だったのが国土調査の地積では176u位に倍近く増えていましたので、地域整備課のご担当の方にお聞きしたところ周りの5筆が同一所有者なので所有者の了解のもと、宅地部分と畑部分に恣意的に筆界の位置を変えることもあるとのことで、必要であれば合筆や分筆も国土調査の中でやってしまうとのことでした。

ただ認証前の国土調査の成果ですので、これを採用して建物図面を作成してよいか一抹の不安がありましたので、翌日管轄法務局へ出向き表示係の担当官にご相談したところ若干迷っていらっしゃいましたが、最終的には認証前の国土調査の成果で建物図面を作成してよいことになりました。

普段何気なく建築確認書で配置図や平面図を確認していますが、今回はその有難みが良く再認識できた事案でした。

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都市計画区域外の建物表題登記(2015.6.20)

東京都の西の端にある奥多摩町にある建物表題登記の依頼を受けました。

いつもの調子で、揃えていただきたい書類は「建築確認済証」、「工事完了引渡証明書」、「委任状」、「住民票」とお伝えしたところ、建築確認済証が見つからないとのことでしたので、たぶん建築確認を受けていない建物だろうとの判断から、それに代わる所有権証明書として、家屋評価証明書や上申書等を用意していただきました。

この件にはもう1つ問題があり、建物の見取り図はあり助かったのですが、配置図がなく、しかも5筆ある真中の筆に建っている建物で、所有者は5筆の筆界など意識して利用しているはずもなく、やはり建物が建っている土地の境界はわからないとのことでした。

せめて、建物が建っている土地の地番だけは間違いなく特定しておこうと思って、奥多摩町役場に電話して確認したところ、建物が建っている土地の地番は特定できたのですが、その他に意外なことがわかりました。

電話に出た職員の方が言われるには「奥多摩町は都市計画区域外ですので、建築確認は受ける必要がありません。」とのこと。

なるほど、それで建築確認済証が見つからない理由がわかった次第です。

後でネットで調べてみたところ、都市計画区域外なら一切建築確認を受ける必要がない訳ではなく、次の場合には建築確認を受ける必要があるようです。

一 別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの
二 木造の建築物で三以上の階数を有し、又は延べ面積が五百平方メートル、高さが十三メートル若しくは軒の高さが九メートルを超えるもの
三 木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの

ですから普通の2階建の木造の居宅の場合建築確認を受ける必要がない訳です。

東京都にもこのような地域があるのだということを改めて確認するとともに、都市計画法や建築基準法について無知な自分を恥じる事件となりました。

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区分建物として登記するメリット・デメリット(2015.6.13)

7月から8月に完成する建物で、自宅併用共同住宅(7戸)を区分建物で登記するか非区分建物で登記するか検討を迫られた事案がありました。

結果として区分建物を選択したようですが、以下にそのメリット・デメリットを挙げてみたいと思います。

【区分建物として登記するメリット】
1.区分建物で登記する場合、登録免許税が自宅部分でかなり軽減される場合がある。
非区分建物で保存登記する場合、一棟の建物全体が共同住宅となり、登録免許税は課税標準額に4/1000をかけた額になるのに対して、区分建物で登記した場合、一定の要件はありますが居宅部分は1.5/1000に共同住宅部分は4/1000になるので若干の軽減になります。
これに対して、抵当権を設定する場合で個人が一定の要件を満たす住宅用家屋の購入資金の借入れのために設定する場合などは、税率が4/1000から1/1000に軽減されます。
課税標準額は債権金額(借入額)ですからかなりの額の軽減になります。

2.一定の要件を満たせば住宅ローン減税を受けられる可能性がある。
居宅部分の面積が50u以上で申し込んだローンが住宅ローンである場合、住宅ローン減税を受けられる可能性があります。

3.自宅と共同住宅を分離して処分できる。


【区分建物として登記するデメリット】
1.登記費用(調査士報酬)が高くなる。
非区分建物で登記する場合に比べて区分建物で登記する場合は、調査士報酬がかなり高くなります。

2.分離処分可能規約証明書を作成する必要がある。
今回のような場合、その土地が当然に敷地権として登記されることになりますが、小規模区分建物の場合敷地権として登記されると何かと不便なことがあり、通常は敷地権として登記しないように、その専有部分と敷地権を分離して処分できるように合意書又は公正証書を作成しておく必要があります。そのための費用がかかります。

なお、今年初めの区分建物登記関係の研修会で「二世帯住宅を区分建物として登記した場合、平成27年1月1日から相続税の小規模宅地の特例の適用を受けられなくなる。」という趣旨のお話を講師の先生からお聞きしましたが要注意事項だと思います。

区分建物関係については、まだまだ分からないことだらけですが、これから実践で経験を積むことによってきちんと対応できるようになりたいと考えています。

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区分建物?普通建物?(2015.6.7)

HPをご覧になっての建物表題登記の依頼を受託しました。

今年2月にご主人がお亡くなりになり、火災保険会社から登記をしないと配偶者名義で火災保険に入れなくなると言われたのがきっかけのようでした。

色々と調べていくうちに、建物滅失登記も必要なことがわかりました。

一番困ったのが、昭和52年と昭和62年に建てた建物(居宅)が両方とも隣家の建物(居宅)と壁をぴったりとくっつけて建築しているため、区分建物として登記すべきなのか、普通建物として登記すべきなのか判断できないことでした。

そこで、全部事項証明書、建物図面・各階平面図、地積測量図等の資料を揃え、現地写真もとって管轄法務局に相談に行きました。

結論は、隣家の建物との壁を共有しているならば区分建物として、別々に壁を建築しているならば普通建物として登記してくださいというご指示でした。

なるほどその様な視点で区分か普通建物かを判断するのかと目から鱗が落ちる境地でした。

早速依頼者に尋ねてみたところ、壁は別々に作ったとのことで、普通建物で行けるとホット一安心しました。

ついでに、その後の保存登記と土地の相続登記の依頼も受け、すぐ隣で事務を執っている司法書士法人の先生に見積書を作成してもらいました。

それにしても、隣家の建物と壁をぴったりとくっつけて建築するとは想像したこともないケースだけに、少々驚きました。

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円弧状の建物表題登記(2015.5.30)

パンの製造工場と販売店舗を兼ねた建物表題登記を受託し昨日電子申請しました。

その形状に1か所中心角が約240度の円弧状の部分があり、作成方法がわかりません。
取り敢えずその箇所まで作成して行って、そこでコールバック申請をしてコンシェルジュの方に教えていただくことにしました。

円の中心が左右の直線から70cm上にいった所にあり、半径が2mの構造になっていました。
どの様に作成するのかと思っていたところ、円弧状の建物部分を半分ずつ作成する方法を取ることがわかりました。
つまり、左右の直線と円弧が交わる点から円弧の上半分までの横の長さと縦の長さを入力して、モードを円弧1にすると円弧の半分が出来上がりです。
同様の方法で残りの半分も作成して円弧部分は完成しました。

ご依頼主の言葉によるとこの円弧部分が売りとのことで、6月5日のオープンを前に30名位のスタッフが忙しそうに準備に追われていました。

オープンしたら一度いらっしてくださいと言われましたので、お店の情報を紹介させていただきます。パン好きの方は是非一度足をお運びください。
名称:アイグラン
所在:東京都日野市多摩平4丁目11番地3(日野バイパス泉塚交差点角)
HP:間に合わなかったのかアイグラン豊田店の情報のみありました。

初めての円弧状の建物の登記で良い勉強になりました。

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不動産稲門会新入会員歓迎会(2015.5.23)

昨晩、不動産稲門会の新入会員歓迎会が赤坂見附の永楽倶楽部で行われました。

昨年3月以降に不動産稲門会に入会した方が対象で、28名の方が無料招待されました。
士業(弁護士3名、司法書士2名、調査士1名、税理士1名)のほかに不動産仲介会社、ハウスメーカー、新聞社、保険会社に勤務する方々と多方面から参加していました。

その中でも私は最長老で若い方は今年卒業した方もいらっしゃいました。
私は3年前に八王子市役所を定年退職をして調査士を開業したのですが、同じような経歴の持ち主として、2歳後輩の方ですが川崎市役所を定年退職されて税理士を開業された方がいらっしゃって大いに話が盛り上がりました。

既存会員(通称「里親」と呼ばれています。)の方も16名参加してくださって、最長老の方は今年80歳を迎える調査士の先生でどうしたらそのようなお年まで続けられるのかただ驚くばかりでした。

3時間に及ぶ交流の後、校歌「都の西北」を合唱して家路に着きました。

執行部の皆様及び里親の皆様このような場を設けていただき有難うございました。

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64回目の誕生日(2015.5.17)

今日は私の64回目の誕生日です。

前回の日記にも書きましたが、初孫が無事退院できることになり、中央道と首都高速を使って病院に迎えに行ってきました。

チャイルドシートに乗せて帰って来ましたが、昨日あたりから事故に合ったらどうしようとプレッシャーを感じるようになり、今日は本当に気を使い疲れましたが、無事家にたどり着くことができてホッとしているところです。

明日からは、23区内の分筆登記の前段の官民境界確定の申請や狭隘協議の申請が始まり、もう1件近くの現場の分筆登記も受託しましたので、初孫の誕生の喜びに浸っている余裕はありませんが、親である息子達夫婦が責任をもって育てるでしょうから、私は当分の間は仕事に専念し、次の行事であるお宮参りの時にお嫁さんのお父さんと美味しいお酒を酌み交わせるのを楽しみに頑張りたいと思います。

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初孫誕生!(2015.5.11)

我が家に初孫が誕生しました。

2,790gの女の子です。

順調にいけば、私の誕生日の5月17日(日)に退院予定で、母子ともに元気とのことです。

私は、病院が遠方にあることもあって、まだ赤ちゃんの姿を見ておりませんが、妻の話だと手足の長い子だとのことです。

これから、退院してくると、子供の誕生祝いと名前のお披露目をする「お七夜」から始まって、「お宮参り」、「お食い初め」(生後100日ほど経過した時点で、子供が一生食べるものに困る事が無いようにと、赤ちゃんに初めて物を食べさせる際に行う儀式)と儀式が続きます。

退院する際にも、今はチャイルドシートに乗せないといけないそうで、購入しましたが、最新の良いものだと7万円以上もするので、驚きました。

これから成長が楽しみですが、お金の方もかかるので、当分の間は今の仕事を辞められそうにありません。

親馬鹿ならぬ、祖父馬鹿な話題でした。

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乗用草刈機を使用しての除草(2015.5.5)

今年のゴールデンウイークは、暦どおり5連休となりました。

と言っても5日間完全休息という訳にも行かず、普段できないことをやることになります。

昨日は、乗用草刈機ラビットモアーを使用しての畑の除草をしました。

畑と言っても耕作している土地ではなく、専ら近所迷惑にならないようある程度伸びてきたら除草する程度なのですが、面積が約220坪と約500坪あるので、刈払機などを使用していたら2日位かかってしまい、しかも腰にかかる負担が大きいので、乗用草刈機を使用して半日程度で終わらせています。

自宅から畑まで少し距離があり、公道乗車禁止なので、軽トラックにブリッジをかけて乗せて、現地に着いたらまたブリッジをかけて降ろしてとなかなか面倒ですし、軽トラックから降ろす時がラビットモアーの自重でブレーキが余り効かずいつも怖い思いをします。

畑を除草し始めるとどこで見ているのか、ムクドリが何羽も飛来して来て、乗用草刈機で除草した後から出てくる虫をついばんでいます。
この作業をしていて唯一癒される瞬間です。

この作業は見た目ほど楽な作業ではありませんが、除草をしなかった場合ご近所から市役所に通報が行くのか、写真入りの警告書が来ますので、やらざるを得ません。
また、荒地にしておいて雑種地の認定を受けるのと除草して農地の認定を受けるのでは固定資産税が約倍違いますので、これまたやらざるを得ません。

読者の中で、同じような悩みを抱えている方がいらっしゃるならば、乗用草刈機ラビットモアーはお薦めです。(ただし、平坦な土地でないとNGです。)
3年前に除草対策にトラクターを購入すべきか色々悩みましたが、トラクターは価格が高いし、耕作しないのであれば、住宅地の場合今度は土埃の苦情に悩まされる恐れがあります。

取扱説明書をよく読んで、冬の保管期に適切な措置(ポイントは@ガソリンコックを閉めてエンジンが止まるまで機械内のガソリンを燃焼し尽すことAバッテリーの片方の接続をはずしておくこと)を講じていれば春先の始動時でも一発でエンジンがかかります。

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乗用草刈機を使用しての除草

久しぶりの分筆登記の受託(2015.4.29)

久しぶりの土地分筆登記の受託です。
最後に分筆登記を申請したのが昨年の10月頃でしたから半年ぶりの受託となります。

この半年間は専ら建物表題・滅失登記の受託で色々なケースに遭遇しましたから、お陰様で普通建物ならほぼマスターできました。
ただ、遠方の法務局へ申請する時は、補正で出向くことがないように申請前に入念チェックを行いました。
その甲斐あってか、補正はほとんどなく登記完了になりました。

さて、今回の分筆登記は東京23区内の物件で、道路官民査定あり、建築基準法42条2項の狭隘協議あり、隣接地主6名と盛りだくさんの内容です。

隣接の登記情報を取得していくうちに、2筆で長野県松本市の住所の方がいらしてこれは参ったなと思っていましたら、お名前からして相当高齢な方に多いお名前だったので、「土地からの建物検索」を実施ししてみたところ、その2筆を敷地とする建物が存在することがわかり、住所を見たところ、そこにお住まいであることがわかりホッとしました。
恐らくは相続登記をしていない土地でお身内の方がその建物の所有者ではないか思われ、測量に入ることや境界立会いのお願い文書は長野県松本市にではなく、建物の所有者宅へ送ろうと思っています。

土地の測量は建物調査と違って疲れ方が半端ではないし、建物登記にはない境界の立会いがあるので、何歳までできるかわかりませんが、折角仕事を発注してくださったお客様の期待を裏切らないよう頑張ろうと決意を新たにしているところです。

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拇印証明書(2015.4.22)

昨日、日本国籍を持ち、日本国内に住民登録されていない方からの建物滅失登記の見積依頼がありました。

日本国内に住民登録されていない方ですから、委任状への実印の捺印・印鑑証明書の添付という方法は取れない訳です。

最近、司法書士法人に入所した司法書士の先生の話では、拇印証明書というものがあり、印鑑証明に代わるものとして、領事の面前で行われた私文書上の署名及び拇印がご本人のものであることを証明する制度で、日本での遺産分割協議、不動産登記、銀行の口座名義変更、自動車名義変更等の手続に使用されるものとのことでした。

しかも、それには2種類あり、領事の面前で署名・拇印を押す「貼付型」と印鑑証明のように申請人の署名及び拇印であることを1枚の証明書として発行する「単独型」で、義務者としての抵当権設定登記等にはより厳密な「貼付型」でなければならないという規定があるそうです。

また、事情はよく分りませんが、土地とともに建物も購入し、建物の名義も書き換えてから滅失する方法を取るようです。

以前の日記で認印の捺印でも滅失登記が通った事例を書きましたが、拇印を押し拇印証明書を添付する方法を始めとして色々な選択肢があるので、管轄の法務局に問い合わせたところ、結論としては、所有権移転登記に添付する委任状及び拇印証明書の写しを参考につけてもらって調査報告書に印鑑証明書を添付できない理由を記述すれば認印の捺印で良いことになりました。

外国で生活する日本人が増えているとは思いますが、なかなか遭遇できないケースだけに良い勉強になりました。

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飲み会ラッシュ(2015.4.17)

来週は総会ラッシュ等で飲む機会が増え、この年になると体にこたえます。

まず、21日(火)は不動産稲門会の総会で、翌22日(水)は調査士会立川支部の総会と連日で続いてしまい、不動産稲門会の総会に出席すると帰宅時間が午前様になってしまい、22日(水)には建物調査もあることから、残念ながら不動産稲門会の総会には欠席することにしました。

24日(金)は3法人(司法書士・行政書士・調査士法人)合同の歓送迎会でかなりのメンバーが交替します。

26日(日)は地元の用水組合の総会で役員をやっていますので、欠席する訳にもいきません。

28日(火)は大学不動産連盟(UREL)立川の例会があります。

普段は晩酌は一切やらないのですが、このような飲み会に出ると丁度良い所でやめられない性格なので、翌日は苦しい思いをしてしまいます。
この「all or nothing」な性格を変えられないものかと思ってしまいます。

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3月の実績報告(2015.4.10)

昨年9月5日に設立登記された「土地家屋調査士法人山口事務所」も初めての繁忙期である3月を乗り切り、今一息ついているところです。

3月に登記申請した実績は11現場21件でした。
始めての繁忙期にしては善戦したものと、発注してくださった皆様には御礼申し上げます。
登記種別ごとの内訳は建物滅失登記8件、建物表題登記8件、地目変更登記4件、合筆登記1件で、残念ながら測量を伴う土地分筆登記や土地地積更正登記はありませんでした。

一時期を除いてほぼ定時で帰れましたので、まだ余力があるのだと思います。

一番プレッシャーに感じたのは、非提携ローンの場合で、保存・設定の連件申請前に表題登記を登記済にしておかなければならないケースで、この決済には数千万円から億単位の金額が絡んでいるかと思うと責任を感じました。

昨日、司法書士法人の方もやや落ち着いたことや増員することもあって、事務所内のレイアウトの変更があり、私も席が移動しました。
これから、某ハウスメーカーからの測量業務からの発注も予想され、4月から意を新たにして頑張ろうと思っています。

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共有物分割に係る分筆にはご注意を!(2015.4.3)

2年前の個人事務所時代に受託して分筆したケースです。

持分が母親と長男の1/2ずつの共有物を道路の南側と北側の2筆に分筆するケースで、既に敷地の南側には長男の建物が、北側には母親の建物が建っていて、ほぼその建物の東西のラインに沿って、南側の土地は整形地に、北側の土地は旗竿地に分筆せざるを得ない状況にあり、依頼者のご希望も同様でした。

私が仕事をする上でいつも心掛けていることは「始めに、税金ありき!」で考えることです。
分筆登記や共有物分割による移転の登記はいつどのようにもできますが、その結果としての税金は大きく異なることがあります。

このケースの場合も、面積ではなく財産価値が1/2になるように分筆して、共有物分割による移転の登記をすれば、贈与税がかからないことは承知はしておりましたが、前述したように既に建物が建っていてその東西のラインに合せて分筆せざるを得ないという制約がありましたので、実際は面積比が南側対北側で3:2になり、財産価値は2:1になってしまいました。

知り合いの税理士の先生に、この状態で共有物分割による移転の登記を実行した場合の贈与税を試算していただいたところ、約600万円にものぼることが判明し、さすがに依頼者もこれだけの税金は払えないということで、共有物分割による移転の登記は保留し、南側の土地については公正証書遺言により母親の持分は相続により取得する方法を選択するよう助言しました。

それから2年が経過し、同じフロアで一緒に仕事をしている司法書士法人の代表社員の先生のところに母親と長男が相談に見えて、今の時点で共有物分割による移転の登記をしたいとの内容だったそうで、その先生は「相続時精算課税制度」を利用した分筆及び共有物分割を提案し、その方針で進めることになったというお話がありました。

「相続時精算課税制度」を選択すると、2500万円までは贈与税を支払うことはなく、これを超える部分について一律20%の贈与税を納めることになり、相続発生時にその贈与価格を相続財産に加算して相続税を計算することになります。
ただし、相続時に加算される贈与財産の評価は、相続開始時ではなく、その贈与時の価格によることになり、既に納付した贈与税額は相続税から差し引かれます。
この制度を受けられる要件は、原則として贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母又は祖父母から贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の子又は孫への贈与であることで、適用を受ける人はその選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、同制度を選択する旨の「選択届出書」を「贈与税の申告書」に添付して税務署に提出しなければなりません。
「相続時精算課税制度」の詳細はこちら→https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

「相続時精算課税制度」を選択した場合の手続の進め方の概要は次のとおりです。
@既に分筆した土地を合筆又は分筆登記抹消する。→直近の分筆登記しか共有物の分割による移転の登記の適用がされないため。
A南側と北側の土地の財産価値が同一となるよう新たに分筆し、以前の分筆線も含めて3筆に分筆し直す。
B南側(1筆)と北側(2筆)の土地を共有物分割による移転の登記をする。(南側の土地は長男の単有、北側の土地は母親の単有になる。)→財産価値が同一なので贈与税は発生しない。
C北側2筆のうちの南側1筆の土地を母親から長男に贈与する。→「相続時精算課税制度」を選択するので、贈与税はかからず、相続発生時にその贈与価格を相続財産に加算して相続税を計算して支払えば良いことになります。

以上の手続きを踏むことによって、依頼者のご希望どおり、南側の土地は長男の単有に、北側の土地は母親の単有にすることができることがわかりました。

「相続時精算課税制度」を知らなかったために、依頼者にはご迷惑をおかけして申し訳ありませんが、2年前の測量がそのまま生かせ、新たな分筆点も計算点で済ますことができるため、前回の分筆登記費用に若干の費用をプラスするだけで目的を達成できそうです。

「相続時精算課税制度」は税理士の分野ですから、知らなくても止むを得ない分野なのかもしれませんが、前述した司法書士法人の代表社員の先生はご存じであった訳で、調査士になって3年のキャリアと40年のキャリアの格の違いを思い知らされた案件でした。


ただし、「相続時精算課税制度」を選択することによって、贈与財産は相続時に小規模宅地等の特例が受けられない等のデメリットもありますから、この制度を選択する場合税理士の先生と良く相談して、トータルな観点から判断する方が無難であることを申し添えておきます。

「相続時精算課税制度」のメリット・デメリット→http://allabout.co.jp/gm/gc/10913/2/

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感謝!感謝!の早めの登記済(2015.3.26)

3月に入ってから、登記申請から登記完了までの日数が短縮されていると感じるのは私だけでしょうか?

いずれも東京法務局管内ですが、F支局に3月18日に滅失・合筆・表題の連件で電子申請した例では中2日の3月23日に登記済になりましたし、M出張所に同じく3月18日に滅失・地目変更・表題の連件で電子申請した例では中1日の3月20日に登記済になりましたし、極め付きはS出張所に3月19日に表題の単件で電子申請した例では翌日の3月20日に登記済になりました。

法務局の表示係担当官の皆様も年度末に決済を控えていることを考慮して、早めてくださっているのかどうかは知る由もありませんが、我々調査士にとっては決済日は絶対的なもので、万が一決済日に表示に関する登記が間に合わなかったら切腹もので、それ以降の仕事の依頼はないものと考えなければなりません。

そういう意味からも、登記申請が早めに登記済になることは感謝に堪えませんし、そのご努力に敬意を表する次第です。

ところで、以前の日記でも書きましたが、登記済の連絡は携帯電話にメールで受けるようにしております。

登記・供託オンラインシステムの申請者情報のメールアドレス欄にgmail等のフリーメールのアドレスを登録しておいて、登記済になったらフリーメールに通知が行くようにしておき、フリーメールの「設定」→「フィルター」→条件の所に「手続終了+({登記事項})」(登記事項を含まない手続終了を転送するの意味)と入力し、処理の所に転送先の携帯のメールアドレスを入力しておけば、登記済になった場合だけ携帯にメールが入ってくるようになっています。

いちいち処理状況を確認するまでもなく、登記済になったことがわかり、すぐ隣で執務している司法書士法人の担当者や依頼者にお知らせできるので便利ですし、興味のある方は試してみてください。ただし、どの登記が登記済になったかは申請日から追うしかないのが欠点です。

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HPをご覧になってのお問い合せ(2015.3.20)

先週HPをご覧になった方からの問い合わせがありました。

60年以上経った建物の表題登記をしてほしいという内容でした。
土地は借地で等価交換若しくは買取を希望していて、建物は現在2棟の平家が建っていて、建物を建てたのは父親で現在の所有者はお兄さんで、遺産分割協議書も手元にあるとのことでした。

一般の方は皆そうですが、住居表示はわかるのですが、登記簿上のどの土地に建っているか不明とのことでした。

できれば急ぎでお願いしたいということでしたので、早速住居表示を手掛かりにGoogleマップでおおよその目安をつけて公図を取得したところ、ほぼ一致しました。

2日後に、法務局で取得した登記簿と固定資産税課税明細書をFAXで送付してもらい、こちらで取得した資料と突き合せてみると、登記簿の内容と現在の実際の形態が随分変わっていました。

つまり、1棟はそのままの形態で残っているようでしたが、もう1棟は登記簿上では主と附の2棟に分かれていたものを昭和35年に増築して主と附の建物を合体して1棟の建物にしたようでした。
その間に分筆されて、所在も登記簿上は元番だったのが現在は枝番の上に建っているようでした。勿論、建物図面・各階平面図はありませんでした。

主従の関係が無い建物を増築によって接続し、隔壁を除去して事実上一棟の建物となった時には、建物合体登記を行い、主従の関係がある場合は、主である既存建物の床面積増加に伴う表題部変更登記を行います。

本件で一番重要な点は、借地借家法第10条第1項の「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」という点で、調査士としては不動産登記法で増築した場合は1か月以内に申請しなければならないと定められているので申請してくださいと言わざるを得ませんが、そのためには相応の費用が掛かるので、上記のように登記簿上と現在の形態が大幅に変わっている場合でも、第三者対抗要件を備えているか否か念のために一度弁護士さんに相談してみてから、必要であればまたご連絡くださいということで一旦終息しました。

なかなか増築の登記や所在変更の登記は面倒ですから、放って置くことが多いと思いますがタイムリーな形で登記を依頼すべきと感じたところです。

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まだまだ知らない実務での取扱い No2(2015.3.14)

先週火曜日に申請した地目変更のお話です。

東京都23区内の土地で、昭和56年と平成7年に建物を建築したのですが、地目が「畑」のままで今回「宅地」に地目変更して配偶者に贈与したいとのお話でした。

それも贈与の登記も含めて3月末までに登記を終了させたいとのことで、事情はよくわかりませんが兎に角急いでいるとのことでした。

そこで、電話をしてきたハウスメーカーの方に「農地法第4条の転用届が出ているはずで、区や市によっても違うが誰でもその受理証明が取れるはずだから、その届出受理証明書と委任状を送付していただければ、現地を見て登記申請します。」とお願いしてその区役所に行ってもらいました。

ところが、翌日ハウスメーカーの方からその区役所の窓口にいるが「平成12年度以降のものでないと書類の保存期間の関係から(?)受理証明が出せない。」と言われたと電話があり、どうしたら良いかとのお話でした。

取り敢えず管轄法務局に電話して事情を説明したところ、農転の受理証明の添付がなければ、法務局からその区役所の農業委員会に照会し、非農地であるである旨の回答がいただければ結構ですとの回答でした。その代り照会・回答に要する時間として通常の登記完了に要する日数にさらに7日間位プラスしてくださいとのことでした。

また、区役所の担当者からは「法務局から照会が来れば、4条の農転の届出が出ていなくても、現地調査し非農地であれば非農地証明を出します。」との回答でした。

以上のやり取りをハウスメーカーの方にご説明し、4条農転を出し直しても受理証明をもらえるには7日間位はかかるので、今回は受理証明の添付はなしでいき、贈与の登記は3月末までには終わらないこともご了承いただきました。

大多数の調査士さんはこの制度をご存知だと思いますが、私のように知らない調査士さんのためにお役に立てればと思い筆を執った次第です。

 

また、建物を建てたのに地目が「畑」や「山林」のままというケースも多々見受けられますが、不動産登記法では勿論1か月以内に地目変更登記を申請しなければならないことになっていますが、融資物件の場合地目を「宅地」に変更することが融資の条件になっている場合もあるようですから、そのような場合は「地目は変更しなくて良いのですか?」と一言注意喚起をしておくことも必要だと思います。


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転勤族の住所の追跡調査(2015.3.7)

来週月曜日に登記申請する建物滅失登記のお話です。

2棟の建物の滅失登記を申請するのですが、その2棟とも登記簿上の住所が現住所と異なるケースです。

住民票を取っていただいて、前住所地が登記簿上の住所と一致していれば事は簡単ですが、現住所から数えて2つ前と3つ前の住所が登記簿上の住所でした。
しかも、滅失建物の新築された年が昭和38年ですから40年以上前に建てられた建物です。

事前にどんな書類を揃えたら良いか相談されたのですが、以前知り合いの司法書士の先生から転勤族の住所の追跡は次のようにするのが一般的だと教えていただいておりました。
@戸籍を改製していない場合、戸籍の附票を取得していただければ、今までの住所が全部載るので、この住所が登記簿上の住所と一致しているか調査する。
A現住所に移転してから5年以内であれば、前住所地の役所に請求すれば、前々住所地がわかるので、この住所が登記簿上の住所と一致しているか調査する。
B現住所に移転してから5年以上経過していれば、不在籍・不在住証明と権利証を添付すれば良い。(ただし、申請する法務局に確認してくださいと言われました。)

つまり、まずAが可能かどうか確認したうえで、できなければ最終手段としてBを選択し、1回のみの転居の場合は前住所地が載っているので単に住民票を取ってもらえれば済むということでした。

今回のケースはどうだったかと言うと、1棟の建物は現住所から数えて2つ前の住所でしたから住民票には記載はなく、戸籍の附票に載っている住所と一致していたので解決しました。
もう1棟の建物の登記簿上の住所は平成19年に改製された改製原住民票の「前住所」に記載がありこれも解決しました。

つまり、添付する書類としては、建物滅失登記ですから印鑑証明書、戸籍の附票、住民票、改製原住民票ということになります。

役所によっては転出して5年以上経過していても記録を残してあり、請求すれば証明を出してくれるところもあるようでして、役所によって取り扱いが微妙に異なる部分もあるようなので、実際に役所に赴いて請求してみないと事前に予想することの難しさを感じました。

兎に角、登記簿上の住所と現住所が異なる場合の戸籍と住民票の調査は色々なバリエーションがあり、一筋縄ではいかないことを感じた次第です。

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新しい登記支援ソフトとの格闘(2015.3.1)

先週の水曜日(2月25日)に新しい登記支援ソフトを2ライセンスインストールしました。

当事務所は、司法書士法人・行政書士法人が併設されており、特に司法書士法人との連携は密に行う必要があります。

例えば、建物滅失・表題登記の後、所有権保存・抵当権設定登記を行うケースがほとんどで、調査士法人を設立する当初からある程度経ったら、司法書士が使用している登記支援ソフトへの移行を要望されていました。

そうすることによって、司法書士法人の側では、申請人の住所・氏名、不動産の表示を取り込むだけで、最初から入力する必要がないからです。

新しい登記支援ソフトには、法務省が提供している申請用総合ソフトの登記申請機能のほか、不動産調査報告書作成機能、見積書・請求書・領収証作成機能があり、便利なのですが、3年間慣れ親しんだ登記支援ソフトにも同じ機能があり、新ソフトに慣れるまではマニュアルと首っ引きで、それでもわからない場合はヘルプデスクに問い合わせる日々が暫く続きそうです。

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長期優良住宅にはご注意を!(2015.2.24)

昨日、表題登記の完了した建物の住宅用家屋証明書を取得してきました。

ここで悩ましいのが当該建物が長期優良住宅に該当する建物かどうかという点です。
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」は平成20年にできた法律で、まだ一般的に認知度が低く、ともすると見逃しやすい制度だからです。

私も知人に聞いてその制度のアウトラインを知っている位のレベルでしたので、危うく長期優良住宅の住宅用家屋証明書を取得せずに、一般の住宅用家屋証明書を取得するところでした。

我々調査士に最も関係する部分は、保存登記の登録免許税率が一般住宅の場合1.5/1000のところ長期優良住宅の場合は1.0/1000になることですが、その他にも下記の優遇があります。
@不動産取得税 1200万円控除(一般住宅)⇔1300万円控除(長期優良住宅)
A固定資産税   【戸建て】1〜3年目 1/2軽減(一般住宅)⇔1〜5年目 1/2軽減
            【マンション】1〜5年目 1/2軽減(一般住宅)⇔1〜7年目 1/2軽減
Bその他「住宅ローン減税」でも一般住宅に比べて優遇措置があります。

詳しくは下記をご参照ください。 長期優良住宅:住まいの情報発信局→http://www.sumai-info.jp/chouki/index.html

建築確認とは別のファイルに綴られていることもあるので、工事請負人に良く確認して、一般住宅か長期優良住宅かを確かめておく義務が調査士にはあると思います。

そうしないと最悪の場合、損害賠償請求をされる恐れがあることも覚悟しないといけないと感じました。

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委任状のちょっとした工夫(2015.2.21)

一昨日申請した建物滅失登記についての話です。

その建物は、依頼者の父親が所有権登記名義人になっていて、既にお亡くなりになっています。
相続人の1人から建物滅失登記申請をすることができますので、父親の除籍謄本と相続人の戸籍謄本を取得してもらいましたが、登記簿上の住所が父親の除籍謄本の本籍地等と繋がりません。

所管の役所の戸籍担当に電話で尋ねたところ、まずは戸籍の附票を取得してもらい、それでも繋がらない場合、不在籍・不在住証明を取得するようにしてくださいとの回答でした。

ところが、戸籍の附票を取得するには相続人からの委任状が必要で(職務上請求書を切らしていて手元にない状態でした。)、不在籍・不在住証明は委任状なしで誰でも取得できるとのことでしたので、依頼者に建物滅失登記の委任事項に「建物滅失登記申請に必要な戸籍謄本及び戸籍の附票等の取得に関すること」を追加することの了解を得て、所管の役所の戸籍担当を訪問しました。

結果的には、平成13年に戸籍がコンピュータ化されていて、改製原戸籍(コンピュータ化される前の手書きの戸籍)に登記簿上の住所が載っていたので、不在籍・不在住証明を取得しないで済みました。

そこで、今後は建物滅失登記の委任状の定型書式に「建物滅失登記申請に必要な戸籍謄本及び戸籍の附票等の取得に関すること」を最初から入れておくことにしました。

そうすることによって、このようなケースにも対応でき、しかも戸籍担当は建物滅失登記の委任状を原本還付してくれますので、法務局の申請にも使用できます。

それにしても、読者の皆様は元公務員なのにそんなことも知らないのかとお思いでしょうが、不幸にして住民票や戸籍を取り扱う「市民部」には37年間の公務員生活で一度も配属されなかったので、お恥ずかしながら知識は一般の方と同じレベルで、規模の大きい市役所になるほど組織が細分化されていて専門外のことはわからないのが実態だと思います。

ただ、今後は特に戸籍に関する知識を勉強して、言い訳しなくとも良いようなレベルにまでもっていきたいと考えています。

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まだまだ知らない実務での取扱い(2015.2.14)

昨日、建物滅失登記と建物表題登記を連件で申請しました。

建物調査を終え、すべての書類が整ったので電子申請をし、内訳書に添付書類を綴っていると、滅失の委任状が認印で押印しているではありませんか!

2月25日決済の物件で、通常でカウントすると登記完了予定日は2月23日で一刻の遅延も許されません。委任状への署名・捺印はハウスメーカーの方にお願いしてありますので、早速連絡したところ、土・日が間に入っているので、実印で押印し直した委任状を来週月曜日に法務局に持ち込めるかどうかわからないとのこと。

いつまでに実印で押印し直した委任状を持ち込めば良いか法務局に電話で17時10分に確認したところ、法定の事項ではなくお願い事なので、その出張所では認印での押印でも差支えないとのことでした。
すぐにハウスメーカーの方に連絡してお互い胸をなでおろしました。

別の案件では、建物滅失登記申請に添付する印鑑証明書は原本還付できることも別の法務局への問い合わせでわかりました。(まだ原本還付した経験はありませんが...)

それと、住民票及び工事完了引渡証明書に添付する工事請負人の印鑑証明書や代表者事項証明書の有効期限等々参考書に載っていない法務局内部での取扱いについてはいつも悩まされます。

実務を多くこなしながら覚えていくしかないと思いますが、その辺を解説した参考書があればどんなに助かるだろうと思うのは私だけでしょうか?

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片道100km超の建物調査(2015.2.11)

某ハウスメーカーの担当者から片道100km以上離れた建物の表題登記とそれに伴う地目変更登記を依頼されました。

場所は群馬県館林市で、自動車ルート検索「NAVITIME」で調べると、中央自動車道の国立府中ICから乗って、西新宿JCTで首都中央環状線に入り、川口JCTで東北自動車道に乗り換え館林ICで降りるルートで、総距離107km所要時間1時間43分と出ていました。
最初は群馬県と聞いて尻込みしていましたが、自動車ルート検索「NAVITIME」で調べると意外と近いのでホッとしています。

来週月曜日(2月16日)に建物調査に伺い、翌日に電子申請をして登記完了予定日が2月24日位になるようですので、融資実行日(所有権保存と抵当権設定登記を連件申請する日)である2月27日には何とか間に合いそうですが、もし委任状や工事完了引渡証明書等の紙ベースの補正などが出たらもう1往復しなければなりません。

2月に入って、明日・明後日と建物調査後の建物表題・滅失登記の申請が続き、土・日曜日と休めますが、2月17日は館林市の申請、2月18日は練馬区の建物表題・滅失の調査と申請と休む間もなく仕事が入ってきており、3月も今現在で5現場の建物表題・滅失登記申請の予定があり、年度末の登記申請の集中が予想され、手際よく事前の準備と入念なチェックを怠らないようにと思っている次第です。

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電池が入っていないデジカメ(2015.2.5)

昨日、地目変更登記の依頼を受け、事務所から30km以上ある現地へ調査に行きました。

途中で、2人の依頼者から委任状に署名・捺印をいただき、現地へ到着したのが午後3時で、どのように写真を撮ろうかとデジカメを取り出しシャッターを押したところ反応がありません。

もしやと思って電池の蓋をあけて中を確認したところ、ガガーン電池が入っていませんでした!
1月の末に測量で現場に行った際に、電池が切れそうだったので充電したままデジカメにセットするのを忘れていました。

高速代も片道680円かかってはるばる来たのですから、バカちょんカメラを近くのコンビニで探しましたが、このデジタル化の時代で置いていないとのこと。

やむなく中央高速を一路事務所まで帰ってデジカメに電池をセットして、出発したのが午後4時を回っていました。これからは日没との戦いで、現地に到着したのが午後4時50分で何とか日没前に2か所の写真撮影を終えることができました。

何せ本日は南岸低気圧の影響で降雪と聞いていましたので、何とか昨日中に写真撮影を済ませておかないと申請がだいぶ先になり、依頼者にご迷惑をかけると思い必死でした。

無事本日申請を済ませることができましたが、調査士は七つ道具が多くてその管理には苦労させられます。

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降雪の中の建物調査(2015.1.30)

今日午前中八王子市に建物調査に行ってきました。

あいにくの雪でしたが、雨よりはまだましで、傘を差しながら
@建物の周囲の長さを測り
A境界から建物外壁までの距離3点を測り
B外部階段、ピロティ、吹抜け、出窓等の有無
C建物外観、建物内部の写真を合計9枚撮影し

依頼者から委任状に署名・押印をいただき、住民票をお預かりして
施工者からは工事完了引渡証明、確認書等をお預かりして

午後からはオンライン申請の準備をして、3時過ぎには
八王子支局に申請を済ませました。

確認書、施工者の印鑑証明書・代表者事項証明書、住民票等を
レターパックで送付して補正がなければ、レターパックで登記完了証が
戻ってきます。

補正があっても、申請書、建物図面・各階平面図、調査報告書に
関することであれば法務局に出向くことなく済ませることができます。

セコムパスポートに切り替えて初めての表題申請となりましたが、
オンライン申請は始めたら大変便利でもう元には戻れません。

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おろそかにできない建物滅失登記の見積依頼(2015.1.24)

昨年暮れに建物滅失登記の見積依頼が相次いで来たことがありました。

遠方ですと、写真1枚取りに行くのに、高速代はかかるしガソリン代も当時は高かったので、通常に見積もると50,000円前後いってしまっていましたが、そうなると依頼者(ハウスメーカー等)は高いということで他の事務所へ依頼するという悪循環に陥っていました。

そこで、見積額を37,000円位にしたところ5件の依頼中3件受託することができました。

そして、東京都板橋区と台東区の現場調査に行ってみたところ、もう次の建物の基礎工事が始まっている所や建築計画のお知らせの看板が立っているではありませんか。
順当にいけば、建物表題登記の依頼が来る可能性が高いということです。

それまでは建物滅失登記の見積依頼と言えば見積だけで終わってしまうケースが多かったのですが、損して得取れではありませんが、その次につなげるという意味でも、建物滅失登記の見積依頼は軽く見てはいけないということを、現場調査を通じて痛感した次第です。

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連日の相談(2015.1.16)

昨日、一昨日とホームページをご覧になっての相談が続きました。

一昨日の相談は、市道と自宅の敷地の境界位置をめぐって長い間市と争っているケースで、第三者の立場で色々と事情を伺った結果、市の主張を覆すだけの客観的な物証が見出せなかったので、現状何の不都合もないので、エンドレスな争いは止めた方が良い旨アドバイスしたところ、肩の荷が下りたような表情で帰られました。
内容としては、市の道路台帳平面図の管理区域が相談者の敷地に36cm食い込んでいるというもので、良く聞いてみると、36cm食い込んだ位置に市のコンクリート杭が埋設されているが、これは前所有者と市が立会の上合意して埋設したものであるとのことでした。
基本的には、新所有者は前所有者の権利・義務を承継するので、異議を申し立てても簡単に覆るものではないことを説明しました。
また、前面道路は幅4.82mの道路法の道路で、建物の建替えに何ら支障がないとのこと。
管理区域と底地の所有権は別の問題であって、恐らく市はこの先何十年経っても現状のまま放置するであろうし、そうだとしたら生活する上で何ら不都合はない訳で、勝ち目のない争いは止めて現状のまま放置するのも1つの方法であることをアドバイスした訳です。世の中には、前面道路が建築線として取れずに、困っている方も大勢いらっしゃる訳で、それから比べれば恵まれていることも付け加えました。

昨日の相談は電話によるもので、隣接所有者から売却のために境界立会を求められており、境界付近に万年塀があるがどちらの所有物か誰もわからないので、どうしたら良いかというものでした。
もう一度関係者に万年塀がどちらの所有物か確認してもらって、どうしても不明な場合は、万年塀の中心を境界点とする考え方もある旨説明し、立会後何か質問したいことがあれば電話してくださいということで相談を終了しました。
また、立会の代理という話も出ましたが、その万年塀が誰の所有物かわからない場合は、相談者の敷地を境界立会の上測量して登記簿の地積と比べてどうかということで、隣接地との境界点を決める方法しかなく、その場合一般的に何十万円もかかってしまうことも説明しました。

いずれのケースも受託には至りませんでしたが、困っている方のお役に立てれば調査士冥利に尽きるというものです。(ただし、これから年度末の繁忙期にはその気があっても対応することが難しくなりますが。...)

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セコムパスポートへの切替はお早めに!(2015.1.10)

電子申請をされている皆様はご存知のように、2月末日を持って現在使用しているICカードによる電子署名はできなくなります。

私も昨年11月に申し込みをして、書類が届いていたのですが忙しさにかまけてそのままにしておきましたら、日調連から電話があり、あと10日後にダウンロードを済ませて書類に実印を押印して送り返さないと失効してしまうとのことで、慌ててそのとおりに実行して事なきを得ました。

その時の操作手順はそんなに難しくなかったのですが、ダウンロードしたソフトを使用可能な状態にするには、他の先生のブログにも相当手こずっている方がいらっしゃるという記事が出ていましたので、少し余裕を見て1月6日に挑戦してみました。

日調連の会員の広場に手順が載っていましたので、それをプリントアウトして見ながら進めていきました。
最初のプログラムの解凍やICカードのドライバー等のアンインストールまでは順調に行ったのですが、PDFファイルへの電子署名の段階に来て、Adobe Acrobat XIの例で解説してあったのですが、私のPCにはAdobe Acrobat]がインストールされていて解説書がまるで役に立ちません。

日調連の会員の広場に記載されているヘルプデスクや日調連に問い合わせても、PDFファイルへの電子署名については法務省のヘルプデスクの所管なのでそちらへ問い合わせてくださいということで、約30分電話で指導を受けながらやっとのことでPDFファイルへの電子署名ができるようになりました。

1月6日の段階でしたので、まだ切替の問い合わせが混み合っていない時期だと思いますが、2月の下旬になるとどういう事態に陥るのか心配になった次第です。最悪の場合、問い合わせの電話が繋がらないことも予想されます。

私が知識がなさ過ぎるため、このような事態になったのかもしれませんが、早めに切替えるに越したことはないと思い老婆心ながら日記にしたものです。

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初詣の梯子(2015.1.1)

明けましておめでとうございます。
昨年中はお世話になり有難うございました。

もう20年位続いていることなのですが、初詣の梯子をしてきました。

お雑煮を食べた後、家のすぐ脇にある氏神様である若宮神社に参拝に行き、1年の無事や商売繁盛をお祈りしてきました。

次に、親戚の子供が受験生なので、東京都国立市にある谷保天満宮に合格祈願に行って、合格御守を購入してきました。(なにしろ兄姉が5人と多いものですから、毎年受験生がいます。)

最後に、東京都昭島市にある拝島大師に行って商売繁盛の護摩を焚いていただき、住職さんの説教を聞いて帰ってきました。この拝島大師は、42歳の厄年から行き始めましたので、もう20年以上参拝に行っています。

今年も週に1回位しか更新できないと思いますが、応援よろしくお願いします。

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苦労した建物表題登記申請(2014.12.27)

某ハウスメーカーの建物表題登記を12月25日に電子申請しました。

この建物は鉄骨造陸屋根3階建で、各階平面図の形が非常に複雑で仕上げるのに大変苦労しました。

苦労した原因の1つが、確認申請書に記載されている各階平面図は鉄骨柱の中心の寸法になっているのに対して、求積図の寸法は壁の中心であることでした。
鉄骨柱の中心と壁の中心が12.75cm離れていて、しかも壁の厚さが記述されていないため、求積図と各階平面図をにらめっこしながら、凹凸のある図面の縦横寸法を決めていく作業を延々とやっていってようやくこの寸法だろうということで申請にこぎつけた次第です。

一級建築士の知り合いに尋ねたところ、壁の厚さ等はそのメーカーの標準仕様書に書かれているので、それを入手できればこのような苦労はしなくても済むのではないかとの話でした。

老眼はそれほど進んではいないのですが、(老眼鏡は持っていません。)兎に角細かい数字をずっと見続けるのは眼に負担がかかり、しんどいものがあります。
今まで手掛けた建物表題登記申請では一番難しいケースでした。

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被相続人名義の建物表題登記(2014.12.21)

相続対策で建物を4棟建築中に建築主が亡くなられた場合の建物表題登記申請についての相談がありました。

オーソドックスな考え方で行けば、死者名義の建物表題登記はできないはずですから、遺産分割協議で相続人の誰がどの建物を相続するか決まってから、直接相続人名義の表題登記申請をすれば良いのではと回答しましたら、建物が来年1月から3月の間に完成するので、遺産分割協議がそれまでには整わず、決済が間に合わないとのお話でした。

それでは、登録免許税等の経費が余分にかかってしまいますが、相続人全員の共有名義で申請し、遺産分割協議が整った段階で持分の移転登記を申請したら如何でしょうかと提案したところ、贈与の対象になりませんかとのお話でしたので、司法書士の先生に伺わないと何とも言えませんと回答しました。(後で、司法書士の先生に伺ったところこの場合は贈与にはならないとのことで、登録免許税は保存登記で課税標準額の4/1000、遺産分割協議が整った後単独名義にするのも相続登記で課税標準額の4/1000とのことでした。)

相談が終わった後、ネットで死者名義の建物表題登記申請ができるか調査したところ、遺産分割協議が整わない場合等には被相続人名義で建物表題登記申請ができるという内容の記事が出ていましたが、いずれの場合も「建物を新築した被相続人」や「被相続人所有の建物」であり、今回の場合とは異なることでした。つまり、いまだ建築中の建物の所有権は工事請負人にある訳で、被相続人には帰属していないことです。
【参考記事】→http://14290567.at.webry.info/201207/article_44.html

また、税法的には当該建築中の建物の敷地が貸家建付地にはならないであろうため相続税の評価の軽減にはならないことや逆に来年1月1日からの相続税の基礎控除額が約40%
縮小されること及び税率のアップを考えると相続人の負担はどちらの方が大きいのだろうかということも考えさせられた事例でした。

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初の取下げ免れる!(2014.12.14)

都内23区内の建物滅失登記の仕事についてです。

依頼内容は、1筆の土地の上に3棟の建物登記があり、そのうちの1棟は現在住んでいて抵当権を設定し、残りの2棟のうち1棟は滅失登記済なので、1棟だけ滅失登記申請してほしいというものでした。

私もその言葉を信じ切って、「土地からの建物検索」をせずに登記申請したのが悪かったのですが、残りのもう1棟も滅失登記が未了であることを登記官から指摘され、一時は初の取下げをすることになりました。
取下書を作成し電子申請で送付したところ、再度登記官から電話があり、取下書には登記申請に添付した委任状とは別の委任状を添付しなければならないし、登記申請自体誤りはないので、調査報告書にもう1棟は後日申請する旨の記述を追記してもらい、補正で対応しましょうということになり、初の取下げを免れることができました。

建物表題登記申請時にも既に使用されている家屋番号か否か確認するために、「土地からの建物検索」は毎回のように実施していますが、忙しくなるとつい手順をとばして省いてしまいがちなことを自戒した事件でした。

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高校のクラス会in銀座(2014.12.7)

昨日は、母校山梨県立都留高等学校昭和45年3月卒業のクラス会があり、幹事を務めました。

女性が5名、男性が6名の合計11名のこじんまりとしたクラス会でしたが、高校卒業以来実に45年ぶりに会った方も4名いて、大変懐かしく和気会い合いとした中で終えることができました。

今回で3年連続の開催で場所は銀座でしたが、遠くは山梨県甲府市からはるばる参加していただき、大変感謝しています。

ただ毎年開催していると話が同じことの繰り返しになってしまうので、次の開催は2〜3年後にしようということで、了承されました。

現在、司法書士法人の方からこなし切れないほどの仕事(分筆・建物表題・建物滅失)の依頼があり、プライベートなことに時間が割けない状態で、幹事を続けられるような状態ではないのですが、次回も幹事として頑張って皆さんに喜んでいただければと思っています。

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建物滅失証明書の発行手続き(続編)(2014.11.29)

前回の日記で書いた建物滅失証明書の発行手続きの続きです。

11月20日に伺った役所は、所有権登記名義人が被相続人で相続人の1人から申請するケースでしたが、申請書のほかに戸籍謄本・除籍謄本のコピー、委任状、使用人差向書(当事務所は調査士法人なので)の添付がないと建物滅失証明書(又はそれに代わるもの)は発行できないと言われた趣旨の記事を書きました。

近くの分筆登記の現場が早めに終わったので、止むを得ず、それらすべてを揃えて申請に伺ったところ、11月20日の時とは別の職員が対応して、そもそも滅失してから6年以上経過すると証明書類は一切発行できない決まりになっているとのお話。(口頭でしかお話しすることはできないとも言っていました。→口頭で話してもらっても何の役にも立ちません。)

11月20日には職員が3人がかりで対応して、上記の添付書類がないと証明書(又はそれに代わるもの)は発行できないと言っておきながら、別の職員に変わったらそもそも滅失してから6年以上経過すると証明書は出せない決まりになっているという話の違いにただただ呆れるばかりでした。
その決まりが条例に記載がなく、条例施行規則・要綱・内規で決まっているとしたら、議会への変更手続きを経ずして内部の変更決裁で取り扱いを変更できるはずです。

確かに、自治体によって取り扱いに相違があるのはわかりますが、なぜ滅失して6年が経過すると証明が出せないのでしょうか?(決まりだからの一点張りになりそうでしたので、敢えて説明は求めませんでした。)

もうこうなると、相続人の1人からの印鑑証明書付の上申書しか残っていませんので、来週この手続きを取って滅失申請する予定ですが、役所とは「市民(都民)に役に立つ所」のはずですから、そのことを肝に銘じて住民になるべく負担をかけないような配慮を持って仕事をしてほしいし、基本的な情報は住民に迷惑をかけないよう役所内部で共通認識を持ってほしいと思った出来事でした。

このようなケース(10年以上前に取壊して登記だけ残っていて、所有権登記名義人は亡くなっていて、取壊業者も不明又は倒産しているような場合)は結構あるはずなのに、このような対応ではこの地域の調査士さんはきっと苦労なさっていることでしょう。

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建物滅失証明書の発行手続き(2014.11.22)

建物滅失登記を申請する際に解体業者の家屋取壊証明書を添付しますが、40年以上前に取り壊して登記だけ残っているような場合、本人ならまだしもその相続人には解体業者がどこの誰かはわからなくて当然の話です。

先日あった案件は、被相続人が自ら平成3年に解体したケースでした。こうなりますと、家屋取壊証明書を添付することはできませんので、区市町村発行の建物滅失証明書を添付する以外ありません。

ところが、この建物滅失証明書の発行手続きが区(23区内は都が管轄している)市町村によって全然違います。
某市は建物が滅失していることを把握していれば、申請書に記入するだけで無料で発行してくれます。
また、別の某市は電話で事前に所在や家屋番号を伝えると調査のうえ、滅失していることを把握していれば、150円で建物滅失証明書を発行してくれます。
いずれも、所有権登記名義人が被相続人であっても戸籍謄本・除籍謄本は勿論のこと委任状も不要です。

これに対して、11月20日に伺った役所は、所有権登記名義人が被相続人で相続人の1人から申請するケースでしたが、申請書のほかに戸籍謄本・除籍謄本のコピー、委任状、使用人差向書(当事務所は調査士法人なので)の添付がないと建物滅失証明書は発行できないとのことでした。

この建物滅失証明書の発行手続きが区市町村によって全然違うので、電話でよく確認してから証明書を取りに行くようにとの話は以前から聞いてはいましたが、もう少し統一した取り扱いで、しかも簡便な方法で発行してほしいと思うのは私だけでしょうか?

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屋上のエレベータ室の取り扱い(2014.11.15)

自動車販売会社の建物表題登記を受託しました。

延床面積が1,500uを超える2階建の建物で、修理工場も兼ねていますので、屋上に自動車を駐車するスペースが約30台ほどあり、1階から屋上まで車ごと運搬する大型のエレベータが設置されています。

ここで疑問に思ったのはこの屋上部分のエレベータ室は階数及び床面積に算入するのか否かです。
文献を調査してみると、エレベータ機械室は階数にも床面積にも算入しないことはわかりましたが、今回のケースは機械室ではないのでこのような事例が載った文献は見当たりませんでした。

そこで、管轄の法務局に問い合わせたところ、用途性があるので、階数にも床面積も算入するとの回答でした。
やはり、予想していた通りで、結局、鉄骨造陸屋根3階建で週明けに申請する予定です。

それと、前回の日記で書いた「2項道路のセットバック」の中心線を特定する申請先は練馬区と中野区で調整していただき、練馬区経由ではなく直接中野区へ申請すれば良いことになり、先日中野区へ申請してきました。
担当者の皆様のご配慮には感謝申し上げる次第です。

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2項道路のセットバック(2014.11.8)

1素子プリズムが倒された現場の続きのお話です。

申請地の北側は練馬区の区道で、幅員は約5.5mありますが、南側は建築基準法42条2項道路で、その道路の中心線の北側が練馬区の財産、南側が中野区の財産というややこしい場所にあります。ただし、道路の管理は一体として中野区で行っています。

今回の仕事は、この2項道路の中心線から2mセットバックし東側の出口に2mの隅切りを設け、この部分を分筆し、残りを等分に分筆するという内容です。(勿論、セットバック部分や隅切り部分を分筆する必要はないことは承知していますが、依頼者の意向もあり分筆することとしたものです。)

ところが、この2項道路の中心線を特定する手掛かりが刻印や計算点しかなく、確証の持てる中心線が見つけられずに悩んでいたところ、道路を管理している中野区がこの中心線を申請があれば決めてくれるとのこと。ただし、申請地は練馬区にあるので練馬区に申請してもらい、練馬区からの照会に対して中野区が回答するという形を取るので約1か月かかるとのことでした。

そこで、練馬区に中野区の話の内容を伝えたところ、中野区に問い合わせをし、週明けに回答をいただけることになりました。

前々から感じていたことですが、表示に関する不動産登記の仕事は建築基準法や東京都安全条例の知識がないと、依頼者が満足する結果が出せないことが多く、今回は特にそのことを痛感した次第です。

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1素子プリズム倒される!(2014.11.1)

東京都練馬区のある駅前での測量作業中の出来事でした。

1素子プリズムが乗っている三脚の傍をほんの数分離れて戻ってみると、なんと倒れていて壊れていました。
人の往来が多い場所でしたので、通行人がつまずいて倒してしまったのでしょう。

この1素子プリズムは、首が前後に振れて、急坂のトラバースを視準する時に便利に使っておりました。

これでは修理は不可能だと思いつつ、購入したら20〜30万円するのかなと惨憺たる気持ちになってその後の作業を続けました。

こうなりますと、もうトータルステーションの傍を離れる訳にもいかず、都区内での測量作業の困難さを思い知った次第です。精神的に非常に疲れました。

その後、岐阜県岐阜市にあるアップフィールド(株)という会社に問い合わせたところ、幸いにも、整準台(約23,000円)を交換するだけで元に戻るようですので一安心です。
ちなみに、このアップフィールド(株)という会社は物によってはかなり安く手に入り、今回の整準台も定価の半額でしたので、一度ホームページをご覧になったら如何でしょうか?

そんな訳で、都区内での測量作業をメインにやっている調査士さんの大変さが良わかった出来事でした。

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官民査定の違い(2014.10.25)

官民査定の方法は、自治体によってやり方が違っても当然かもしれませんが、最近遭遇した自治体の方法は非常に厳格で時間がかかり、その地域で仕事をしている調査士さんは気の毒に感じました。

今回の現場は、幸いにも査定済でしたが、その証明書を発行してもらうのに一苦労です。まず、担当部署に案内図と公図を持参して管理図を発行してもらい、現場で市の境界標が存在したならば、誤差が10mm以内に収まっているかどうか確認してくださいと言われたので、10mm以内に収まっていることを確認して、再度担当部署を訪問したところ、今度は別の職員が対応して、2点だけでなくワンスパン先まで市の境界標が管理図通りに入っていなくて、道路の幅員も取れていないと再度立会からやり直しとのことで、その確認を市の職員が自ら行うので、証明書の発行まで3週間位かかるとのお話でした。

当方としては、現場の前の2点の境界標がきちんと埋設されていて、その誤差が10mm以内であれば、すぐに証明書を出していただけるものと思っていましたので、ワンスパン先の境界標がなかったり、誤差が10mm以上であった場合、再度立会からやり直しとなると大変な労力と時間を費やすことになりますので、戦々恐々としていましたら、問題がなかったとのことで申請してから約3週間後に官民確定証明書が出ましたが、この話が事実だとしたら、そこまでやる必要があるのか甚だ疑問に感じました。

ちなみに、私が知っている市役所2か所では、官民査定済みであれば窓口でその場で証明書を発行してくれますが、こちらの方が普通の感覚ではないかと思った次第です。
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2回目の現場(2014.10.18)

昨年6月に地積更正登記を受託した現場で、今回は分筆登記の依頼があり、昨日測量に行ってきました。

トラバース点が10点もあり、高低差も10m以上ある大きな現場で、再度受託するとは思っていなかったので、木杭のトラバース点はすべて抜いてしまっており、分筆するために必要なトラバース点は抜いてしまったトラバース点を使用しなければなりませんでした。

最初は、金属鋲のT2に機械を据え、7〜8m上の高さにあるT10を復元しようと試みたのですが、プリズムの足が良く見えないため、取り敢えずのT10を定め、今度はT10に機械を据え、後方交会2点法でT10-1を記録し、そこからT4を復元する方法でようやくトラバース点の復元をすることができました。

午後からは測設して、約10点の杭を入れることができましたが、1年以上も経た現場では、あると思っていた木杭がなかったり、予測し得ない事態が起こったりと準備にそれなりの時間を費やされると思い知った一日でした。

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建物滅失申出事件(2014.10.11)

最近受託し、申請した建物滅失申出事件です。

依頼者は、3年前に建てた建物の表題登記と土地の相続登記をするために相談に見えました。

表題登記をしようとしている土地の上には、全く知らない方名義の建物登記がありました。
本来なら所有権登記名義人かその相続人の1人から滅失登記を申請すれば良いのですが、その建物の所在する土地に住んでいる方(依頼者)が、全く面識がないというのですから、申請のしようがありません。

法務局に相談に行ったところ、土地所有者から建物滅失申出をしてくださいとの見解でした。市役所発行の建物滅失証明書・印鑑証明書付上申書・調査報告書を添付するよう指示されました。

ところが、土地の所有権登記名義人は祖父名義で除籍謄本を取っても登記簿上の住所と一致せず、不在籍・不在住証明も付けなければならないことになりました。

現地調査があるために、職権で抹消するのに2週間位かかるとのことで、見ず知らずの建物登記があるために、依頼者にとっては踏んだり蹴ったりの事件です。

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「鉄骨造」にはご注意を!(2014.10.5)

土地家屋調査士法人山口事務所は、10月1日に日本土地家屋調査士会連合会への登録も終了し、名実ともにその第1歩を踏み出すことになりました。

記念すべき第1号の受託は、3階建ての建物表題登記でした。
建築確認を見ますと構造が「鉄骨造」でした。この「鉄骨造」が曲者で、建築確認上は重量鉄骨造も軽量鉄骨造も「鉄骨造」と記載され、そのまま登記申請書に「鉄骨造」と記載すると痛い目に合うことになります。

というのは、建物表題登記申請の構造を鉄骨造若しくは軽量鉄骨造で行うのでは、所有権保存登記申請時の登録免許税及び所有している限りかかってくる固定資産税にかなりの違いが出てくるためで、最悪の場合、損害賠償請求の対象にもなりかねないためです。
(東京法務局管内の平成26年度の居宅の場合の課税標準価格は鉄骨造が115,000円/u、軽量鉄骨造のそれは97,000円でu当たり18,000円課税標準価格が高いです。)
【参考】
東京法務局管内(東京都)新築建物課税標準価格認定基準表及び経年減価補正率表(法務局HP)

知り合いの一級建築士さんに聞いたところによりますと、ハウスメーカーのアパートなどは軽量鉄骨造が多いそうで、過去に私が手掛けたハウスメーカーのアパートの建物表題登記申請も軽量鉄骨造でした。
軽量鉄骨造と鉄骨造の違いは、厚みが6mm以上が鉄骨造で、それ以外が軽量鉄骨造のようです。
【参考】
構造の種類

今回の場合は、設計事務所に直接問い合わせをして、重量鉄骨造であることを確認し、構造を「鉄骨造」として申請しました。

その他にも、申請人が本来父親なのに、息子さん名義で確認申請をしており、これは息子さんに「確認申請は私名義でしましたが、実際の所有者は父親です。」といった趣旨の証明書に署名し・実印で捺印していただき、印鑑証明書を添付したといった厄介なケースでした。

今週火曜日には登記済になるようで、少々難易度の高い受託第1号となりました。

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因果な商売(2014.9.15)

8月15日の日記で書きました市街化区域内の山林の境界立会いが9月4日に、そして9月12日には杭(コンクリート杭)の埋設も終了し、現場での作業はすべて終了しました。

この杭の埋設は、60cmのコンクリート杭を埋設する穴掘りの力仕事と掘った穴にそのコンクリート杭を入れて1mm単位まで合わせる「測設」と言われる細かい作業とのギャップに毎度のことながら疲労困憊となります。

まず、立ち合い用に仮杭として木杭を測設して設置し、立会完了となると仮杭を抜いて両刃スコップで約60cm土を掘り、そこで確認のため再度測設し、乾燥生コンを根巻きしてまた測設し、土を埋め戻してまた測設し、1mm以内に収まるよう小石で調整してまた測設といった具合に進行していきます。

すべて杭を入れ終わったら、最後に「検測」と呼ばれる点間距離の確認を行います。この検測で「計算距離」と「観測距離」との誤差を少なくするためには、杭の埋設をつまり「測設」をしっかり行っていなければなりません。

人間のやることですから、何かの勘違いで杭を誤って入れる危険性がないとは言えません。このヒューマンエラーを未然に防止するのが「検測」だと私は思っています。
ですからどのように工夫しても、検測ができない場合以外、私はトータルステーションを使用して、検測を実施しています。因果な商売です。

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UREL立川での受託!(2014.9.3)

以前の日記で、大学不動産連盟(University Real Estate League = UREL)のことを書きましたが、先日、UREL立川で知り合いになったアパート・マンションの賃貸管理を行う某大手管理会社の方から土地の地積更正登記を受託しました。

まだ知り合いになって、2〜3回しかお会いしていないのに、仕事を紹介してくださるとは感謝の極みです。

仕事を発注してくださるには、その時々のタイミングを始めとして色々な要因があるのでしょうが、やはり人と人との出会いを大切にしていくことが一番肝要であると感じた次第です。

折角紹介してくださったご縁ですので、ご迷惑をおかけしないよう、しっかりと仕事を仕上げようと決意しているところです。

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自治会館の建物表題登記(2014.8.24)

自治会館の建物表題登記を依頼されました。

真っ先に調査したのが、その自治会が「認可地縁団体」であるか否かで、某市役所の町会・自治会担当に電話で問い合わせたところ、幸いにも「認可地縁団体」でした。

認可地縁団体とは、自治会、町内会等広く地域社会全般の維持や形成を目的とした団体・組織のなかでも、地方自治法などに定められた要件を満たし、行政的手続きを経て法人格を得たものを指します。

つまり、今回の場合、「〇〇自治会」名で建物表題登記ができるのです。では、認可地縁団体でない場合どうなるかと言いますと、通常、自治会長の個人名でしか登記できません。自治会長は、短い場合1年交替でそれをいちいち登記していたのでは、登記費用がかかってたまったものではありません。かといって、自治会長の変更登記をしないで相続が発生したような場合、相続人が相続財産と勘違いして、相続登記をしてしまう場合もあったようです。

そこで、1991年(平成3年)4月に地方自治法が改正され、一定の要件を満たしていて、市町村長の認可を受けたときは法人として成立できるようになりました。認可の目的は、地縁団体が不動産等を団体名義で保有し、登記等を可能にすることにありますので、不動産の保有(又は保有予定)が認可の前提になります。

実は、私が八王子市役所に勤務していた時、この事務を担当していまして、上記のような悩みを持った町会・自治会の役員さんが、良く相談に見えていたのを懐かしく思い出した次第です。

町会・自治会名義で不動産等を保有していて、まだ「認可地縁団体」として認可されてなく、上記のようなお悩みをお持ちの場合、一度市役所の町会・自治会担当課へ相談してみたら如何でしょうか?


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土地家屋調査士法人になります(2014.8.20)

今日は、事務所を東京都日野市から東京都立川市へ移転して最初の出勤日でした。
八王子市役所を定年退職し、調査士を開業して2年4か月が経過したところでした。

知り合いの司法書士の先生から土地家屋調査士法人を立ち上げてほしいというご依頼を受け、開業以来約50年の実績のある土地家屋調査士事務所と合体し、バージョンアップして、9月10日頃設立の運びとなります。

移転先のビルの同じフロアーには、司法書士法人と行政書士法人が併設されていまして、分筆登記・建物表題登記などの表示に関する登記と所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記などの権利に関する登記が文字通りワンストップでサービスを提供することが可能となります。

その他にも、同じフロアーで仕事をしていますので、司法書士と土地家屋調査士がお互いに知らない分野をすぐに聞けるというメリットもあり、同じフロアーに司法書士法人と土地家屋調査士法人が同居するというケースは余りないのではないかと思っています。

遠藤登記測量事務所同様「土地家屋調査士法人 山口事務所」にご愛顧を賜りますようよろしくお願い申し上げます。
司法書士法人 山口事務所のHP→http://shihoshoshi-yamaguchi.com/top.php

最後に8月9日の日記で紹介しました建物滅失・表題の連件申請を8月18日(月)に電子申請したところ、8月20日(水)に登記済の通知が携帯に入りました。申請から登記完了まで3日間というのは最短記録です。融資で急ぎの物件ですから、法務局まで関係書類を取りに行って、その足で金融機関に全部事項証明書、建物図面・各階平面図をお届けしようと思います。

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官民境界確定図との辺長乖離(2014.8.15)

8月9日の日記で書きました市街化区域内の山林の測量の精度が1/17,800と出ました。また、縄伸びも公簿面積809uに対して実測面積は1,000uを上回る結果となりました。
約10mの高低差があり、トラバース点も7点であったことを考慮すると、まずまずの精度ではないかとホットしているところです。

ところが、西側に赤道があり、昭和51年に官民境界確定がされているのですが、境界確定図に載っている5点の点間距離の方が実測した点間距離に比べて最大で22cmも長く、到底調整できる乖離ではないので、法務局に相談に行ってきました。

回答はいたって明瞭で、法務局としては官民境界確定がされているか否かのチェックはするが、その辺長のチェックまではしないので、地積測量図に実測した辺長を記載し、調査報告書にその辺の事情を記載してもらえればよろしいとのことでした。この取り扱いが今回のケースのみか否かについては、確認し忘れてしまいましたが、当方にとっては有難い回答でした。しかし、最大で22cmもの辺長の乖離を解決するにはこの方法しかあり得ないとも思いました。

私が調査士として悩まされるのが、昭和の時代の地積測量図で、トータルステーションなどの精密な測量機器があまり普及していなかったかもしれない時代に作成された地積測量図は、今回ほどひどくないにせよ辺長が合わない、座標法で求積されていないなど復元測量に苦労する場合が多く、中には使い物にならないものもあります。(勿論、現地復元性の高い立派な地積測量図も多々ありますが・・・)


平成17年の不動産登記法の大改正により、全筆測量が原則となった地積測量図が出てくると、何かホットする気持ちになるのは私だけでしょうか?

今回のも高低差が約10mの赤道の官民境界確定で、昭和51年作成のものですから斜距離をテープで測ったものではないかとさえ疑いたくなるケースでした。

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建物滅失登記はお忘れなく(2014.8.9)

8月4日の日記で書きました建物表題登記と地目変更登記が登記済みになって、今日レターパックで戻ってきました。実は登記済みになったのは2日前の8月7日でなんと中2日での登記完了でした。オンライン申請の良さは前回の日記で書きましたが、問題なのが建築確認済証等の書類の戻りで、融資案件等の急ぎの場合は法務局へ直接受領しに行くしかありません。
それと、私の場合、登記済の通知を携帯で受けるようにしています。これは山形県米沢市の柴田千晴先生のブログのコメント欄で紹介されていたのを真似たものですが、事務所のPCで登記済の通知を受ける設定にした場合、外出している時にわからないという欠点が解消できる点です。登記済の通知をフリーメールで受けるようにし、フリーメールに来た通知を自分の携帯に転送するようにPCで設定すれば良いのです。

ところで、新たな建物表題登記の依頼があったことを前回の日記で紹介しましたが、この物件は1階が店舗、2階が居宅なのですが、現地調査の結果、2階の居宅は完全に仕上がっていたのですが、1階の店舗が未完成で、登記申請をしても取り下げをする危険性があったので、もう少し工事が進んだ段階で連絡をいただくことになりました。
あと、ついうっかりしがちなのが、同じ敷地に建物が登記されていないかの調査です。今回も融資の関係で急いでいるというお話でしたので、この調査を失念していて、途中で気が付いて調査したところ、なんと前所有者の建物が滅失されず残っていました。
そこで、依頼者→仲介不動産業者→前所有者と連絡を取って、建物滅失登記をしていただかないと、依頼者の新築登記ができず銀行からの融資も受けられない旨を説明し、受託させていただきました。前所有者のお話ですと、別の仲介不動産業者から勧められて解体工事を実施したそうですが、建物滅失登記のことは一言も説明がなかったそうです。
不動産業者さんのきめ細かなアフターフォローの重要性を実感したところです。

また、昨日は市街化区域内の山林の測量も実施しました。昨日は曇りで気温も32度位で一頃の35度を超える猛暑に比べれば過ごしやすい日でしたが、高低差が10m位ある山林を上り下りしたせいか大変疲れました。来週月曜日に、測量してきたデータをPCに流し込んでCAD処理を行う予定ですが、精度がどれ位出るか気になるところです。
それと、山林ですからかなり縄伸びが出るのではと予想しています。

その他にも、昨日新たに合筆登記と別の現場の分筆登記の依頼があり、仕事はこちらの都合などお構いなしに来るものだと実感しております。(実は、8月19日に事務所の引越しを控えているのですが、仕事が集中しているため、準備ができない状態です。)

最後に、HPをご覧になってご依頼いただいたお客様の境界確定は、隣接地主さんの境界合意も得られ境界(筆界)確認書を取り交わし無事終了することが出来ました。

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酷暑の中の仕事の集中(2014.8.4)

7月25日の日記で書きました建物表題登記と地目変更登記(畑→宅地)を今日連件でオンライン申請しました。2月から3月の頃は、7日から10日位かかっていた登記完了予定日も申請から中3日で完了になるとのことで、4月以降は登記完了になるのが早くて助かります。

調査士仲間では余り人気のないオンライン申請も法務局へ一度も行くことなく登記完了になるケースが多く、半ラインといえども私はとても便利にしております。私の場合、地積測量図、建物図面・各階平面図はXML署名をして、また不動産調査報告書はPDFに署名をして申請書に添付して法務局に送付しています。不動産調査報告書は枚数も多くカラーでプリントアウトしなければならないので、経費節減にもなります。

また、明日はHPをご覧になって依頼をしていただいたお客様と隣接地主さんとの境界立会いです。無事に境界合意になることを祈っております。

市街化区域内の山林の地積更正・分筆(4筆に分筆)も受託することが出来ました。

今日、さらに新たな建物表題登記の依頼があり、明日打合せになります。

このうだるような暑さが続くときに限って仕事が集中するものですが、贅沢を言わないで暑さにめげずにお客様のご期待に沿えるよう頑張りたいと思います。

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7月のHPのアクセス解析(2014.7.31)

私のHPにはアクセス解析の機能があり、色々な視点からアクセスを解析できます。
まず、7月1か月の訪問者数は250人でページビューが1188件でした。
この数字が多いのか少ないのかは判断がつきませんが、1か月で250人もの皆様に訪問していただけたのは、私にとっては感謝の一言です。

次に、ページ別訪問者数とページビューを挙げますと次のとおりでした。
  〈ページ〉     〈訪問者数〉   〈ページビュー〉
@トップページ         178        479
A所長ブログ        56          104
B代表者プロフィール   65         75
Cお問い合わせ       23           48
D過去の実績        30           42
E業務別概算報酬額   30         39

この結果は、おおよそ期待したとおりでして、ご覧いただきたいページを見ていただいたようです。

時間帯別では、1位 11時台、2位 10時台と12時台、4位 14時台、5位 16時台 
となっておりまして、どのような方がご覧になっているか全く予想がつきませんでした。ビジネスマンがご覧になっているとしたら、もっと遅い時間になるのではと思いました。

OS別アクセス数では、Win7が109人、XPが15人、WinNTが13人、iPhoneが9人と続いていまして、Win8の方がいらっしゃらなかったのは意外でした。(検索エンジンが73人という数字がありましたが、私には意味不明でした。)

以上のような結果でしたが、兎に角訪問していただいた方には重ねて感謝申し上げますとともに、今後とも私のHPをご訪問いただきますようよろしくお願い申し上げます。

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今はネットの時代!(2014.7.25)

建物表題登記と土地地目変更登記の申請を間近に控えている中で、ここのところ立て続けに仕事の依頼が舞い込んで、うれしい悲鳴を上げています。

そのうちの2件は、7月1日に開設したばかりのホームページをご覧になっての依頼でした。
1件は、筆界特定制度を利用しなければ解決しないような難しい案件でしたので、費用対効果を考えて仕事には結び付きませんでしたが、残りの1件は今日夕方お宅にお邪魔して、ご説明したところ快く発注していただきました。今回は、隣接との1点の境界確定ですが、場合によっては4点の境界確定(つまり1筆の地積更正登記の受託)に結びつく可能性もあるようです。

そんなことが進行していた今週ですが、今日、別の仕事の依頼があり(こちらはネットを見ての依頼ではなさそうですが・・・)、来週お打ち合わせをすることになっています。この物件は、市街化区域内の公簿で800uを超える山林の地積更正・分筆登記になるらしく大暑を過ぎて猛烈な暑さが続く中での測量となりそうです。

いずれにしても、つくづく感じるのは、「今はネットの時代だ!」ということです。
私を信頼して仕事を発注していただけるお客様の期待を裏切らないよう、暑さに負けずに頑張ろうと思います。

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不動産稲門会7月度例会(2014.7.16)

昨日、4月に入会した不動産稲門会7月度例会に参加しました。以前にも書きましたが、不動産稲門会は早稲田大学OBで不動産関連の仕事に従事している方で組織している会で、登録者は460名を超えるまでに発展しております。

会員は宅地建物取引業の免許を持つ業者、建設業者、また、これに関わる様々な業態の会社から、弁護士、不動産鑑定士、司法書士、公認会計士、税理士、一級建築士、土地家屋調査士等々、国家資格を持つテクノクラートも多く入会しております。

昨日は、第一部の例会で@代表世話人挨拶A各部会報告B成約事例報告C新入会員紹介
第二部の情報交換会では出席者全員に1〜2分で情報発信の機会を与えられました。
第三部のミニ講演会では、当会会員で一級建築士の宮坂正寛先生による「変形地の価値を高めるマンションづくり」というテーマで、傾斜地・崖地、旗竿地、狭小地等に建築デザインの力で土地を有効活用した事例が数多く紹介されました。傾斜地・崖地、旗竿地、狭小地等を所有していて、有効活用できないかとお考えの方は一度、宮坂正寛先生の会社に相談されてはいかがでしょうか?
→ 株式会社環境建築設計
第四部は、懇親会で10時20分まで色々な業種の方と情報交換をし、自宅に帰宅したのは12時丁度でした。

また、昨日は早稲田祭運営スタッフによる「早稲田祭2014」(11月1日・2日開催、例年16万人の来場者がある日本一の規模の学園祭)のPR活動もあり、懇親会にも同席し、18歳の政経学部生と世代を超えた楽しい一時を過ごすことができました。

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6月28日圏央道が開通しました!(2014.7.11)

少し古い話題になりますが、圏央道の高尾山ICから相模原IC間が6月28日(土)開通しました。
東名高速道路が中央自動車道、関越自動車道と接続したことで、八王子への交通アクセスが向上します。年間の登山者数が約260万人を超え世界一の登山者数を誇る、ミシュランガイドで、最高ランクの“三つ星”の観光地に選出されている「高尾山」を始めとして、ショッピングモール、歴史スポットなど見どころがたくさんあります。
私の元の職場であった八王子市を夏休みを利用して是非一度訪ねてみてください。
八王子市役所のHP→http://www.city.hachioji.tokyo.jp/index.html
高尾山ビアマウントのHP→http://www.takaotozan.co.jp/beermnt/(高尾山からの夜景が楽しめますよ!)

チラシを見ていましたら、今度は逆に伊豆方面のホテルが「365日同一料金 バイキング+飲み放題(90分) 1泊2食付大人1名様 9,800円(税別)」という記事が出ていました。私はホテルの回し者ではありませんから、中身は保証できませんが、この夏に海水浴等でお出かけになる方にはリーズナブルな値段なのでご自分で確認なさったら如何でしょうか?
まずは情報提供まで。
ホテルのHP→http://www.itoenhotel.com/service/tabid/60/Default.aspx

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圏央道開通.jpg

 

ホームページ開設!(2014.7.1)

この度、あなたの街の登記測量相談センターのHPを開設しました。
是非ご覧いただきたいと思います。

総ページ数が約20ページと豊富で、お役に立つ情報も多数含まれておりますので、一度お時間を取っていただいて、じっくりとご覧いただければ幸いです。

また、不動産・住宅関連のお役立ち情報及び誰にでもわかる登記測量の豆知識である「無料お役立ちメール」を本日7月1日から配信を開始しました。月に2回(原則として1日と15日を予定)配信する予定ですので、配信ご希望の方は次のURLをクリックしていただき、氏名・メールアドレスを入力してください。

配信の申込み・変更・解除はこちらです。
https://www.to-ki.jp/e4/eotayori/addentry.asp?tid=10140

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